Основатель агентства Tuimaada Real Estate Евгения Винокурова рассказала, почему россияне все чаще инвестируют в недвижимость Дубая и Абу-Даби и чем способен удивить местный рынок
В 2022 году Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) стали одной из самых популярных среди россиян стран для приобретения недвижимости. В интервью «РБК-Недвижимости» основатель агентства Tuimaada Real Estate Евгения Винокурова объяснила, чем привлекают покупателей лоты в Дубае, почему некоторые инвесторы прицельно выбирают Абу-Даби, сколько сделок с недвижимостью заключают удаленно и к чему нужно быть готовым будущим резидентам.
Туймаада как место силы
— Евгения, в названии вашего агентства есть слово «Туймаада». Это долина в Якутии. Почему вы назвали в честь нее свою компанию?
— В Туймааде— долине по левому берегу реки Лены— расположен Якутск, где я выросла. Я переехала в Москву, когда мне было 26 лет, но до сих пор остаюсь верна своему краю. Поэтому и агентство назвала в честь долины. Туймаада— сильное название, оно помогает мне в жизни: я чувствую, что Якутия поддерживает меня, гдебы я ни находилась.
— Как вы попали в сферу недвижимости?
— Пока училась в университете,подрабатывала, как и все дети из обычных семей. Работала диспетчером в такси. А на пятом курсе заключила свою первую сделку по покупке квартиры. Я быстро поняла, как работает ипотека и как грамотно оформить документы, чтобы у банков не возникало вопросов. Вся эта математика рынка недвижимости мне сразу легко давалась— и после окончания университета я занималась только недвижимостью.
— Сколько сейчас офисов у Tuimaada Real Estate?
— Три. Один из филиалов работает в Якутске, основные офисы находятся в Москве и Дубае. В ближайшее время откроем представительства в Соединенных Штатах— в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе.
— Во всех этих городах вы работаете только с покупателями из России?
— Нет, наши клиенты— это люди со всего мира. Большинство действительно из России и СНГ, но естьпокупатели и из Нидерландов, Великобритании, Китая, США. Американцы сейчас особенно активны в вопросе покупки недвижимости в ОАЭ. Не так давно была в Штатах, где за две недели провела 74 встречи с потенциальными покупателями.
Почему именно ОАЭ
— Почему из всех инвестиционных решений люди выбирают приобретение недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах?
— Достаточно посмотреть на показатели ROI, чтобы ответить на этот вопрос. В Дубае в зависимости от объекта и его расположения коэффициент может составить 8–9%, в Абу-Даби— около 8%. Покупка недвижимости в ОАЭ обеспечит быстрый возврат инвестиций. Например, в Москве окупаемость вложений в жилье— более 20 лет. В Дубае на это потребуется 8–13 лет. Для недвижимости это очень быстро.
Влияет и ситуация в мире. Когда фондовый рынок показывает свою нестабильность, только квадратный метр остается надежным вариантом. Я всегда говорю: «Неважно, сколько мы зарабатываем. Важно, сколько сохраняем». Мы не знаем, что будет «за поворотом», сколько времени у нас есть. Людям хочется, чтобы после них что-то осталось, поэтому они вкладывают деньги в недвижимость.
На решение купить квадратные метры в ОАЭ также влияют налоги. В США и Великобритании они очень высокие. А в Эмиратах нулевой налог на бизнес. Люди привозят сюда свои компании целиком, по 100–150 сотрудников. Все потому, что ОАЭ— безналоговая страна со стабильной и безопасной экономикой.
— В ОАЭ нулевой налог на бизнес, а налог на недвижимость там есть? И не появляютсяли дополнительные налоги, если иностранец сдает или перепродает квартиру?
— Мое агентство работает во freehold-зонах— это районы Дубая, где иностранцы могут купить недвижимость с правом полной частной собственности и возможностью передавать ее из поколения в поколение. Это не аренда на 100 лет, а именно приобретение на всю жизнь.
В Дубае есть аналог Росреестра— Земельный департамент. Там регистрируется покупка и оплачивается налог в 4% от всей стоимости квартиры. Причем оплачивается единоразово: вы можете сдавать и перепродавать объект, а дополнительных налогов не возникнет. Налога на содержание недвижимости здесь тоже нет— из всех расходов остается только плата за коммунальные услуги.
— Tuimaada Real Estate предлагает объекты и в России, и в ОАЭ. Чем отличаются клиенты, инвестирующие в объекты в этих странах?
— В Дубае покупают квартиры те, кто в своем родном регионе все потребности уже удовлетворил. Например, в томже Якутске у человека есть квартира, дом, машина, но он продолжает работать и зарабатывать. Куда ему дальше тратить деньги?
