Какой прирост цены за время строительства сегодня дают коммерческие помещения? На какой доход от аренды может рассчитывать инвестор? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с консультантами
В этом году на российском рынке недвижимости наблюдается настоящий бум инвестиций. Согласно оценкам NF Group, общий объем вложений в коммерческую недвижимость в России по итогам 2023 года составит 650–700 млрд руб., что станет абсолютным рекордом за всю историю. Спрос в сегменте формируют как крупные игроки и средний бизнес, так и частные инвесторы, для которых альтернативных инструментов с высокой доходностью сегодня все меньше.
Вместе с экспертами разбираемся, на какую доходность сейчас может рассчитывать инвестор на рынке коммерческой недвижимости. Рассмотрим это на примере вложений в офисные и торговые помещения в строящихся бизнес-центрах или жилых комплексах.
Рекордный спрос
При выборе объекта недвижимости необходимо учитывать множество факторов: от качественных характеристик до локации. Среди важных критериев эксперты также называют объем предложения таких объектов на рынке и их востребованность. Если рассматривать рынок строящихся офисов в Москве, то на протяжении всего года он показывает высокий спрос. По данным IBC Real Estate, за девять месяцев 2023 года в качественных строящихся и перспективных бизнес-центрах класса А в столице было продано 199 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдений. Кроме того, в полтора раза вырос спрос на офисы блоками (до 150 кв. м) и этажами, наиболее востребованные у инвесторов. По словам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сегодня на рынке формируется дефицит таких объектов.
«Предложение небольших офисных блоков в строящихся бизнес-центрах сейчас ограничено. По количеству объектов на конец третьего квартала 2023 года было всего 104 подобных лота. При этом объем данного предложения в зоне СК-ТТК составляет 1,2 тыс. кв. м и в зоне ТТК-МКАД 7,9 тыс. кв. м»,— рассказал директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. «В готовых зданиях офисных блоков площадью до 150 кв. м практически нет, а в строящихся такие блоки уходят в первую очередь. Если говорить о зданиях высокой степени готовности, то сегодня мелкая нарезка доступна только в единичных случаях»,— добавила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Высокую популярность таких объектов она объяснила наиболее доступной ценой и ростом спроса на них со стороны арендаторов при дефиците предложения в экспонировании.
Качественное предложение ограничено готовыми и строящимися офисными зданиями в Москве, которые можно пересчитать по пальцам, согласен гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Касательно стрит-ретейла и торговых помещений, здесь предложение более разнообразное: улицы с трафиком, новые ЖК и бизнес-центры, а также центры притяжения, отметил он. «При этом самые ликвидные помещения площадью 50–100 кв. м и стоимостью 15–30 млнруб., как правило, уходят еще на начальных этапах строительства. Количество помещений такой площади преобладает в общем объеме лотов от застройщиков»,— добавил директор направления «Недвижимость» группы компаний SRG Иван Терешин.
Порог входа сопоставим с новостройками
Вложения в коммерческую недвижимость нередко ассоциируются с большими бюджетами. Но это не всегда так. К примеру, сегодня можно приобрести офис в строящихся бизнес-центрах класса А в пределах ТТК по цене, сопоставимой со стоимостью новостройки аналогичной площади. По данным IBC Real Estate, стоимость офисных помещений на этапе строительства начинается от 14–16 млн руб. Согласно подсчетам NF Group, минимальный бюджет в ноябре при покупке офиса на первичном рынке составляет 14,1 млн руб. Наиболее дорогое предложение в сегменте до 150 кв. м— 66 млн руб.
Ретейл сопоставимого с офисами метража обычно продается дороже, так как ставки аренды в сегменте выше, продолжил Дмитрий Клапша. «Здесь активный спрос на помещения стоимостью около 100 млн руб.»,— указал он. По словам директора направления стрит-ретейла NF Group Ирины Козиной, минимальный порог входа в стрит-ретейл в качественных новых проектах на сегодняшний день составляет от 30 млн руб. За эти деньги можно приобрести помещение площадью до 80 кв. м, расположенное на первом этаже ЖК на окраине города или в БЦ класса А, привела пример эксперт.
Заработать за время строительства
Преимуществом инвестиций в коммерческие объекты на этапе строительства является возможность получения дохода за этот период. По данным аналитиков, в сегменте офисов прирост стоимости объекта за время строительства в среднем составляет 40%. Для сравнения, прирост цены в новостройках за этот период заметно ниже: по оценкам SRG, он составляет 10–20%.
