2022 год на рынке жилой недвижимости Москвы начался активно, но ситуация изменилась после 24 февраля. Рассказываем о главных рекордах на столичном рынке жилья
Первые три месяца 2022 года число сделок на столичном рынке превышало даже показатели рекордного 2021 года, так что можно было ожидать новых абсолютных рекордов. Однако после 24 февраля ситуация изменилась. В результате по итогам года динамика сделок на рынке новостроек и вторичного жилья, а также в ипотечном секторе оказалась худшей с 2015 года, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Избежать полного провала помог высокий спрос в первом квартале 2022 года.
Рассказываем, какие главные рекорды и антирекорды были установлены на рынке жилой недвижимости Москвы в прошлом году.
Рекорды на рынке новостроек
Абсолютный рекорд сделок
В первом квартале 2022 года Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд по числу сделок с новостройками в Москве— было зарегистрировано 38,5 тыс. сделок. Это максимальный показатель за всю историю ведения статистики (с 2009 года), он на 21,8% больше результата первого квартала 2021 года и на 58,4% превышает показатель за теже три месяца 2020 года.
Ажиотажный спрос на рынке новостроек в первые три месяца 2022 года был связан с валютными колебаниями, общей ситуацией неопределенности в связи с началом СВО и ростом ключевой ставки ЦБ. Однако затем продажи стали падать.
Рекордное число новых проектов
В 2022 году застройщики начали строительство 83 жилых и апартаментных комплексов в столице. Это на 9% превосходит показатель 2021 года, когда было запущено 76 новых проектов, подсчитали в компании «Метриум». 83 новых проекта— максимальное значение за последние четыре года. В 2020 году на рынок вышло 73 проекта, в 2019-м— 70, а вот в 2018 году столичный рынок пополнился 89 новыми проектами, уточняют аналитики.
Рекордное предложение квартир в новостройках
По итогам декабря 2022 года объем предложения в Москве достиг исторического максимума— 70,44 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали в компании «Метриум». При этом в старых границах Москвы экспонировалось 52,35 тыс. лотов, в Новой Москве— 18,09 тыс. Предыдущий рекорд был поставлен месяцем ранее, в ноябре. Тогда застройщики на первичном рынке столицы предлагали 68 тыс. квартир и апартаментов. Исторический максимум в декабре был достигнут, потому что на рынок продолжают выходить проекты, реализация которых была отложена из-за пандемии COVID-19, отмечают аналитики.
Рекордные скидки
Во второй половине 2022 года спрос на новостройки Москвы серьезно снизился. В связи с этим застройщики уже в октябре, не дожидаясь Нового года, стали запускать различные акции и предлагать покупателям рекордные скидки. Дисконты достигли беспрецедентных значений— в некоторых проектах они составляли 35%. Ранее размер максимальной скидки был на уровне 15%, в единичных проектах достигал 20%.
Выросло и предложение новых квартир со скидками. В конце 2022 года на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, около 28% всех лотов было выставлено на продажу со скидкой. Для сравнения, в конце 2021 года таких объектов было лишь 6%. В Старой Москве подобных предложений сейчас около 39%, в Новой Москве — около 24%, в Московской области— 15%. Для стимулирования спроса в прошлом году помимо скидок застройщики также использовали кредиты с околонулевыми ставками, траншевую ипотеку и программы беспроцентной рассрочки.
Падение инвестиционных сделок до уровня 2017 года
В 2022 году инвестиционный спрос на рынке Москвы сильно сократился. По данным аналитиков, доля частных инвесторов в столичных новостройках массового сегмента в декабре 2022 года составила около 10%, что стало минимальным показателем с 2017 года (в 2015–2017 годах он был на уровне 5%). По сравнению со вторым кварталом 2021 года, когда показатель был на пике и достигал 30–35%, снижение троекратное.
До 2020 года доля инвестиционного спроса не поднималась выше 20%. В 2020-м, после запуска программы льготной ипотеки на новостройки, она поднялась до 21–25%.
Снижение доли инвесторов среди покупателей московских новостроек участники рынка объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, сказывается общее падение спроса на жилье. Во-вторых, резкий рост цен в предыдущие два года сократил потенциальную доходность от инвестиций в новостройки. Еще одна причина, ослабившая инвестиционный спрос на жилье в уходящем году,— эмиграция.
Нераспроданные квартиры
Число нераспроданных квартир в новостройках растет не только в столице. В целом по России их площадь в декабре 2022 года, по данным единой информационной системы жилищного строительства, достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок). Это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья, отметил Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики». По данным «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Рекорды на вторичном рынке жилья
Год начался с рекордного роста сделок
Прошлый год начался с ажиотажного спроса и на рынке вторичного жилья Москвы. В первом квартале 2022 года было зарегистрировано 40,95 тыс. сделок. Это стало рекордным показателем за всю историю ведения статистики Росреестра. Как и на рынке новостроек, спрос резко сократился после первого квартала.
