После увеличения ключевой ставки и изменений в субсидируемых государством ипотечных программах рынок жилья ожидает спад и замедление темпов продаж. Для поддержания спроса нужны новые решения, в том числе без поддержки государства, считают участники рынка
Прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки— россияне оформили жилищные кредиты на 7,8 трлн руб. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на них пришлось больше половины всех выдач. Однако с конца прошлого года наметился тренд на ужесточение правил получения ипотечного кредита с государственной поддержкой. Ключевая ставка ЦБ в конце прошлого года была поднята до 16%, минимальный первоначальный взносувеличен до 30%, а банки ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам.
При этом 1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух популярных льготных программ— семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Правда, правительство уже дало понять, что семейная ипотека может быть продлена.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты смотрят на рынок нейтрально-позитивно, ожидая снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине года до 14–12,5%, а также расширения адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, в том числе работников оборонного комплекса и новых видов молодежной ипотеки. При этом эксперты признают, что государственной поддержке ипотеки пора искать замену.
Главная задача— сохранение продаж
В 2024 году одна из ключевых задач девелоперов— сохранение объемов продаж на первичном рынке жилой недвижимости с использованием ипотеки на уровне 2020–2023 годов(порядка 2 млн квартир). Такое количество ипотечных сделок было заключено в 2021 и 2023 годах, говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. По словам эксперта, таких объемов необходимо достичь не за счет субсидированной государством ипотеки, а за счет нормальных рыночных механизмов.
В случае отказа от льготной ипотеки рынок видит альтернативу в виде развития льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением бридж-кредитов (краткосрочных кредитов, которые берут на покрытие текущих расходов в ожидании основного финансирования). Уже сегодня федеральные девелоперы способны субсидировать до 8% от рыночных ставок, но в каждом случае конечные цифры зависят от наполняемости эскроу-счетов, считает Анатолий Клинков.
Завершение льготной программы «Господдержка 2020» может создать неблагоприятную ситуацию для развития строительной отрасли, говорит руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик. По его словам, доля льготных ипотечных программ в общем объеме ипотечных сделок в декабре 2023 года превысила 83%, а в целом по 2023 году составила 62%.
«Новостройки не перестали быть доступными, так как сегодня главное не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Правительству России удалось сдержать на доступном уровне среднемесячный платеж по ипотеке на новостройки благодаря льготным программам»,— добавляет Кирилл Холопик.
Рынку жилья нужны специальные ипотечные программы
Эксперты считают, что рынку жилья необходимы специализированные ипотечные программы для определенных возрастных и профессиональных групп, в поддержке которых заинтересовано государство.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов считает, что разумно былобы развивать направления ипотеки для молодых семей без детей, что позволит стимулировать рождаемость и улучшить демографическую ситуацию в стране.
«Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья, а около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак»,— говорит эксперт.
В 2024 году выдача ипотеки снизится
Эксперты ожидают в этом году замедления темпов ипотечного кредитования. Руководитель дирекции ипотечного кредитования Альфа-Банка Анастасия Якупова прогнозирует, что в первом полугодии 2024 года объемы выдачи ипотеки могут снизиться на 30% относительно аналогичного периода прошлого года.
В свою очередьгендиректор агентства недвижимости «Этажи. Москва» Евгений Затонский говорит о сокращении вторичного рынка примерно на 27% по сравнению с прошлым годом из-за недоступности ипотеки. «Это идет вразрез с трендом на переселение людей в большие города. Проще говоря, люди хотят жить в городах с современной доступной средой, но текущие условия по ипотеке не позволяют им это сделать»,— добавляет эксперт.
О сокращении спроса говорят и в «ЦИАН.Аналитике». По словам эксперта компании Елены Лапшиной, сокращение спроса скажется на динамике цен на вторичном рынке. Уже сейчас средние цены стагнируют, а во втором квартале могут снизиться на 7–10%.
«Цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится и многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия»,— резюмирует Лапшина.
Авторы Теги
