Разбираемся вместе с экспертами, почему продавцы жилья сейчас предпочитают сдавать его в аренду
Второй год подряд рынок аренды обходится без сезонного летнего спада спроса— активность нанимателей растет от месяца к месяцу, а вслед за ней и цены. Предложение сокращается, и этот тренд не может переломить даже пополнение экспозиции за счет квартир, которые не удается продать на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что собственники все чаще снимают жилье с продажи, поскольку покупателей при действующих ипотечных ставках найти не получается, но, попадая на рынок аренды, все приличные варианты за считаные дни уходят из экспозиции.
Три волны спроса
В 2024 году по рынку аренды прошло несколько волн спроса, связанных с изменениями в льготных ипотечных программах. «Сначала в июне текущего года спрос подогрели те, кто продал свое жилье, чтобы успеть улучшить жилищные условия в период действия льготных программ на первичном рынке: они стали снимать бюджетные варианты временного жилья до сдачи дома в эксплуатацию,— рассказывает эксперт по аренде недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Павел Марковский.— После 1 июля, когда условия ипотечного кредитования изменились, пришла новая волна арендаторов, которые отложили решение своих жилищных вопросов за счет покупки».
В августе, продолжает эксперт, к спросу присоединились студенты— эта категория нанимателей достаточно активна для того, чтобы ежегодно разгонять рынок и поднимать ставки в начале делового сезона. Тренд затронул все города-миллионики, в результате за месяц аренда выросла в цене сильнее, чем за весь второй квартал. «Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве только за август 2024 года увеличилась на 10%, двухкомнатных— на 9%, а трехкомнатных— на 8%»,— делится данными руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова.
«Тем временем собственники дополнительно пересмотрели ставки аренды после повышения стоимости услуг ЖКХ,— добавляет Павел Марковский.— Рост средних ставок аренды продолжится как минимум до середины октября. В этом году спрос будут подогревать высокие ипотечные ставки, поэтому резкого снижения спроса даже после окончания пикового сезона врядли стоит ожидать». Сейчас, как говорят опрошенные редакцией эксперты, даже в массовом ценовом сегменте аренды цифра в 100 тыс. руб. в месяц уже никого не смущает.
Фото: Enrika Samulionyte / Shutterstock / FOTODOM
«На массовом рынке в Москве аренда студии в месяц в среднем обходится в 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры— в 50–65 тыс. руб., двухкомнатной— в 65–85 тыс. руб., трехкомнатной— в 75–120 тыс. руб.,— говорит Оксана Полякова.— В сентябре рост сохраняется, до конца октября арендные ставки могут увеличиться еще на 5–10%».
Похожая ситуация отмечается и в других городах-миллионниках: рост спроса и ставок, сокращение предложения, вывод в аренду вторичного жилья, которое не продается, рассказывает Павел Марковский из «Этажей».
Тенденцию отмечают и аналитики «Яндекс Аренды»: по их статистике, с начала текущего года медианная стоимость долгосрочной аренды выросла во всех городах-миллионниках в среднем на 25,9%. Первое место по росту с начала года заняла Уфа— ставки в городе подскочили почти в полтора раза (+49,4%, до 25,4 тыс. руб. в месяц). «Рост цен спровоцировало вымывание значительного числа лотов, в частности в период горячего сезона»,— поясняет руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. На втором месте Санкт-Петербург (+47,4%, до 51,8 тыс. руб.), замыкает первую тройку Нижний Новгород (+33,9%, 40,1 тыс. руб.).
В число миллионников— лидеров по росту также вошли:
- Самара (+32,2% до 33 тыс. руб.);
- Волгоград (+29,2% до 33,4 тыс. руб.);
- Ростов-на-Дону (+28,2% до 34,9 тыс. руб.);
- Омск (+26,1% до 25,2 тыс. руб.);
- Казань (+20,2% до 48,1 тыс. руб.).
