Риелторы открыли в Центральном округе столицы перспективный район, который девелоперы премиального жилья долго обходили стороной. Сейчас здесь начали появляться новые объекты
Самой недооцененной локацией в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы назвали Басманный район. По их словам, в Замоскворечье, Хамовниках, Пресненском, Таганском и Тверском районах регулярно возводят новые проекты, рассчитанные на состоятельных покупателей. Однако территория Басманного района долгое время почти не привлекала внимания девелоперов жилья высокого класса. К такому выводу пришли в агентствах Intermark, Nika Estate, «Метриум» и ассоциации Area.
По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость», на карте Москвы есть немало локаций, которые прежде считались непрестижными. К ним эксперт отнес районы «Автозаводской» и ЗИЛа, где сегодня строится все больше объектов, благодаря чему локации преображаются, а недвижимость в них дорожает. «Тоже самое можно сказать о Басманном районе— это центр, девелоперы многие годы незаслуженно обходили его стороной. Сейчас как раз наступает время этих территорий»,— объяснил Халин.
Разбираемся, как сегодня выглядит рынок высокобюджетного жилья в ЦАО и чем именно здесь выделяется Басманный район.
Что строят в ЦАО
По оценке владельца агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктора Садыгова, практически 80% элитного жилья столицы сконцентрировано в ЦАО. Только с начала 2023 года здесь в продажу, включая пресейл, вышло 23 новых проекта с квартирами и апартаментами уровней премиум и делюкс, свидетельствуют данные Ассоциации агентств элитной недвижимости Area. Наибольшую активность девелоперы продемонстрировали в Хамовниках— в 2023 году на рынок там вышли шесть новых комплексов. Второе место занял Пресненский район с пятью новыми ЖК, подсчитали в Area.
Иную оценку дала компания «Метриум». По словам директора управления элитной недвижимости Анны Раджабовой, в январе— октябре 2023 года в ЦАО стартовали продажи в 12 новых премиальных, элитных и делюкс-проектах. Они находятся в Тверском, Мещанском, Пресненском и Басманном районах, Замоскворечье, Хамовниках и Якиманке.
При этом девелоперы не вывели на рынок ни одного комплекса на Арбате, в Красносельском и Таганском районах с начала 2023 года. «Подобное положение является исключительно стечением обстоятельств, так как все локации в ЦАО остаются привлекательными для девелоперов высокобюджетного сегмента и их клиентов»,— заявила Раджабова.
Положительную ценовую динамику показали как премиальные, так и элитные новостройки и проекты реконструкции ЦАО. «Элитное жилье в центре Москвы в последние годы дорожало быстрее, так как в периоды социально-экономической нестабильности рассматривалось состоятельными клиентами в качестве наиболее надежного актива для вложения средств. В тоже время премиальные комплексы в центре Москвы сохраняют высокий потенциал постепенного удорожания, особенно в локациях, которые ранее застраивались не очень активно, например в Басманном районе»,— уточнили в «Метриуме».
Тенденции: рост спроса и отделка в премиуме
Необычную особенность рынка высококлассной недвижимости ЦАО выделил член правления Area Евгений Скоморовский. По его словам, большое количество перспективных проектов в центре Москвы удивляет даже профессионалов рынка недвижимости.
«Еще недавно казалось, что строить особо и негде, однако находятся скрытые резервы не только в формате редевелопмента и переосмысления существующих строений центра столицы, но и для полноценных проектов комплексного развития и ревитализации масштабных территорий. Учитывая тот факт, что есть ряд районов Центрального округа, которые простираются далеко за пределы не только Садового кольца, но даже за ТТК, в особенности Красносельский, Таганский и Басманный, становится понятно, что население Центрального округа будет прирастать за счет этих районов, которые пока не идут в лидерах, но именно здесь остались в резерве гектары неосвоенных земель. Тенденции уже прослеживаются: премиальная архитектура, нестандартные решения, опции дизайнерской отделки выходят за пределы Садового кольца и находят свое воплощение в новых проектах»,— рассказал Скоморовский.