Многие сначала покупают жилье в Москве, а после этого начинают изучать предложения в других странах. И выбирают Дубай. Куда еще инвестировать, если не в недвижимость в ОАЭ? В Турции недостаточно стабильная экономика и высокая инфляция, в Испании не самые лучшие законы для иностранных инвесторов. Мы работаем в Дубае и видим, что самые богатые и умные люди мира покупают недвижимость именно в ОАЭ. Если они инвестирует, почему россияне не должны?
— Что насчет других эмиратов— например, Абу-Даби?
— Здесь недвижимость предпочитают те, кто переезжает с детьми, так как в Абу-Даби работает гимназия имени Примакова— престижная школа, обучение в которой ведется на русском языке.
Удаленные сделки и быстрое строительство
— Как вы проводите сделки с клиентами из России? Они приезжают в ОАЭ и осматривают объекты?
— Нет, 80% наших сделок заключаются в удаленном формате. Процесс хорошо отлажен, все официально и прозрачно: мы на рынке давно, у нас тысячи довольных клиентов. Работаем просто и человечно— советуем, помогаем со всеми документами так, чтобы клиенту осталось только забрать ключи. Поэтому у нас часто покупают без личного осмотра объекта.
— Как происходит оплата?
— SWIFT-переводами со всего мира. Рассчитываться наличными здесь незаконно.
— Какова минимальная сумма, которая нужна для покупки недвижимости в Дубае?
— У Tuimaada Real Estate есть лоты, стоимость которых стартует от $125 тыс. За эту сумму можно приобрести студию в новостройке площадью до 40 кв. м с готовой отделкой.
— А что на вторичном рынке?
— Вторичный рынок подходит клиентам, которые готовы сразу оплатить всю стоимость квартиры. Дело в том, что продажа вторички осуществляется частными лицами. Они не станут ждать несколько лет, пока покупатели расплатятся с ними. Поэтому удобнее приобретать новые апартаменты и недвижимость в строящихся зданиях— ее продают в рассрочку на три-четыре года.
— Естьли такой тип недвижимости в Дубае, который вы не советуете покупать?
— Нет, сейчас выгодно покупать все. Апартаменты в высотках, квартиры в таунхаусах, виллы— все варианты будут приносить доход. Сделки с коммерческой недвижимостью россияне тоже заключают, но это, скорее, редкость. Массового спроса от иностранцев на коммерческие лоты в Дубае я не вижу.
Распространена практика покупки недвижимости с отельным обслуживанием. Такие контракты обычно заключают на пять— семь лет: владельцы недвижимости живут в ней ограниченный промежуток времени, а остальную часть года отель сдает лот постояльцам. Причем это не обязательно должна быть отдельно стоящая вилла, можно выкупить и комнату в отеле.
— Стоитли опасаться срыва сроков строительства или обмана со стороны недобросовестного девелопера?
— В ОАЭ обычно соблюдают все сроки и обязательства. Этому способствует RERA— орган, который регулирует сектор недвижимости в Дубае. Каждому застройщику он дает четко фиксированный срок для возведения объекта. Если по какой-то причине девелопер не может продолжать строительство, проект передают другому застройщику.
RERA основали в 2007 году с целью увеличения потока иностранных инвестиций в недвижимость. Благодаря контролю этого учреждения в Дубае уже много лет не бывает заброшенных или забытых объектов. Инвесторы могут быть уверены, что квартира, в которую они вложили средства, будет готова в срок— даже если с этим не справится конкретный девелопер, его работу подхватит другой.
Сами сроки строительства в Дубае достаточно короткие. Это часто удивляет наших российских клиентов: они привыкли, что дома в России могут возводить очень долго из-за сезонности. В Дубае один сезон, здесь зимой даже быстрее строят, чем летом. Поэтому дом от стадии проекта до готового объекта с финишной отделкой квартир может дойти за два-три года.
Единственное неудобство, которое пока существует,— невозможность получить гражданство в ОАЭ для иностранцев. Покупатели недвижимости могут получить вид на жительство, предоставляющий определенные возможности. Например, можно оформить медицинскую страховку, открыть счет в банке. Не исключено, что через несколько лет власти ОАЭ изменят свою позицию по вопросу гражданства. Исключения для отдельных россиян они уже делали— такие примеры попадали в новости. Возможно, у других россиян с недвижимостью в Эмиратах скоро тоже появится такой шанс.
Подробнее— на сайте Tuimaada Real Estate
Реклама. ООО «Туймаада Недвижимость», https://tuimaada-rs.com
