В начале года активность нанимателей остается выше стандартного сезонного уровня. Ставки за год существенно выросли, и предпосылок к их снижению эксперты не видят
В 2023 году был отмечен нетипично высокий спрос на аренду жилья в Москве: высокий сезон начался нетрадиционно— не в конце, а в начале лета. Даже к концу года активность нанимателей оставалась заметно выше обычных сезонных показателей.
Разбираемся, с чем рынок аренды встречает новый год и какие прогнозы участники рынка дают по ценам на съемное жилье в столице в 2024 году.
Повышенный спрос сохраняется
Первая половина 2023 года в сегменте аренды жилья в Москве была спокойной и не отличалась ни повышенным спросом, ни колебаниями предложения квартир. Но летом ситуация изменилась, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты.
«В июне экспозиция аренды жилья сократилась на 20% с начала года— преимущественно за счет высокого спроса на квартиры экономкласса: арендаторов было вдвое больше, чем дешевых лотов»,— рассказала заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. О том, что высокий сезон на рынке аренды начался на пару месяцев раньше обычного, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Стремительный рост начался в июне, пик пришелся на середину августа (активность была в два раза выше, чем в среднем за январь — май). Обычно уже с сентября фиксируется снижение спроса, но в 2023 году этого не произошло»,— говорит эксперт. «Ипотечные ставки находятся на заградительных уровнях, в новостройках сохраняются льготные программы, но продолжают расти цены и ужесточаются условия выдачи,— поясняет Лапшина.— Спрос с первичного и вторичного рынков частично перетекает в сегмент аренды».
В результате, по оценке «ЦИАН.Аналитики», спрос к концу года был лишь на четверть ниже, чем на пике— в середине августа. Предложение на этом фоне сокращалось вплоть до ноября, в декабре этот процесс затормозился, и экспозиция несколько выросла, составив 10,6 тыс. лотов (против 9,7 тыс. в ноябре). «Но относительно декабря 2022 года объем предложения ниже в 3,5 раза (тогда было доступно 38 тыс. лотов)»,— подчеркивает Лапшина.
Текущая ситуация на арендном рынке чем-то напоминает ту, что была в конце 2021 года, заключает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «Как и тогда, резко начали расти цены, сметалось все подряд. В прошлый раз рынок в плане объема предложения и стабилизации цен начал восстанавливаться только ко второй половине 2022 года»,— напоминает эксперт.
Цены выросли, выбор сократился
Сегмент аренды всегда гибко реагирует на колебания спроса, и нетипично высокая активность нанимателей быстро сказалась на ставках, которые продолжили расти и в январе. По оценке «ЦИАН.Аналитики», в начале декабря средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 54,6 тыс. руб. в месяц (+25% за год). В начале января показатель достиг 55,2 тыс. руб.
По оценке «Инкома», за год рост цен на съемные однушки в столице в зависимости от округа составил от 16% (ЗАО), до 26,4% (ЦАО). Минимальные цены отмечены в Юго-Восточном и Южном административных округах столицы— чуть больше 41 тыс. руб. в месяц за среднюю однокомнатную квартиру. Год назад ставка аренды такого жилья начиналась от 33 тыс. руб. в месяц.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам
| Административный округ | Средняя цена в январе 2023 года, тыс. руб. в мес. | Средняя цена в январе 2024 года, тыс. руб. в мес. | Динамика |
|---|---|---|---|
| ЦАО | 55 | 69,5 | +26,4% |
| ЗАО | 43 | 49,9 | +16,0% |
| ЮЗАО | 36,3 | 45,3 | +24,8% |
| САО | 39,3 | 48,1 | +22,4% |
| СЗАО | 37,2 | 45,2 | +21,5% |
| СВАО | 35,4 | 43,8 | +23,7% |
| ВАО | 33,7 | 39,9 | +18,4% |
| ЮАО | 34,6 | 41,6 | +20,2% |
| ЮВАО | 33 | 41,1 | +24,5% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
На середину января, говорит Оксана Полякова, доля однокомнатных квартир, которые наиболее востребованы у нанимателей, составляет в Москве 28,4%. Большая часть экспозиции приходится на двухкомнатное жилье (38,8%), значительная часть представлена трешками (21,3%). На многокомнатные варианты приходится 4,7%, на комнаты— 6,8%. Что касается распределения предложения по ставкам, в базе «Инкома» на самые недорогие предложения (12–29 тыс. руб. в месяц) приходится 4,5%. В таких бюджетах сейчас предлагаются только комнаты, подчеркивают в компании, ставки аренды квартир начинаются от 30 тыс. руб. в месяц. «Наиболее доступные и популярные сегодня объекты— со ставками от 30 тыс. до 45 тыс. руб.— занимают 27,2% экспозиции,— говорит Оксана Полякова.— На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 29,6%, на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше— 38,7%».
