На примере нового комплекса «Сигма Силино» в Зеленограде рассказываем об инвестиционных перспективах такого формата доходной недвижимости, как сервисные апартаменты. Интервью с основателем группы компаний Sigma Projects* Нодаром Шония.
— Какие форматы апартаментов сегодня сформировались в России? Какие из этих форматов вы считаете наиболее перспективными и почему?
— Формально любые апартаменты можно разделить на инвестиционные и для личного пользования. Инвестиционные апартаменты приобретают для получения дохода, что достигается разными способами: можно перепродать апартаменты и получить доход на росте стоимости квадратного метра, можно сдавать апартаменты в аренду— самостоятельно либо заключив договор управления с профессиональным гостиничным оператором.
В первых двух случаях требования к продукту минимальны: инвесторы отдают предпочтение комплексам с отделкой и базовым набором инфраструктуры. Последний случай может быть реализован только в специализированных комплексах— гостиничных проектах с определенной категорией звездности.
Сдача апартаментов в аренду через заключение договора управления с профессиональным гостиничным оператором формирует пассивный доход инвестора. Другими словами, собственник не предпринимает никаких усилий для получения инвестиционного дохода, все заботы на себя берет гостиничный оператор.
Конечно, такой метод предполагает расширенную сервисную инфраструктуру, наличие технологических решений, сформированный продукт и полностью укомплектованный, готовый к размещению гостей номер. При соблюдении этих принципов собственник номера получает более высокую доходность по сравнению с другими, описанными выше вариантами. Помимо операционной доходности, он также зарабатывает на росте стоимости квадратного метра своей недвижимости при потенциальной перепродаже апартамента как готового бизнеса с подтвержденным арендным потоком.
Такая схема получила свое распространение в туристических регионах России, первые подобные проекты начали свою работу в 2010-х годах в Санкт-Петербурге. Московскийже рынок апартаментов развивался немного по другому сценарию— тут получили распространение сервисные апартаменты для жизни. Логика продукта сравнима с традиционными многоквартирными домами и жилыми комплексами.
— Насколько сервисные апартаменты в Москве получили распространение? Что они из себя представляют? Какие точки притяжения могут быть для такого формата?
— На данный момент в Москве ниша сервисных апартаментов практически пустует, но потребность в них велика. Это удобный формат для молодых людей, которые не обременены избытком вещей и хотят получать услуги по запросу. Человек с минимальным багажом может поселиться в таких апартаментах и не заботиться о бытовых вопросах. Сервисная компания предоставит все— от посуды до подушек, обеспечит регулярный клининг, смену постельного белья, мелкий ремонт и т.д.
Территория таких апарт-комплексов обычно распланирована так, чтобы резиденты могли отдыхать и работать, не покидая его границ. Как правило, здесь есть фитнес, коворкинги, кафе и рестораны, приватные дворы.
Сервисные апартаменты удобны для тех, кто приезжает куда-то работать и хочет жить рядом с офисом, не слишком задумываясь о бытовой стороне вопроса и не тратя на нее времени. Отсюда точки притяжения делятся на локационные и по целевой аудитории.
Сервисные апартаменты логично вписываются в локации рядом с крупными деловыми и производственными центрами, также этот формат хорош в туристических местах. Мы можем наблюдать в Петербурге массу апартаментов именно такого формата, они популярны у путешественников и работающих людей. Самые продвинутые апартаменты такого типа, ориентированные на гостя, с качественным сервисом и грамотно выбранной локацией, забронированы обычно на месяцы вперед.
Кроме всего прочего, в таких апартаментах для относительно длительного проживания создаются закрытые сообщества людей, активно занимающихся нетворкингом.
— Объясните, в чем выгода сервисных апартаментов для города, институциональных инвесторов (компаний) и частных инвесторов? О какой доходности для физлиц, кстати, идет речь?
— Выгода сервисных апартаментов для компании, которая размещает сотрудников, понятна. Мне как работодателю очевидно, что в нарастающей борьбе за высококвалифицированных сотрудников привлекать новые умы только размером заработной платы все сложнее и сложнее, а обеспечивать высокую производительность труда просто невозможно. Современное жилье, каждый элемент которого создан, чтобы помогать справляться как с бытовыми, так и с бизнес-задачами,— это отличное преимущество для работодателя, особенно актуальное при найме работников из других городов и центра столицы. Частнымже инвесторам важна высокая заполняемость номерного фонда, которая формируется спросом в локации.
