Рассказываем, как транспортная инфраструктура и динамичное развитие района повышают ликвидность недвижимости на примере локации у метро «Савеловская»
За последние пять лет район рядом со станцией метро «Савеловская» проходит серьезную трансформацию. Появление станции БКЛ и запуск скоростных диаметров привели к активной застройке локации. Сегодня здесь возводятся премиальные жилые комплексы и деловые центры. Хотя еще несколько лет назад это было трудно себе представить.
Но развитие района сегодня продолжается, а образ локации полностью поменяется к 2025 году. Как это скажется на инвестиционном потенциале недвижимости и какова роль в этом развития транспортной инфраструктуры— разбираемся вместе с экспертами. Под локацией «Савеловская» рассматривается несколько районов— сам Савеловский административный район, район Марьиной Рощи, часть Бутырского и Бегового.
Савеловский транспортный хаб
Импульсом к развитию Савеловского района стало формирование транспортного хаба. Началось все с реконструкции Савеловского вокзала и строительства МЦД-1 Лобня— Одинцово. С запуском диаметра в 2019 году «Савеловская» получила прямой доступ к аэропорту Шереметьево и городам Подмосковья. До аэропорта можно добраться за 45 минут. Помимо этого, сейчас рядом с Савеловским вокзалом проходит МЦД-2 Нахабино— Подольск (ближайшие станции «Дмитровская» и «Марьина Роща»), что обеспечивает связь локации с другими подмосковными городами. По оценкам столичных властей, с открытием первого диаметра время в пути для пассажиров сократилось в среднем в 1,5 раза.
Еще один важный этап развития транспортной инфраструктуры— это включение станции «Савеловская» в состав Большого кольца метро Москвы. После полного запуска БКЛ в марте этого года пассажирам стали доступны пересадки на все радиальные линии. «Появление МЦД-1 и запуск БКЛ значительно улучшили транспортную доступность Савеловского района. Новые транспортные узлы позволяют быстро добираться до центра столицы, делового центра «Москва-Сити», инновационного кластера «Сколково» и городов ближнего Подмосковья»,— отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Но на этом транспортное развитие локации не заканчивается. Осенью текущего года через Савеловский вокзал пройдет МЦД-4. Тем самым «Савеловская» получит прямую связь с аэропортом Внуково и подмосковными городами Горьковского направления. Благодаря запуску МЦД-4 пассажиры смогут сэкономить до 40% времени в пути.
Кроме того, после 2025 года недалеко от Савеловского вокзала должна открыться платформа «Станколит» МЦД-4. Таким образом, через локацию будут проходить три диаметра городской электрички (МЦД-1, МЦД-2 и МЦД-4), БКЛ и линия метро, что делает ее уникальной с точки зрения транспортной доступности.
Одновременно с развитием диаметров и метро в локации строятся автомобильные дороги и развязки. Например, к 2025 году столичные власти планируют построить путепровод через железнодорожные пути МЦД-2, соединяющий улицу Добролюбова соСкладочной улицей.
Проектом предусматривается строительство и реконструкция 2,5 км дорог, в том числе одного путепровода тоннельного типа через МЦД-2 и одного подземного пешеходного перехода через железнодорожные пути Алексеевской ветки МЖД вблизи улицы Двинцев, рассказывал глава департамента строительства города Москвы Рафик Загрутдинов. По его словам, реализация объекта позволит улучшить транспортную доступность районов Бутырский, Марьина Роща, Савеловский, Тимирязевский, Марфино и Останкинский. Значительно увеличится пропускная способность улиц Бутырский Вал, Сущевский Вал, Руставели, Фонвизина, Шереметьевской, а также Огородного проезда, отметил чиновник.
Преображение за счет строительства современного жилья
С развитием транспортной инфраструктуры локация стала застраиваться современным жильем. Более того, здесь появляются премиальные проекты, которых раньше не было. По данным ЦИАН, в локации «Савеловская» сейчас расположено более 20 жилых комплексов: часть из них построена, другие будут сданы в 2023–2025 годах.
Например, среди жилых проектов— введенный в эксплуатацию ЖК «Шереметьевский» от ГК «ПИК», рассчитанный на 3,5 тыс. жителей. Неподалеку строится премиальный жилой квартал «Прайд» от ГК «Пионер» на 1,4 тыс. квартир, который реализуется по принципу «город в городе». Ввод первой очереди запланирован на конец 2025 года. На первом этапе будет возведен многосекционный дом на 910 квартир. Еще один премиальный комплекс от MR Group, строящийся в локации,— на 2,1 тыс. квартир. Сдача ЖК запланирована на 2024 год. «До появления новых станций метро и МЦД в Савеловском районе строились в основном жилые комплексы бизнес-класса. Но благодаря совершенствованию инфраструктуры статус локации повысился»,— отметила Надежда Коркка.
Строительство жилья невозможно представить без создания социальной и коммерческой инфраструктуры. И такие объекты в локации тоже строятся— детские сады, школы, медучреждения, спортивная инфраструктура. Кроме того, в ближайшее время должен открыться общественный центр «Место встречи Прага» на месте бывшего советского кинотеатра.
Новая деловая точка на карте Москвы
Еще одна важная составляющая развития Савеловского района— строительство современных бизнес-центров. Всего несколько лет назад офисы в локации были представлены в основном бизнес-центрами класса B, за исключением бизнес-центра «Двинцев» (класс А), в котором исторически наблюдается низкая вакансия, что показывает популярность локации.