Виктор Садыгов выделил несколько трендов, характерных для высококлассной застройки в ЦАО. В первую очередь эксперт отметил рост цен на элитные квартиры на первичном рынке центра столицы в последние годы. Удорожание он объяснил несколькими факторами, включая колебания курсов валют, повышение стоимости материалов и инженерии. При этом главным фактором роста цен Виктор Садыгов считает усложнившуюся на фоне глобальных событий логистику.
Трендом текущего года для рынка ЦАО стал усилившийся спрос. «Уже сегодня можно сделать вывод о том, что 2023 год выдался крайне успешным в плане продаж»,— заявил владелец Nika Estate. Еще одна тенденция— развитие районов в сторону от Кремля. «Локации становятся все более престижными по мере застройки премиальными проектами. Например, тотже Басманный сравнялся в этом году по уровню цен с Тверским»,— заметил Садыгов.
Интересной тенденцией последнего времени эксперт считает принцип квартальной застройки, который реализуется даже в элитном сегменте. По мнению Виктора Садыгова, создавая настоящие жилые кластеры, застройщик проектирует среду обитания с учетом всех потребностей жителей. Важным нюансом на этом фоне становится концепция проекта, определенный вектор, который позволяет поселить в комплексе однородное окружение.
Одним из таких примеров концептуального строительства Виктор Садыгов назвал премиальный ЖК «Дом 56» на ул. Фридриха Энгельса. Он позиционируется в том числе как жилье для работников научно-технической среды. «Такое позиционирование справедливо, учитывая, какой контингент исторически проживал в локации: Басманный— профессорский и студенческий район, здесь традиционно концентрировались учебные заведения, их и сейчас насчитывается полсотни»,— рассказали «РБК-Недвижимости» в Nika Estate.
Сегодня на рынке премиальной и элитной недвижимости ЦАО преобладают проекты с лотами без отделки. Однако, по словам Анны Раджабовой, постепенно растет число комплексов с квартирами и апартаментами под ключ. «Ввиду сложностей с логистикой качественный ремонт требует больших временных, финансовых и моральных вложений, поэтому девелоперы берут отделку на себя и в высокобюджетном сегменте. Ремонт от застройщика часто обходится дешевле за счет оптовых заказов зарубежных материалов и мебели на специальных условиях от производителей»,— заявила эксперт.
Пока тренд не набрал обороты, в ЦАО остается не так много проектов с отделкой под ключ. Вопреки сложившейся традиции продавать квартиры в объектах высокого класса без отделки или в формате white box, в упомянутом выше проекте «Дом 56» застройщик представил половину лотов— около 250 квартир— с дизайнерской отделкой в двух цветовых решениях.
Особый Басманный
На сегодняшний день на рынке строящихся и готовых комплексов Басманного района представлено пять премиальных и элитных проектов, три из которых являются жилыми комплексами с квартирами, подсчитали в «Метриуме» по запросу «РБК-Недвижимости».
Мнения экспертов о том, в каком районе ЦАО высококлассная недвижимость дешевле, расходятся. Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев считает, что наиболее бюджетное предложение по итогам третьего квартала 2023 года было в Пресненском районе, где цена квадратного метра составила в среднем 961 тыс. руб.
Альтернативную оценку дали в «Метриуме»: здесь самым бюджетным районом для покупки высококлассной недвижимости в Москве назвали как раз Басманный с ценником 740,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако район показывает неоднородность цен: например, в новых комплексах, вышедших в продажу в этом году, 1 кв. м оказался в среднем в четыре раза дешевле, чем в других проектах в этомже районе.
Сниженные по сравнению с остальным центром ценники Анна Раджабова объясняет наличием в Басманном районе бюджетных проектов, в том числе комплексов микроапартаментов. «В целом Басманный район— респектабельная локация с богатой историей. Прежде целые улицы в его пределах, например Николо-Ямская, застраивались особняками,— рассказала Раджабова.— Чуть менее десяти лет назад вновь пробудился интерес к Басманному району как к элитной территории. Это связано с тем, что в Хамовниках и других активно застраиваемых районах сформировалось избыточное предложение и осталось немного свободных участков. С тех пор в Басманном районе неизменно наблюдается стабильный спрос на премиальную и элитную недвижимость».
