Москва или Дубай: где выгоднее купить жилье для сохранения средств

Где рынок более волатильный? Где реальнее перспектива роста капитализации недвижимости? Где выше риски потери капитала?

Россияне в 2022 году стали лидерами по сделкам с недвижимостью в Дубае среди иностранцев. Во многом благодаря российским инвесторам общий объем продаж жилья в эмирате превысил $72 млрд, что стало самым высоким годовым показателем за всю историю местного рынка недвижимости. По подсчетам риелторов, средний бюджет покупки россиян в Дубае в 2022 году составил около 50 млн руб., что сопоставимо с приобретением однокомнатного лота в премиальном доме в центре Москвы. Такли выгодно покупать недвижимость с видом на Персидский залив? Вместе с экспертами рассматриваем плюсы и минусы приобретения нового элитного жилья в качестве защитного актива в Дубае и сравниваем с Москвой.

В 2022 году рынок недвижимости Дубая действительно показал рекордные результаты: цены на аренду выросли на 27%, а на покупку— на 10%. Однако надо отметить, что население Дубая составляет всего 3,5 млн человек. При этом в 2022 году здесь построено 38 тыс. квартир (или около 2,5–2,7 млн кв. м жилья), а на 2023 год запланирован ввод более 70 тыс. квартир, рассказали в российской компании Ricci. «Самое интересное, что данные цифры сопоставимы с совокупным объемом предложения в Старой Москве на конец 2022 года, которая в 3,5 раза превышает Дубай по численности населения (в 2022 году в Москве введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья.— Прим. ред.). Рынок Дубая, возможно, более стабильный с точки зрения проводимой правительством политики и налоговых мер поддержки инвестиций. Однако сам он небольшой и довольно волатильный, и это хорошо прослеживалось за последние десять лет»,— говорит Яна Кузина, партнер «Ricci| Консалтинг и оценка».

По данным брокерской компании Tranio, цены на жилье в Дубае впервые значительно выросли в 2002–2008 годах— почти в четыре раза, однако потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса, но затем продолжили рост с 2012 по 2020 год (в конце десятилетия рост составлял по 20% в год). Новый обвал произошел во время пандемии с резким сокращением потока иностранных туристов в ОАЭ. Сегодня цены на жилье демонстрируют положительную динамику и находятся в интервале от $2,5 тыс. до $12 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества локации и этапа строительства.

По словам управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивный. «В связи с этим существует вероятность завышения цен на некоторые объекты, и только грамотный подход в выборе объекта недвижимости может обеспечить как спекулятивную, так и долгосрочную арендную доходность»,— уточнил эксперт.

Говоря про Дубай, стоит отметить перенасыщенность рынка покупателями и из других стран. «Зачастую это приводит к тому, что приобрести тот или иной объект можно только на официальном старте продаж»,— добавил региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. Однако такая большая конкуренция отмечается только на рынке новостроек, что приводит к оттоку покупателей со вторичного рынка. Это означает, что продать инвестиционную недвижимость в Дубае, скорее всего, будет сложно. По словам Голышева, еще одной проблемой строящегося жилья в Дубае остается невозможность получения многолетней визы до момента сдачи объекта в эксплуатацию, что удлиняет процесс переезда в ОАЭ в случае такой потребности.

«Мы прогнозируем, что на рынке недвижимости Дубая еще продолжится рост цен в течение года, но уже не такими высокими темпами, как это было в 2021–2022 годах. На фоне растущего спроса на рынке уже сейчас ощущается нехватка предложения, в частности в высоком ценовом сегменте. А со стороны граждан России может быть некоторое охлаждение интереса на фоне возвращения части инвесторов на рынок недвижимости Москвы и стабилизации общей экономической ситуации»,— уточнил Кирилл Голышев.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Дубае и Москве

А что в Москве? Несмотря на падение спроса, цены на самое дорогое жилье в столице за год выросли на 10%. «Корректировки цен на рынке элитной недвижимости Москвы происходят лишь в тех проектах, которые были переоценены в течение последних двух лет на фоне высоких показателей спроса, при этом резких падений на весь рынок первичной недвижимости не наблюдается»,— рассказал Кирилл Голышев.

Кроме того, на московском элитном рынке несколько лет подряд происходит вымываниекачественного предложения: в прошлом году было выведено всего восемь новых проектов, по состоянию на конец января 2023 года объем предложения в классе deluxe составляет порядка 590 лотов. По словам директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, «выход новых объемов в должной степени не компенсирует спрос на высококлассную недвижимость, недостаток предложения поддерживает рост цен и подчеркивает инвестиционную привлекательность актива. Так, средняя цена 1 кв. м в сегменте новостроек deluxe сегодня составляет 1,97 млн руб., что на 23% выше уровня цен начала 2022 года и почти на 80% превышает показатель двухгодичной давности». А если смотреть динамику цены в разрезе нескольких периодов, то с 2018 года цена за «московский элитный метр» увеличилась в 2,7 раза. «И если в целом тренды по рынку сегодня очень разнонаправленные, то в недвижимости классов элит и deluxe спрос остается на достаточно высоком уровне»,— уточнила Екатерина Батынкова.

Среди стартовавших в 2022 году в Москве элитных проектов— клубный дом «Космо 4/22» (см. обзор РБК). Клубный комплекс класса deluxe находится на острове Балчуг, на Космодамианской набережной. В проекте представлен 81 апартамент, включая 11 пентхаусов с видами на высотку на Котельнической набережной и Кремль. Архитектура проекта— это микс исторического здания и современной неоклассики: фасад комплекса со стороны Космодамианской набережной сохранит облик начала XX века, что добавляет проекту «коллекционную» и инвестиционную ценность.

Продолжая сравнивать Дубай и Москву, отметим, что население российской столицы в четыре раза больше. «Поэтому при наличии статусной площадки и качественного девелоперского продукта элитная новостройка в Москве всегда найдет своего покупателя»,— уточнила партнер Ricci Яна Кузина.

Более того, по ряду параметров московский рынок элитного жилья даже превосходит дубайский. Девелоперы предоставляют различные стимулирующие программы для покупателей: скидки, рассрочки и субсидированные программы совместно с крупными банками. «Новые проекты сегодня выходят на рынок по привлекательным ценам. За счет этого на столичном рынке снова появляются ликвидные проекты, которые начинают интересовать клиентов с точки зрения инвестиций»,— объяснил Кирилл Голышев из Nikoliers. «В своем выборе инвестору важно ориентироваться на параметры проекта, в том числе на уникальность лота и его индивидуальные характеристики, которые повысят ликвидность приобретения в перспективе. К примеру, в томже «Космо 4/22» к инвестиционным лотам относятся как 45-метровые апартаменты, так и пентхаусы, представленные в широкой линейке от 50 до 176 кв. м: все они имеют личные террасы с видом на Москву-реку и высотку на Котельнической набережной»,— уточнила Екатерина Батынкова.

Подводя итог, отметим: цены на deluxe-сегмент стабильно высоки, а количество таких проектов в Москве ограничено. «Мы можем сказать, что инвестирование в deluxe может быть неплохой защитой от инфляции как раз в связи с тем, что этот сегмент меньше всего подвержен негативному влиянию. Даже в условиях турбулентности московское элитное жилье остается выгодной инвестицией»,— резюмировала партнер Ricci Яна Кузина.