Сегодня в окружении «Савеловской» идет активное строительство офисных кварталов класса А с авторскими концепциями и качественной инфраструктурой, которые востребованы рынком. Отправной точкой развития премиальных офисов стали бизнес-центры девелопера Stone Hedge. По данным консультантов, сейчас в ближайшем окружении Савеловского района на стадии строительства находятся четыре премиальных офисных объекта— это бизнес-центры Stone Савеловская, Stone Дмитровская и Stone Towers от Stone Hedge и Twist от Sminex. По словам директора департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилла Кутявина, данные офисы пользуются высоким спросом ввиду их качества и характеристик, а объемы продаж в том числе зависят от правильного ценообразования в этих проектах.
Востребованность «Савеловской» обусловлена транспортной доступностью и престижным соседством с Белорусским деловым районом. Если последний представляет собой уже сформированную локацию и порог входа там выше, то «Савеловская» привлекает инвестора более комфортной стоимостью. При этом по своей цене он получает премиальный офис с уникальной транспортной доступностью и статусным соседством, что является ключевым фактором для бизнес-сообщества. А в условиях развития локации ставки аренды в перспективе будут аналогично высокими, как и в других сложившихся деловых районах Москвы, считают эксперты.
«Этот район достаточно востребован среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости, поскольку, с одной стороны, предложение здесь сравнительно недорогое, с другой— он не сильно удален от центра»,— пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По оценкам консалтинговой компании, сейчас в локации запланировано к строительству и находится в активной застройке около 150 тыс. кв. м. Продажа в строящихся объектах идет достаточно активно. Практически все площади реализуются еще до ввода объектов в эксплуатацию, отметила Белова.
Само появление премиальных бизнес-центров в районе «Савеловской»— это не только современные рабочие места, но и инфраструктура (банки, кафе и рестораны, магазины и даже спортивные объекты), которой могут в том числе пользоваться жители района, а также благоустроенная городская среда. Например, в рамках реализации бизнес-центра Stone Савеловская девелопер планирует благоустроить более 1,5 га.
Инвестиционный потенциал недвижимости вырастет
К 2024–2025 годам (на которые приходится основной ввод объектов) локация будет застроена премиальным жильем и офисами, а Савеловский транспортный хаб— полностью сформирован. Такое динамичное развитие района повысит ликвидность недвижимости и ставки аренды, считают аналитики. Одно лишь появление крупного ТПУ «Марьина Роща» может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 386,2 тыс. руб.
Что касается офисной недвижимости и объектов уличной торговли, то их ликвидность тоже вырастет: стоимость всех проектов даст дополнительную наценку к ставке аренды. Пешеходные пути от ЖК до метро будут проходить через новые бизнес-центры, это даст трафик для ретейла, а престижное соседство обеспечит интерес арендаторов, поясняют эксперты. «Спрос на офисную недвижимость напрямую зависит от наличия удобной транспортной инфраструктуры, и пешая доступность до метро является одним из ключевых факторов при выборе объекта»,— отметил Кирилл Кутявин. «При этом стоимость недвижимости в первую очередь определяется ее локацией и качественными характеристиками. Естественно, что в одной локации при всех равнозначных характеристиках выигрывать будут те проекты, которые отличаются более удобной пешей и автомобильной доступностью»,— добавил он.
Кроме того, в любом строящемся проекте девелопер закладывает в цену рост стоимости по мере увеличения стадии строительной готовности объекта, продолжил эксперт. «Сейчас в данном районе строятся качественные офисные проекты, которые повысят статус и престиж данного делового квартала и создадут более развитую офисную инфраструктуру»,— добавил директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers.
Развитие выходит за границы локации
По пути развития «Савеловской» сегодня идут и соседние локации. Например, территория рядом со станцией метро «Дмитровская», через которую сегодня проходит скоростной диаметр (МЦД-2), а также строится станция МЦД-1. В перспективе платформу МЦД-2 перенесут ближе к строящейся станции, что позволит создать полноценный транспортно-пересадочный узел между двумя диаметрами и Серпуховско-Тимирязевской линией метро.
Здесьже реализуются проекты комплексного развития территории (КРТ). Среди них— редевелопмент промзоны «Огородный проезд» в Бутырском районе. Речь идет о территории двух участков общей площадью 22,5 га.
Еще один проект КРТ рядом со станцией метро «Дмитровская»— строительство бизнес-центра Stone Дмитровская класса А от Stone Hedge. В прошлом году власти города подписали с девелопером договор о реорганизации заброшенного участка. В результате реорганизации территории появится 3,5 тыс. рабочих мест. В бизнес-центре также представлена качественная инфраструктура (кафе, магазины и так далее), которая будет доступна горожанам. Сейчас в районе в основном ведется жилая застройка.
Появление нового офисного центра класса А поможет сбалансировать локацию, а близость к метро и МЦД обеспечит высокую проходимость стрит-ретейлу, который будет представлен в проекте. Недалеко от бизнес-центра находится жилой комплекс бизнес-класса D1 от MR Group, проект уже введен в эксплуатацию. Рядом строится премиальный ЖК Symphony 34 этогоже девелопера.
Прообраз «Дмитровской» начнет меняться к 2024–2025 годам, а реализация запланированных проектов добавит району премиальности и сформирует качественную городскую среду для жизни и ведения бизнеса.