Район с историей и перспективами
В Басманном районе покупателей привлекают нетронутые памятники истории, проникнутые духом старой Москвы, а также ограниченная высотность застройки, перечислили в «Метриуме».
Престижный статус территория получила столетия назад. Во второй половине XVII века одна из ключевых точек района— Немецкая слобода на Яузе— стала местом проживания иноземцев, которых выселили за черту города при царе Алексее Михайловиче. Спустя несколько десятилетий, при Петре I, Немецкая слобода стала политическим и культурным центром Москвы.
Современный Басманный район справедливо назвать центром образования. Здесь расположилось множество учебных заведений, включая Московский государственный технический университет имени Баумана. Огромный научный центр привлекает в район исследователей и студентов, научную интеллигенцию не только Москвы, но и всей России. Развитие Бауманкивлияет не только на престиж района, но и задает архитектурный вектор для развития всей локации. Новый кампус знаменитого университета вдохновляет архитекторов, и те проектируют свежие новостройки Басманного района: к примеру, «Дом 56»— в стилистике футуристичного облика новых корпусов МГТУ имени Баумана.
Басманный район нередко выбирают для жизни семьи с детьми. Это связано не только со сложившимся в локации научным кластером, но и обилием парковых зон и социальной инфраструктурой. Басманный район считается одним из наиболее зеленых в ЦАО благодаря Чистопрудному бульвару, Лефортовскому парку и Саду имени Баумана. Здесь также сосредоточены торговые центры, кафе и рестораны, клиники и салоны красоты.
Как выбрать объект для вложений. Рекомендации Дмитрия Халина, управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость»:
— Для выбора правильного объекта для инвестирования на премиальном рынке, помимо цены входа, важно ориентироваться на локацию. Залог успеха инвестиционной покупки— это совокупность низкой цены и востребованности локации на вторичном рынке. При этом наличие конкурентов, если локация горячая, не должна сильно смущать. Помимо того что конкуренты забирают на себя часть спроса, они еще и привлекают значительную аудиторию.
Если говорить о факторе низкой цены, то чем раньше по выгодной цене войдешь в сделку, тем больше будет доходность от инвестиций. Но также важно понимать, что у девелоперов есть разные ценовые стратегии и, скорее всего, низкая цена с перспективой роста будет в больших проектах, в которых органический рост заложен в саму финансовую модель. Какбы ни рос рынок, проект будет дорожать. Еслиже это точечный проект, даже в условиях не самой высокой цены, не факт, что он станет динамично дорожать по ходу строительства. Поэтому надо оценивать комплекс параметров: сроки реализации проекта, время входа в проект, его масштаб. Для проектов, где более 100 квартир, покупка на начальном этапе обеспечит прирост стоимости в конце строительства. Еслиже это небольшой клубный дом с 10–15 лотами, то, покупая даже на котловане, вы не застрахованы от того, что к концу стройки цены сильно поднимутся.
Еще одним фактором успеха инвестиции может быть некое предвидение, как будет развиваться та или иная локация. Условно говоря, можно войти в проект по довольно низкой цене в локации, которая еще не стала премиальной, но имеет высокий потенциал и впоследствии ее статус повысится. Это произойдет за счет активного освоения девелопера, высокого уровня проекта, реализуемого в этой локации, и за счет того, что к ней начинают присматриваться клиенты, которые раньше эту локацию игнорировали. Например, комплекс «Дом 56» в Басманном районе может выстрелить с точки зрения такого подхода. Сама локация имеет потенциал дорожать гораздо быстрее в абсолютном значении, чем растут цены в уже сложившихся Хамовниках или Пресненском районе. Можно рассчитывать на хорошие перспективы, поскольку рынок здесь будет расти в цене быстрее, чем в уже зрелых районах, где цены находятся на отметках, близких к пику.
