Рассказываем о квартирах с обременениями, какие из них не препятствуют сделке, а какие блокируют договор купли-продажи
Обременение— это ограничение прав собственника недвижимости. Оно возникает по разным причинам, зачастую из-за того, что права на недвижимость появляются у кого-то еще. Например, у банка, если квартира в залоге, или у нанимателей, если жилье сдали внаем и официально зарегистрировали договор. Такую собственность нельзя продать, подарить или обменять без снятия обременения или согласия всех сторон.
Вместе с экспертами рассказываем об основных видах обременений, а также о том, какие из них не должны внушать опасений покупателю, а какие сигнализируют об опасности.
Одним из важных этапов при подготовке к сделке купли-продажи жилого помещения является проведение так называемого due diligence (проверки) приобретаемого объекта. Процедура включает несколько аспектов, один из которых юридический, говорит Татьяна Яковлева. При проведении юридической проверки устанавливаются права и полномочия продавца на осуществление сделки, а также отсутствие ограничений и обременений, добавляет эксперт.
Залог
Самый частый вид обременения— это залог по ипотеке, когда владелец решает продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка. Без разрешения финансово-кредитной организации заложенное жилье не может быть продано, говорит Иван Стасюк. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать. Есть и второй вариант— договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения, добавляет эксперт.
Несовершеннолетние и маткапитал
Несовершеннолетние могут быть собственниками недвижимости вне зависимости от возраста. Эксперты объясняют, что те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют— от их имени выступают родители (либо опекуны, либо усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (усыновителей или опекунов). В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.
Важно помнить, что орган опеки одобряет сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, только в случае их выгоды— ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такойже или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что несовершеннолетний не останется без жилья, но также, что его жилищные условия не ухудшатся.
Проблемы могут возникнуть и при купле-продаже жилья, которое было приобретено с помощью материнского капитала. При такой сделке все дети автоматически приобретают права на нее, поэтому покупатель обязан юридически выделить всем членам семьи равные доли и только после этого может выставлять объект на продажу, объясняет Иван Стасюк. Эксперт напоминает, что надо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства.
Если доли в квартире детям не были выделены, а продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала и не получил необходимых разрешений, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной. Для безопасного проведения купли-продажи эксперты советуют попросить у продавца справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на маткапитал.
Рента
Обременением может стать и договор пожизненной ренты, по которому право собственности на жилье переходит от одного человека, который обычно нуждается в уходе, к другому, который берет на себя пожизненное содержание бывшего владельца, говорит Татьяна Яковлева.
Продавец должен знать о таком обременении, но опасности для купли-продажи оно не несет, добавляет Юлия Кравченко. Эксперт объясняет, что покупатель может перезаключить договор ренты, после чего будет платить деньги по официальному договору.
Аренда
К обременениям относится и договор аренды, когда в квартире живут арендаторы, а срок договора еще не истек. Если жилье арендовано более чем на 11 месяцев, договор должен регистрироваться в Росреестре, в выписке ЕГРН будет стоять пометка о том, что квартира сдана, говорит Иван Стасюк. По словам Ильи Познанского, препятствий для купли-продажи жилья это обременение не создает. Владелец может снять обременение, досрочно расторгнув договор аренды с соблюдением всех прописанных в нем условий расторжения, либо продолжить ее сдавать. В этом случае обременение с жилья не снимается, предупреждает эксперт.
Запрет на совершение сделок
Запретить регистрационные действия может лично собственник. Владелец жилья может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия. Это делается для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, разъясняет Юлия Кравченко. Такой запрет снимается собственником.
Арест
Часто собственников ограничивает в праве на регистрационные действия суд, а затем приставы. Юлия Кравченко объясняет, что при наличии судебного решения и исполнительного производства, которое накладывает на квартиру арест, владелец недвижимости ограничен в распоряжении имуществом в силу закона.
Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много, но среди основных фигурируют:
- споры о разделе имущества при разводе;
- долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
- спор о праве на недвижимое имущество.
Сделка при таком обременении невозможна, в Росреестре не будут ее регистрировать. Указанная категория обременений является публичной и потому при должной осмотрительности выявить обременения не вызовет затруднений у покупателя, говорит Илья Познанский. Купля-продажа возможна только после снятия ареста.