Заметный рост ставок за последний год подтверждают и другие участники рынка. «Одна из причин— качество предложения. Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию,— говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.— Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура— все эти параметры влияют на стоимость аренды». Вместе с тем, подчеркивает Оксана Полякова, с рынка в первую очередь уходят самые экономичные предложения, что дополнительно подталкивает ставки вверх.
Рост отмечается в том числе и в элитном сегменте, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Последние шесть месяцев 2023 года показали ярко выраженный дефицит качественного предложения на рынке аренды, что привело к росту цен. Этот тренд распространился и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще меньше,— говорит эксперт.— В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном сегменте, где квартиры сдавались без дисконта и по максимально возможной цене». В «Intermark Аренда» отмечают, что за год предложение в элитном сегменте рынка аренды сократилось на 64% и стало минимальным за последние десять лет. В качестве основных причин аналитики компании называют активность нанимателей и снижение темпов вывода нового предложения.
Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году
Сложившаяся ситуация представляет собой классический рынок наймодателя, при котором собственники съемного жилья могут позволить себе выбирать, ужесточая требования к жильцам. «Арендодатели просто выбирают своего арендатора из потока желающих. Ситуация, когда на одну выставленную в рекламу квартиру в течение дня приходит десять и более заявок, не редкость»,— говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ипотечных ставок и изменение условий крупных банков по льготным программам пока способствуют продолжению перетока спроса с рынков первичного и вторичного жилья в сегмент аренды.
В 2024 году не ожидается существенных изменений в ситуации, считает и Алексей Балакин. «Возможно, на рынок выйдут некоторые предложения из долгосрочной аренды, особенно те, что были заключены по более низким ценам в 2021–2022 годах. Однако это не будет иметь значительного влияния на общий тренд»,— прогнозирует он.
Похожие ожидания озвучивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «На 2024 год пока прогнозы стандартные. Если не будет резких изменений в новостном фоне и ипотечных ставок, зимой активность нанимателей будет не очень высокой, усиление спроса стоит ждать с середины лета»,— говорит эксперт.
«В начале 2024года будет сохраняться сезонное ослабление активности, что позволит предложению восстанавливаться. При отсутствии внешних потрясений спрос немного увеличится весной, но это не повлияет на цены,— считает Оксана Полякова.— Усредненные арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне».
Другие участники рынка не исключают и дальнейшего роста ставок на фоне продолжающегося ужесточения условий по ипотеке. Еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья оставили планы обзавестись собственной недвижимостью, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Этот спрос перешел в сегмент аренды жилья, что и подняло цены на этом рынке,— подчеркивает эксперт.— Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».
О том, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от смежных сегментов(ипотечных ставок и цены «квадрата» первичной и вторичной недвижимости), говорит и Елена Лапшина. «Тем, кто хочет решить жилищный вопрос, но не готов брать кредит под 16% годовых, остается выходить на рынок аренды. Поэтому после новогоднего затишья более вероятным сценарием для первого квартала будет продолжение перетока спроса в сегмент аренды, а значит, и рост средних ставок»,— заключает эксперт.
Авторы Теги
