Рассказываем о главных тенденциях на первичном рынке жилья Москвы в 2022 году
В 2022 году влияние на рынок первичного жилья во многом оказывала внешнеполитическая ситуация. Весной цены на столичные новостройки достигли рекордных значений, а сегодня застройщики дают небывалые скидки. Изменились в уходящем году и ипотечные программы, и предлагаемая девелоперами площадь жилья. При этом число квартир в продаже достигло рекордных значений.
Аналитики рынка недвижимости рассказали, какие тренды сформировались на рынке новостроек Москвы за последний год.
Падение спроса
Главный тренд, который сформировался на первичном рынке столичного жилья в 2022 году, это падение покупательской активности. Геополитические обстоятельства привели к существенному снижению спроса на недвижимость, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. За 11 месяцев 2022 года клиенты приобрели в московских новостройках 66,4 тыс. квартир и апартаментов, что на 15,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (78,4 тыс. сделок по ДДУ).
Рост предложения
Снижение спроса на первичном рынке столичного жилья привело к увеличению предложения. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», общий объем экспозиции в массовом сегменте новостроек в старых границах Москвы за год увеличился на 38,4% и составил 1,14 млн кв. м и 25,4 тыс. лотов (+54% за год). В бизнес-классе объем предложения вырос за год до 1,09 млн кв. м (+31,4%) и 16,1 тыс. лотов (+33,8%). Только в премиум-классе произошло снижение— до 127 тыс. кв. м (-16,3%) и 1,2 тыс. лотов (-19,7% за год). Общий объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы без учета элитного сегмента увеличился за год до 2,3 млн. кв. м (+28%) и 42,2 тыс. лотов (+40%).
Объем предложения в сегменте новостроек вернулся к допандемийному уровню, подтвердила Виктория Кирюхина, эксперт «ЦИАН.Аналитики». По ее словам, это объясняется снижением спроса одновременно с активным выходом в продажу нового объема.
Стагнация и минимальное снижение цен
Еще одна тенденция 2022 года— стагнация стоимости квартиры в новостройках. «После снижения спроса в апреле-мае 2022 года девелоперы аккуратно индексировали цены, несмотря на периодический рост активности потенциальных приобретателей. С начала 2022 года рост цен составил 9% против 25% за аналогичный период 2021 года. Причем основной рост цен пришелся на февраль—март 2022 года (+2,2% и +3%), после чего— динамика околонулевая»,— рассказала Кирюхина из ЦИАН.
Незначительные колебания в течение апреля— ноября были связаны с изменением структуры предложения— какие-то лоты вымывались, на рынок продолжали выходить новые проекты, уточнил коммерческий директор— партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. С апреля по ноябрь, по его словам, рост средней цены составил всего 0,2%, что находится в пределах погрешности.
Средняя цена 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)
| Месяц | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| Январь | 308,9 | +1,1% |
| Февраль | 310,8 | +0,6% |
| Март | 315,5 | +1,5% |
| Апрель | 322,2 | +2,1% |
| Май | 321,4 | -0,2% |
| Июнь | 323,4 | +0,6% |
| Июль | 321,2 | -0,7% |
| Август | 324,6 | +1,1% |
| Сентябрь | 325,6 | +0,3% |
| Октябрь | 320,1 | -1,7% |
| Ноябрь | 318,2 | -0,2% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Рекордные скидки
Для стимулирования спроса в 2022 году девелоперы используют кредиты с околонулевыми ставками, траншевую ипотеку, скидки до 35% и продолжительные программы беспроцентной рассрочки, рассказала управляющий партнер компании «Метриум». Кроме того, по ее словам, компании объявляют много интересных акций и спецпредложений, например «Купи квартиру и получи апартаменты», «Купи сейчас— плати потом», «Купи сейчас— верни потом», «Назови свою цену на квартиру и апартаменты».
«В таких объемах и с такими значениями в цифрах скидок на рынке еще не фиксировали. Каждый год определенное количество объектов выходит в продажу со скидкой, особенно перед окончанием года, но в этом году таких объектов гораздо больше. Размер дисконта доходит до 35%»,— прокомментировал Владимир Моребис.
Ипотечный рекорд
Доля ипотечных сделок в 2022 году обновила исторический максимум— 83% в августе 2022 года, уточнила Кирюхина, «Впервые доля ипотеки в столичном регионе— более 80%. Причина не только в пересмотре лимита по льготной ипотеке, но и в появлении «льготной ипотеки» от застройщиков. Также стоит отметить, что в 2022 году была запущена льготная ипотека для айтишников»,— отметила аналитик ЦИАН.
«Средневзвешенная ипотечная ставка под влиянием околонулевых, субсидированных ставок опустилась до 3,4%. Большой разрыв с ипотечной ставкой по вторичному рынку, которая составляет в среднем 9–10%, также оказывает влияние на первичный рынок»,— рассказала директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
Квартиры стали меньше
Другой тренд, который сформировался на рынке новостроек в уходящем году,— это уменьшение площади жилья. «Застройщики в 2022 году значительно чаще стали предлагать компактные лоты. Средняя площадь реализуемых в Москве квартир и апартаментов за год сократилась на 6,9%— с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м»,— рассказала Надежда Коркка из «Метриума». Данная тенденция обусловлена, главным образом, снижением реальных доходов населения, пояснили аналитики.
Доля инвестиционных покупок уменьшилась
Начиная с мая текущего года на первичном рынке Москвы уменьшается доля инвестиционных сделок. Если в начале года на них приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, то сейчас только 8–9%. Пик по числу и доле сделок с инвесторами пришелся на март вместе с общим ажиотажем на рынке— тогда было заключено рекордное за 2022 год число инвестиционных сделок (~1,3 тыс.). После этого их число резко пошло вниз, даже более быстрыми темпами, чем рынок в целом, достигнув минимума в мае, говорит эксперт ЦИАНЕлена Лапшина. И в нынешних условиях на рынке нет того высокого спроса, который наблюдался в 2020–2021 годах. Инвесторы понимают, что врядли получится заработать на перепродаже квартир также, как в предыдущие два года. Не для собственного проживания квартиры сейчас покупают лишь те, кто разочаровался в других способах сохранения сбережений, добавляет эксперт.
В первой половине года новостройки по-прежнему довольно активно приобретали с инвестиционными целями, хотя количество подобных сделок было заметно меньше, чем в прошлом году. Обвал рубля в марте, а также введенные ограничения для поездок в некоторые зарубежные страны стимулировали многих граждан, которые имели существенные сбережения, вкладывать в активы в России. Осенью число инвестиционных покупок заметно снизилось, многие из тех, кто планировал вложения в недвижимость, взяли паузу и наблюдают за дальнейшей динамикой цен на рынке, резюмирует Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Квартиры с отделкой
Из-за проблем с поставками зарубежных материалов обозначилась тенденция на уменьшение числа квартир с отделкой в продаже, отметила Надежда Коркка. Она уточнила, что их доля в общем объеме предложения с января сократилась на 6%. «При этом в 2022 году спрос на жилье с отделкой вырос. Весной 2022 года доля ДДУ с ремонтом под чистовую отделку или под ключ увеличилась с 58% в начале года до 67% в ноябре, что связано с общим удорожанием ремонта и желанием сэкономить (ремонт от девелопера дешевле, чем самостоятельный аналогичного уровня)»,— рассказала Виктория Кирюхина.