Рекордное предложение на вторичке
На вторичном рынке жилой недвижимости Старой Москвы по итогам 2022 года насчитывалось 45,4 тыс. квартир и апартаментов, что на 47,8% больше, чем в начале года, и является рекордным в истории показателем. Число квартир в продаже увеличилось за счет невысокого реализованного спроса. Дополнительный прирост обеспечили инвестиционные объекты в недавно сданных новостройках, как правило, выставляемые на продажу после ввода объекта в эксплуатацию.
Срочные продажи
В 2022 году максимума достигло число срочных продаж вторичных квартир. По итогам прошлого года доля таких сделок достигла 3% от всего объема, тогда как обычно она составляет менее 2%. В прошедшем году было две волны срочных продаж на фоне миграционных процессов и снижения спроса. Однако, несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы идти на большие скидки.
Длительное снижение цен
События 2022 года привели к коррекции стоимости вторичного жилья в Москве, несмотря на специфический подход к ценообразованию, свойственный продавцам жилья в столице. Как правило, владельцы квартир крайне неохотно снижают ценник при падении спроса, а вот на его рост реагируют быстро. Это видно и по статистике по месяцам— после всплеска спроса в марте средняя стоимость 1 кв. м в предложении, по данным ЦИАН, поднялась с 307,1 тыс. до 312,7 тыс. руб., а в апреле показатель составил уже 320,2 тыс. руб. Но эта цифра уже не соответствовала реальному спросу, и начиная с мая цены пошли вниз и продолжили падение в пределах 1–2% до конца года. Квартиры дешевели восемь месяцев подряд— снижение в течение столь длительного отрезка времени является еще одним рекордом для столичного рынка в 2022 году.
Максимальные номинальные цены предложения на вторичном рынке в Москве были зафиксированы в апреле 2022 года. С тех пор этот показатель (если считать месяц к месяцу) на протяжении восьми 30-дневных отрезков демонстрировал отрицательную динамику. По данным ЦИАН, глубина падения невелика— около 5%, с 319 до 305 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитной недвижимости). Ни в один из месяцев падение не превышало 1%. Цены реальных сделок с высокой вероятностью просели сильнее (по нашей экспертной оценке— на 10–12% относительно весны прошлого года), считают аналитики.
Пока этот статистический ряд нельзя назвать абсолютным рекордом, отмечают аналитики ЦИАН. В 1998–1999 годах и в 2008–2009 годах стоимость квартир на вторичке снижалась и дольше (около 15 месяцев после дефолта и 10 месяцев на фоне мирового финансового кризиса) и заметнее для покупателя (в обоих случаях— на 35–40%).
Пока динамика рынка больше всего похожа на показатели 2015 года. Тогда цикл снижения цен занял около 15 месяцев (с января 2015-го до марта 2016-го), средняя стоимость квадратного метра в предложении упала примерно на 15% (c 225 тыс. до 188 тыс. руб.). Правда, в том падении были месяцы, когда стоимость метра снижалась на 3%, и отдельные периоды восстановления цен (тогда как актуальный график средних цен сейчас все время идет вниз).
Рекорды на рынке ипотеки
Доля отказов по ипотеке в России достигла исторического максимума
Доля отказов по ипотечным заявкам по итогам 2022 года выросла на 12,1 п.п.— с 34,1% в первом квартале до 46,2% в четвертом. Доля отклоненных заявок стала максимальной за всю историю наблюдений начиная с 2017 года, отмечают эксперты Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Тогда показатель был на уровне 38,4%.
Ставка по ипотеке на историческом минимуме
Средняя ставка по оформленным в мае 2022 года ипотечным кредитам на новостройки составила 3,81%, следует из бюллетеня Банка России. Это минимум для рублевых кредитов за всю историю (статистика доступна с 2004 года). При этом ставка по выданным в апреле 2022 года ипотечным кредитам на новостройки составляла 5,59%— в 1,46 раза больше майской цифры.
Рекордная доля сделок с ипотекой в новостройках
В декабре аналитики Dataflat зафиксировали существенный рост доли сделок в новостройках, заключенных с использованием ипотечного кредитования. Она стала рекордной за все время наблюдения и достигла 84% (80% в ноябре).
Рекорды выдачи ипотеки
В декабре 2022 года клиенты «Сбера» оформили ипотеку на сумму более чем 382 млрд руб. Этот показатель превысил максимальные значения марта 2022 года и стал рекордным месячным показателем. По данным аналитиков «Домклик», из 382 млрд руб., выданных на покупку жилья в последний месяц года, больше половины (218 млрд руб.) пришлось на вторичное жилье. Еще 141 млрд руб. в декабре было выдано на ипотеку на первичном рынке, а на индивидуальное жилищное строительство— более 17 млрд руб.
Больше всего ипотечных кредитов по итогам декабря взяли жители Москвы— на общую сумму 50 млрд руб. На втором месте— заемщики из Московской области (34 млрд руб.), тройку лидеров замыкают петербуржцы (25 млрд руб.). В пятерке лидеров также жители Краснодарского края (23 млрд руб.) и Тюменской области (20 млрд руб.).
В конце декабря Сбербанк также установил суточный рекорд по числу ипотечных выдач. Это произошло 29 декабря, когда было заключено максимальное для банка число сделок с ипотекой в день— 6,1 тыс., из них 1,9 тыс. пришлось на льготную ипотеку с господдержкой.