Наш первый проект в Москве— «Сигма Силино» в Зеленограде, у границы площадки «Алабушево» «Технополиса «Москва»— привлекателен для обеих этих групп. Динамичное развитие особой экономической зоны создает условия для роста спроса на арендное жилье высокого класса в локации. Уже сегодня ОЭЗ Москвы— центр деловой активности, а через два-три года количество резидентов и деловых мероприятий, в том числе международного уровня, увеличится кратно.
«Сигма Силино»— комплекс сервисных апартаментов, который помогает резиденту освободить время для достижения целей и возвращения в ресурсное состояние, обеспечив качественный отдых. Город сделал все для бизнеса при создании особой экономической зоны: ввел налоговые и таможенные льготы, довел МЦД-3 до станции Крюково (всего 15 минут до «Алабушево»), развивает логистическую и производственную инфраструктуру. Наш проект какбы замыкает этот контур и формирует самодостаточную экосистему ОЭЗ.
Разработаны программы с операционной доходностью до 14,5% (условия программы доходности см. на сайте), которые предусматривают гарантии от управляющей компании. Объектом инвестиций являются стандартный или люкс-юнит.
Рынок инвестиционных апартаментов молодой, конкуренция на нем хоть и есть, но не такая большая, как в классическом гостиничном сегменте, а возможностей для развития много. Мы уверены в том, что апартаменты (инвестиционные апартаменты) закрывают больше потребностей туриста в определенной локации, потому что фокусируются как на краткосрочный, так и на долгосрочный сегмент. Именно эти принципы мы закладывали при формировании продукта и программ доходности «Сигма Силино».
— Поговорим предметно: один из ваших комплексов— «Сигма Силино»— находится в районе Силино, это Зеленоград. Почему там? Кто пользователи? Что из себя представляют номерной фонд, инфраструктура?
— В зеленоградском районе Силино находится особая экономическая зона «Технополис «Москва»— огромный научно-производственный кластер, куда инвестируются десятки миллиардов рублей и где будут созданы тысячи рабочих мест в областях микроэлектроники, нанотехнологий, робототехники, информационных, медицинских и других инновационных технологий. Понятно, что профессионалам из наукоемких сфер нужно будет где-то жить, причем жить с комфортом.
Проанализировав рынок жилья Зеленограда, мы поняли, что в локации, которую, по нашему мнению, вскоре будут называть русской Силиконовой долиной, огромная нехватка современного жилья. Здесь минимальный в сравнении с другими округами Москвы объем нового жилья, и тот представлен только проектами комфорт-класса. Качественное предложение в наукограде, построенном в конце 1950-х годов, практически отсутствует, предложение сильно отстает от понимания комфорта и сервиса современным потребителем. Так мы нашли свой «голубой океан»: растущий спрос при отсутствии достойного предложения.
В составе проекта— два корпуса с разным наполнением и задачами. Южный корпус задуман как приватный, для постоянного проживания с семьей вдали от деловых потоков отельного корпуса. Здесь будет построено 218 сервисных апартаментов с полной отделкой. Самую творческую часть— декор и меблирование апартамента— мы оставили нашим резидентам, чтобы они смогли выразить свою индивидуальность в личном пространстве. Корпус связан стилобатной частью с отельным, северным корпусом, в котором 272 номера с отделкой, мебелью, встроенной кухней и техникой. В немже сосредоточена вся деловая и досуговая инфраструктура апарт-отеля.
— Почему вы, региональная компания, решили реализовать проект в Москве?
— На это решение повлияло много факторов. Во-первых, это, конечно, возможности, которые есть в Москве. И речь не только о емкости рынка и высокой стоимости недвижимости в столице. Здесь самый взыскательный покупатель! Соответствовать его требованиям, уметь создавать продукт, предвосхищающий только формирующиеся потребности,— значит обеспечить конкурентные преимущества бизнесу на несколько лет вперед.
Во-вторых, в столице легче найти профессиональных партнеров, опыт которых можно и нужно внедрять в бизнес-процессы, переосмысливая и обогащая своими наработками. Кристаллизованные идеи, подходы со временем органично становятся частью ДНК нашей компании. Так, работа над созданием проекта в Сочи со специалистами международной отельной сети, их видение образа человека будущего натолкнули меня на поиск локации, где можно реализовать проект современного комплекса, буквально заряжающего человека на достижения.