Сегодня большинство сделок (около 82%) на офисном рынке проходит по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Такой механизм позволяет инвестору зафиксировать максимально низкую цену на старте проекта. «Прирост стоимости офисов при покупке, как правило, зависит от стратегии продавца и от времени входа в проект. В среднем на основе анализа уже реализуемых проектов можно говорить о приросте 30-50% за весь срок строительства»,— рассказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «По отдельным проектам, начатым в 2020–2021 годах, мы наблюдали прирост до 100% от стартовой стоимости»,— отметила она.
От старта продаж до завершения строительной готовности (в периоде трех лет) рост цены, который чаще всего закладывают, составляет 40%, добавила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. «Бывают уникальные случаи: например, офисные помещения в iCITY и в Stone Towers выросли в цене вдвое»,— привела примеры эксперт.
В отличие от офисной недвижимости ретейл за время строительства не дорожает такими темпами. «Обычно помещения или придерживают до готовности, или уже продают с учетом будущего прироста»,— пояснил Дмитрий Клапша. Цена варьируется от этапа строительства, на котором осуществляется вход в проект: на начальных этапах цена за метр может быть ниже на 10–20%, добавила директор направления стрит-ретейла NF Group.
«Также необходимо учитывать, что офис можно использовать сразу, завершив в нем отделку. А для ретейла завершения отделки недостаточно— необходимо обеспечить трафик, так что доход он будет генерировать позже»,— сказала гендиректор Accent Capital Марина Харитонова.
Доходность от аренды: особенности стрита и офисов
Если инвестор намерен заработать не только на приросте цены за время строительства (например, перепродав объект после ввода в эксплуатацию), то он может получать пассивный доход от аренды. Многие владельцы коммерческих помещений используют эту стратегию. По данным компании CORE.XP, в премиальных бизнес-центрах Москвы по итогам третьего квартала доходность составляет 10–11%. В NF Group доходность от аренды торговых помещений оценивают в 8–10%. Для сравнения, доходность от сдачи квартир сейчас в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG.
По словам главы Remain, офисные и торговые помещения имеют приблизительно схожую доходность со своими особенностями. Например, офисный рынок менее подвержен резким колебаниям и внешним факторам. Соответственно, риски потери арендатора меньше, чем в ретейле, пояснил эксперт. Среди преимуществ сдачи в аренду офисов эксперты также выделяют долгосрочные договоры аренды— в среднем до пяти лет, в то время как для торговых помещений договор аренды, как правило, заключается на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Также стоит учитывать, что арендные ставки на сопоставимые по характеристикам офисы в одном бизнес-центре обычно одинаковые, в то время как схожий ретейл в пределах одного объекта может сдаваться по разным ставкам, отметила глава Accent Capital. Это связано с тем, что к ставкам добавляется процент товарооборота арендатора, пояснила эксперт.
На что еще стоит обратить внимание
Если говорить об особенностях сдачи ретейла в аренду, стоит учитывать внутреннюю конкуренцию с другими собственниками помещений, которая будет влиять на ставки аренды. Так, наличие двух однопрофильных арендаторов рядом может существенно снизить арендную ставку у одного из них. Больше давления на арендные ставки в соседних помещениях будут оказывать крупные сетевые арендаторы.
Офисная недвижимость, в свою очередь, чувствительна к бизнес-окружению, при этом ставки аренды в рамках одного объекта будут сопоставимы вне зависимости от внутренней конкуренции. «Первостепенное внимание следует уделить развитым бизнес-районам, качеству проекта и репутации девелопера. Эти факторы определяют последующее управление данным объектом»,— отметила Мария Зимина. Важно заранее подумать о востребованности офиса арендаторами в будущем, а это значит, важна локация, то есть близость к метро, транспортная доступность и непосредственное окружение, продолжила Екатерина Белова.
В целом при выборе любого объекта коммерческой недвижимости следует учитывать локацию, инфраструктуру, конкурентное окружение, перспективы развития района и транспортной инфраструктуры. Еще необходимо заранее просчитать дополнительные инвестиции, которые потребует помещение, а также срок экспонирования и дополнительные расходы, подытожил Дмитрий Клапша.
