Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет. В столичных новостройках бизнес-класса и элитного сегмента доля нераспроданного жилья составляет 47%. В комфорт-классе это показатель ниже — 42%
На начало апреля объем строящегося жилья в Москве составил 16,2 млн кв. м, из которых около 10 млн кв. м были нераспроданными. Это следует из расчетов аналитического центра «Дом.РФ», предоставленных по запросу «РБК-Недвижимости». В ЦИАН текущий объем предложения и запасы застройщиков оценили в 11,8 млн кв. м. Чтобы распродать эти объемы, потребуется от 2,5 до 3,3 года при условии, что на рынок не будет выходить новое предложение.
Примерно 7,9 млн кв. м от общего объема строящегося жилья в Москве приходится на новостройки бизнес- и элитного класса. В них продано 2,8 млн кв. м, или 36% от общего объема строящегося жилья. Не проданы 3,7 млн кв. м, или 47% от строящегося жилья. Еще 1,3 млн кв. м, или 17%, составляет запас застройщиков— продажи по ним не открыты, застройщики придерживают старт продаж, уточнили аналитики.
По данным «Дом.РФ», из 16,2 млн кв. м строящегося жилья в Москве около 8,3 млн кв. м приходится на новостройки комфорт-класса. В комфорт-классе сейчас продано 3,4 млн кв. м, или 40% от общего объема строящегося жилья. Нераспроданными остаются 3,5 млн кв. м, или 42%. А запас застройщиков составляет примерно 1,5 млн кв. м, что также, как и в бизнес-классе, составляет 17%.
«Если посмотреть по доле нераспроданного жилья, то в бизнес-классе и элитном сегменте она гораздо выше. Это связано с тем, что жилье здесь дороже: цена за квадратный метр превышает 500 тыс. руб.»,— пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, в более высоком сегменте меньше возможностей оформить ипотеку, в том числе льготную и субсидированную. «Все это приводит к тому, что на рынке, по крайней мере Москвы, формируется дефицит жилья по более-менее адекватным ценам и достаточно большой объем предложения в бизнес-классе»,— сказал Михаил Гольдберг.
Предложение новостроек Москвы (на 1 апреля)
| Показатели | Москва | Классы бизнес и элитный | Комфорт-класс |
|---|---|---|---|
| Объем строящегося жилья, млн кв. м. | 16,23 | 7,85 | 8,37 |
| Продано, млн кв. м (%) | 6,19 (38%) | 2,82 (36%) | 3,36 (40%) |
| Непроданное (продажи открыты), млн кв. м (%) | 7,26 (45%) | 3,71 (47%) | 3,54 (42%) |
| Запас застройщиков (продажи не открыты), млн кв. м (%) | 2,78 (17%) | 1,31 (17%) | 1,46 (17%) |
Расчеты аналитического центра «Дом.РФ»
Запасов хватит на три года
Эксперты из ЦИАН оценивают общее предложение новостроек в Москве выше. Общее предложение составляет 23,2 млн кв. м, или 428 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах. Это связано с разной методикой подсчета. Например, в Единой информационной системе жилищного строительства (оператором которой является «Дом.РФ») отдельно не выделены апартаменты, поскольку они находятся вне рамок федерального закона об участии в долевом строительстве. Также не учитываются остатки в корпусах, сданных в эксплуатацию, поясняют аналитики ЦИАН.
По оценке ЦИАН, в активном предложении (то, что реально можно забронировать покупателями) меньше лотов, чем в целом в корпусах, которые получили разрешение на продажу. «Сейчас в активном предложении в Москве находится примерно годовой объем продаж 3,8 млн кв. м (69 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах), из них в строящихся и реализуемых по ДДУ корпусах— 3,1 млн кв. м. В запасах застройщиков (запасы— это лоты, которые не продаются сейчас и не были проданы ранее)— 8,7 млн кв. м»,— уточнил Алексей Попов.
Таким образом, все свободные лоты в Москве составляют 11,8 млн кв. м. При текущей скорости реализации (за последние 12 месяцев в Москве было продано 73 тыс. квартир и апартаментов на 3,5 млн кв. м) они могут быть проданы за 3,3 года, привел расчеты глава «ЦИАН.Аналитики». В апреле 2022-го этот показатель в Москве составлял два года, добавил он.
По мнению Алексея Попова, рост сроков реализации нельзя однозначно считать негативным явлением. Во-первых, три года— это длина стандартного девелоперского цикла. Во-вторых, гипотетическое сокращение этого показателя до 1–1,5 года если и произойдет, то лишь как следствие дефицита предложения. Это влечет за собой больше негативных явлений по сравнению с его избытком— рост цен, сжатие рынка в абсолютных масштабах, уменьшение конкуренции, поясняет аналитик.
По оценке аналитиков компании «Метриум», для реализации нераспроданного жилья (для расчета использовались данные «Дом.РФ»— 10 млн кв. м) при текущем уровне спроса потребуется 2,5 года. «Но этот показатель не свидетельствует о перегреве рынка, ведь большинство новых корпусов будут введены как раз в 2024–2025 годах. К томуже девелоперы почти всегда реализуют часть лотов уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи в готовых новостройках»,— пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, традиционно только в 5–10% самых востребованных проектов застройщикам удается продать весь пул квартир до сдачи ЖК.
По данным «Метриума», общий объем предложения на первичном рынке в декабре 2022 года достиг исторического максимума (71,3 тыс. лотов), но в январе— марте 2023 года он сократился на 3,7%. Этого удалось достичь благодаря тому, что девелоперы во избежание угрозы затоваривания ограничили выход на рынок квартир как в существующих, так и в новых проектах.
