Застройщики столичных апартаментов, чтобы конкурировать с жилыми новостройками, разрабатывают собственные льготные программы ипотеки, вкладываются в архитектуру и инфраструктуру
Апартаменты как формат недвижимости давно и прочно обосновались на столичном рынке: таких проектов много в центре и в самых престижных локациях, они занимают значительную долю в сегментах бизнес- и премиум-класса и пользуются стабильным спросом у покупателей. Однако сегодня, в отличие от жилых новостроек, апартаменты остались без льготной ипотеки и других программ господдержки. Поэтому застройщикам столичных апартаментов приходится разрабатывать различные собственные льготные ипотечные программы, предлагать более выгодные условия рассрочки, приглашать именитых архитекторов и даже внедрять программы, аналогичные материнскому капиталу.
Сейчас вполне можно купить апартаменты и для жизни, и для сдачи в аренду на условиях, не худших, чем приобретаются квартиры, считают опрошенные редакцией эксперты. Рассказываем, чем застройщики привлекают покупателей в апартаменты и как здесь можно получить максимальную выгоду.
Чем отличаются апартаменты от жилья
Апартаменты относятся к коммерческой нежилой недвижимости, они, как и квартиры, оформляются в собственность, но в них нельзя прописаться. Здесь выше ставка налога на имущество (но часто фактические платежи меньше из-за более низкой кадастровой стоимости) и коммунальные платежи. Льготные ипотечные программы на их покупку не действуют, но цена на апартаменты в среднем на 15% ниже, чем на квартиры. «При этом москвичей привлекает развитая инфраструктура, высокая транспортная доступность, возможность иметь жилье рядом с работой. К томуже апартаменты— выгодный способ долгосрочного вложения средств, ведь многие сдают их в аренду»,— считает руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка Мария Ромчанова.
Как правило, для апарт-проектов характерны более насыщенная внутренняя коммерческая инфраструктура в сравнении с обычным жилым комплексом, гостиничный уровень сервиса, нередко на территории есть коворкинги, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Если мы говорим о современных комплексах с апартаментами, которые сегодня строят девелоперы, то здесь качество проектных решений может быть выше, чем в жилых комплексах в аналогичной локации, чтобы обеспечить дополнительные преимущества покупателям на фоне квартир,— поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», которая строит и жилые, и апарт-комплексы.— Например, в случае с Nametkin Tower на юго-западе Москвы мы пригласили для разработки концепции архитектуры, общественных пространств и благоустройства известное архбюро Mecanoo из Нидерландов, сделали для резидентов дизайнерские входные группы и приватную досуговую зону на 25-м этаже, запроектировали большой объем инфраструктуры». В компании поясняют, что высокое качество апарт-комплексов характерно только для проектов, которые позиционируются именно как ЖК для жизни и строятся с нуля. При этом на рынке встречаются варианты переделанных старых общежитий, гостиниц и даже производственных площадей, где под видом апартаментов могут предлагать помещения без окон, абсолютно не приспособленные для проживания, добавляет эксперт.
Данные по объему рынка этого сегмента и спросу на него разнятся— эксперты отмечают, что часть проектов уже построена, апарты здесь продаются по договорам купли-продажи и не попадают в статистику. Так, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2022 года на апартаменты приходится 8% совокупного спроса, а предложение составляет около 13% от общего объема новостроек в Москве. За год продажи апартаментов снизились сильнее, чем в новостройках, отмечают риелторы. Отчасти это объясняется большой долей предложения апартаментов в премиальном и бизнес-классе, где в целом снижение спроса выше, чем в массовом сегменте.
Скидки, льготные программы и родительский капитал
В условиях, когда на апартаменты не действует программа господдержки, девелоперы и банки разрабатывают собственные продукты с субсидированной ставкой и выгодными условиями кредитования.
Летом 2022 года на столичном рынке новостроек во всех сегментах, особенно в массовом, активно запускались ипотечные программы с субсидированными ставками, в ряде случаев близкими к нулю, поэтому апартаменты проигрывали жилью, говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. После предупреждений Банка России о рисках, которые несут подобные льготные кредиты, застройщики стали предлагать минимальные ставки на квартиры уже от 3–4%.
Стандартныеже ипотечные ставки на апартаменты начинаются от 10,5%. Но с учетом различных программ субсидирования, которые также в большом количестве есть на столичном рынке апартаментов, условия по ипотеке между последними и новостройками выравниваются, отмечают эксперты. Так, по данным «Метриума», примерно половина застройщиков апартаментов сейчас предлагают субсидированные программы. На рынке можно встретить даже ставки чуть выше 4%, что уже сопоставимо с субсидированными программами от застройщиков жилья.
Иногда компании проводят нестандартные маркетинговые акции. Среди них в «Метриуме» отмечают запуск программы «Родительский капитал» в Nametkin Tower по аналогии с госпрограммой «Материнский капитал», которая не распространяется на апартаменты. ГК «Основа» в рамках программы предлагает также выплаты семьям, в которых появятся дети. В отличие от маткапитала, первые пять семей, чей ребенок родится после приобретения лота, получат по 500 тыс. руб., следующие пять семей— по 300 тыс. руб., и еще десять семей— по 100 тыс. руб.
На рынке апартаментов также широко распространены скидки. По оценке ЦИАН, явные скидки предоставляют на 19% объявлений по продаже апартаментов на сайтах ЖК. Это чуть меньше, чем в жилых комплексах (27%). Но, как отмечают эксперты, многие застройщики готовы обсуждать их в индивидуальном порядке. При этом стоимость апартаментов, как правило, изначально ниже, чем у квартир в техже локациях, отмечает Надежда Коркка. Соответственно, девелоперы апарт-проектов, по ее словам, привлекают покупателей прежде всегоотносительно низкими ценами и компактностью лотов.
Наличие более выгодных базовых цен подтверждает и представитель ГК «Основа». «У апартаментов уже изначально есть одно значимое и важное для покупателей преимущество по сравнению с квартирами— цена. При прочих равных она обычно на 15–20% ниже»,— отмечает коммерческий директор ГК Игорь Сибренков. Для инвесторов есть целый ряд дополнительных преимуществ помимо меньшей стоимости входа— например, при меньших затратах на приобретение сдавать апартаменты можно по тойже цене, что и квартиру, рассказывают в компании.
Риелторы также отмечают широкое распространение различных программ рассрочек, что подтверждают и девелоперы. Опрошенные эксперты считают, что в последний год значительно улучшились условия рассрочки, которая сегодня в большинстве случаев предоставляется на весь срок строительства и беспроцентно. На фоне одного из самых главных преимуществ апартаментов— более низкой цены— такие специальные ипотечные программы и рассрочки для покупателя не менее выгодны, чем льготная ипотека, считают эксперты.
Главными драйверами спроса на первичное жилье в Москве служат льготные ипотечные программы. В компании «Основа» считают, что для поддержки стабильного спроса на апартаменты девелоперы и дальше будут поддерживать этот формат рассрочками, спецпредложениями, специальными ипотечными программами. Покупателям это даст больше возможностей для выбора и экономии при покупке недвижимости.