Продавцы переквалифицируются в наймодателей
Три волны спроса и в Москве, и в крупнейших городах закономерно привели к вымыванию предложения, и в первую очередь именно самого бюджетного.
«Рынок аренды жилья в Москве и других крупных городах России продолжает испытывать значительное давление со стороны высоких ипотечных ставок и растущего спроса на съемное жилье,— подчеркивает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.— Аренда остается более выгодным вариантом по сравнению с ипотекой— отсюда рост цен и сокращение предложения».
Фото: Andy Shell / Shutterstock / FOTODOM
По состоянию на август-сентябрь в годовом выражении экспозиция съемного жилья в Москве сократилась на 42%, говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Сейчас объем предложения сократился как на фоне традиционно высокого осеннего спроса, так и из-за снижения доступности ипотеки: часть россиян были вынуждены отложить покупку, чтоб накопить денежные средства на первоначальный взнос или дождаться улучшения условий кредитования»,— поясняет Павел Марковский.
Любопытно, что снижение объема экспозиции происходит на фоне ее постоянного пополнения: замедление скорости продаж на вторичном рынке заставляет собственников снимать квартиры с продажи и выводить их в аренду. Иногда квартиры удается продать «вместе с арендатором». «Встречаются в том числе сделки по продаже таких квартир с правом переоформления действующего договора аренды на нового собственника— наймодателя»,— подчеркивает Павел Марковский.
Средние ставки аренды одно- и двухкомнатных квартир в Москве за год выросли примерно на четверть, при этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась всего на 6%, делится данными эксперт по аренде недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Павел Марковский. «Это делает арендную стратегию весьма привлекательной, если речь не идет о срочной продаже ради реализации какой-то конкретной цели»,— заключает эксперт.
Фото: Ira Lichi / / Shutterstock / FOTODOM
Значительный рост доходности от аренды отмечает и вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Андрей Банников. «Самая большая разница по арендной ставке прослеживается в сегментах комфорт+— бизнес, где рост цен за год доходит до 35-45%»,— подчеркивает эксперт.
По оценке «Яндекс Аренды», к началу сентября медианная ставка предложения в столице достигла 101,6 тыс. руб.— арендный доход для собственника квартиры с такой ставкой, соответственно, составит порядка 1,2 млн руб. в год.
По прогнозам Андрея Банникова, рост цен на аренду будет сохраняться до тех пор, пока высокая ключевая ставка удерживает ставки по ипотеке на заградительном уровне. «Средний платеж по ипотечному кредиту в два раза больше, чем аренда»,— подчеркивает эксперт. Этот факт подтверждают и другие участники рынка.
В обозримой перспективе, допускают эксперты, спрос может остаться на повышенном уровне— даже после завершения высокого сезона. «До конца года арендные ставки не уменьшатся, поскольку будет действовать ценовая инерция,— прогнозирует Оксана Полякова.— Кроме того, объем арендного предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены».
«Фактически ближе ко второй половине октября сезонный спрос должен начать снижаться, однако активность на рынке аренды будут поддерживать те, кто в нынешних условиях кредитования не может позволить себе приобрести собственное жилье»,— добавляет Павел Марковский.
Дефицит предложения провоцирует дальнейший рост арендных ставок, особенно в условиях повышенного спроса, соглашается Мария Жукова. «По оптимистичному прогнозу, к середине осени спрос спадет, рост арендных ставок стабилизируетсяи цены закрепятся на достигнутом уровне. Однако по пессимистичному сценарию, если спрос останется высоким, а предложение не увеличится, арендные ставки могут продолжить рост»,— заключает эксперт. В целом, как сходятся во мнении опрошенные участники рынка, спрос на аренду в Москве и крупных городах в обозримой перспективе сохранится на высоком уровне, предпосылок для снижения ставок нет,так что арендная стратегия для собственников на ближайшее время остается хорошим способом получения пассивного дохода.
Теги