Строительство— наша сильная компетенция, которую мы доказываем уже 13 лет на проектах компании СЕЛФ, входящей в группу Sigma Projects. Для реализации самой важной части продукта— сервисной составляющей— мы искали сильного партнера с необходимым опытом работы. И нашли его, с точки зрения москвичей, тоже в регионе— родоначальнике продукта «сервисные апартаменты», в Санкт-Петербурге. «25/7»— это сервисная управляющая компания, отвечающая за разработку инвестиционных гостиничных продуктов и обеспечивающая в целом сервис резидентам апарт-отелей.
В-третьих, важным фактором, какбы это пафосно ни прозвучало, стала возможность принять участие в проектах, значимых для нашей большой страны, и в решении задач, которые перед ней ставит новое время. Проект «Сигма Силино»— лишь одна деталь в решении огромной задачи возродить Зеленоград как центр инноваций и современных технологических решений. Я искренне горжусь тем, что наша компания сможет стать частью этой большой истории.
— В чем вообще специфика работы с корпоративными арендаторами в сервисных апартаментах?
— Корпоративный арендатор— это тоже гость. По своим базовым потребностям он почти не отличается от классического туриста с путеводителем и билетом в музей. Корпоративный арендатор более структурирован и всегда в дедлайнах. Для него важны качественный сервис, комфортное проживание и решение бизнес-задач под ключ, будь то организация переговоров, встреча гостей делового мероприятия, трансфер, оформление билетов илиже просто чистая и выглаженная рубашка.
Обычно с такими партнерами заключаются долгосрочные контракты с фиксированной ценой, под которую формируется определенная отчетность со стороны гостиничного оператора. Это немаловажный фактор выбора отеля для размещения своих проектных групп и сотрудников— с точки зрения бухгалтерии все должно быть сделано идеально.
В остальномже это стандартный путешественник. Да, у него есть специфические потребности, но весь его цикл проживания разделяется на две ипостаси: рабочее место за пределами отеля и рабочее место в стенах отеля. Это должно быть предусмотрено проектом и ассортиментом услуг гостиничного оператора.
Соседство с ОЭЗ «Технополис Москва» сформировало продукт для деловой аудитории проекта «Сигма Силино»— это многофункциональное лобби, залы для переговоров и рабочие места в коворкинге, ресторан, лаундж-зона на открытой террасе, круглосуточная стойка ресепшен, барбершоп, салон красоты и, конечно, инфраструктура для спорта и релакса: бассейн, фитнес-центр, спа с кабинетами массажа и ароматерапии.
— Как выстроить работу управляющей компании в таких проектах? На что надо обращать внимание?
— Нужно обращать пристальное внимание на потребности гостя, его боли и потенциальные сложности, которые могут возникнуть во время проживания. Так как мы фокусируемся в проекте «Сигма Силино» на корпоративного заказчика, большое внимание уделяем организации бесшовного интернета, бесперебойного сотового сигнала. Ядро услуг должно быть сформировано внутри гостиничного комплекса, ведь корпоративный гость чувствителен к сервисам и услугам «не снимая тапочек». В проекте предусмотрены различные категории номеров— как для одиночных гостей, так и для потенциальных релокантов. Каждый номер оборудован всем необходимым для комфортного проживания на день, неделю, месяц или больший срок.
— Естьли планы по тиражированию формата?
— Как представитель регионального бизнеса я, как говорится, на месте отчетливо вижу тенденцию на развитие регионов и внутреннего туризма. Я уже упомянул проект в Сочи, по которому мы сотрудничали с известным французским отельером. В настоящий момент работаем над концепцией проектов в Горно-Алтайске и Абхазии, а конкретнее— в городе Сухум, там появится 16-этажный комплекс апартаментов с видом на море и горы. И кстати, в партнерстве со столичной девелоперской группой, опирающейся на наши компетенции в домашнем регионе. Алтай— один из самых перспективных регионов России с точки зрения туризма, и я, пользуясь случаем, приглашаю вас, Игнат, и всех, кто прочитает это интервью, увидеть красоту первозданной природы своими глазами. Приезжайте! А количество и качество объектов для отдыха мы обязательно подтянем. Уже работаем.
* Sigma Projects— Сигма Проекты
Проектная декларация на сайте Наш.Дом.РФ
Реклама. Застройщик ООО «СЗ «АЙГРИН»,erid: 4CQwVszH9pWvoxy4tMi
Авторы
