Модный квартал вместо фабрики: как переосмысляют промышленное наследие

В Москве начинается проект редевелопмента территории «Красного Октября» на стрелке острова Балчуг — он обещает стать самым впечатляющим примером трансформации бывшей промзоны в столице

Электростанция для трендсеттеров

Преобразование территорий, где когда-то находились промышленные объекты, в новые городские кварталы со смешанной застройкой— тенденция последних десятилетий во всем мире. Однако не всегда этот процесс проходит гладко, именно поэтому здесь важна не только воля заказчика— городских властей или бизнеса, но и архитекторов, урбанистов, а также самих жителей. Зато наиболее успешные кейсы становятся примерами перезагрузки отдельных территорий для многих городов.

Самый впечатляющий проект редевелопмента последнего десятилетия— трансформация лондонской электростанции Баттерси, одного из крупнейших кирпичных зданий Европы. Построенная в начале 1940-х, она сразуже стала одной из архитектурных доминант Лондона, а с 1980-го официально признана памятником архитектуры. В 1983 году Баттерси вывели из эксплуатации, и здание оказалось в запустении почти на 40 лет.

Превращение Баттерси в один из самых модных и передовых районов Лондона шло постепенно и захватывало все большую территорию. Проект реконструкции станции разрабатывали сразу несколько бюро: LDA, Wilkinson Eyre, Michaelis Boyd Architects. Саму станцию и прилегающий участок (всего 16 га) превратили в новый городской район по генплану Рафаэля Виньоли с объектами инфраструктуры, включая станцию метро и парк на берегу Темзы. Проект был поделен на семь очередей: реализация первой началась в 2013 году, затем последовали реставрация и приспособление самой исторической станции под жилье, офисы, рестораны и магазины. Архитекторы сохранили узнаваемый силуэт станции с четырьмя дымоходами по углам здания и частично восстановили подлинные интерьеры в вестибюле, машинном зале и диспетчерской.

«Основа проекта— сочетание разнообразных способов использования пространства. Мы стремились, чтобы посетителям сразу была очевидна историческая ткань (служебные помещения внутри котельной). В других ключевых точках новая структура отодвинута на второй план, чтобы позволить первоначальным пространствам дышать»,— рассказывают архитекторы из студии Wilkinson Eyre.

Проект редевелопмента Баттерси оказался масштабнее и глубже реконструкции исторического здания— и власти, и архитекторы поставили перед собой задачу превратить это место в новый центр города, не похожий ни на один другой район. После того как станция была отреставрирована, началась застройка вдоль Электрического бульвара, новой главной улицы района. На контрасте с кирпичной архитектурой Баттерси здесь разместили пять жилых зданий по проекту Фрэнка Гери, а также общественный центр и парк, напротив— жилой комплекс The Skyline, разработанный бюро Нормана Фостера. Сегодня территорию Баттерси можно назвать краткой хрестоматией современной архитектуры— столько уникальных образцов здесь собрано в единый ансамбль.

Звездный архитекторский состав привлек внимание к проекту редевелопмента Баттерси и превратил заброшенную электростанцию не просто в новую городскую достопримечательность, но ив символ современного Лондона. Сохранение исторического здания, умелое приспособление его под новые функции, с одной стороны, и наполнение новыми смыслами— с другой,сделало эту территорию настоящим магнитом для британских трендсеттеров. Неслучайно Баттерси занимает особое место во всех архитектурных путеводителях мира. Это позволило району стать одним из самых дорогих в Лондоне со своей уникальной средой и точками притяжения— музеями, ресторанами, отелями, бутиками и общественными пространствами. Отсюда новое название территории вокруг Баттерси— luxury living hub, или центр роскошной жизни Лондона, где селятся самые богатые резиденты города, ценящие не только комфорт и приватность (жилые резиденции под управлением пятизвездочного отеля, собственная инфраструктура), но и возможность жить в окружении подлинной истории и знаковых памятников архитектуры. Все это делает Баттерси уникальным районом на карте Лондона, который не уступает по престижу и дороговизне Мейфэру, Челси и Белгравии.

Красная Москва

Станетли обновленная территория московского «Красного Октября» аналогом Баттерси? И да, и нет. Амбиции авторов проекта простираются дальше банального повторения лондонского опыта, но эффект для города может оказаться сопоставимым.

Фабрика «Красный Октябрь» (до революции— «Эйнем») построена на стрелке острова Балчуг в самом конце XIX века. В 2007 году производство переехало отсюда на Малую Красносельскую улицу, а на Балчуге стал формироваться современный арт-кластер с модными офисами, кафе и ресторанами. Сейчас в истории острова начинается новый этап. К 2028 году компания «Гута-Девелопмент» планирует создать здесь новое общественное пространство, знаковое в масштабах всей Москвы. В его центре разместится фешенебельный квартал, который займет 6 га, от памятника Петру I до Патриаршего моста.

«Остров Балчуг превращается в один из самых дорогих и престижных районов Москвы, он насыщен яркой архитектурой и культурными площадками, такими как, например, «ГЭС-2». Для Москвы это важное и очень перспективное место, но оно развивается очень постепенно— эволюционно, а не революционно. Это дает надежду на то, что удастся соблюсти баланс между сохранением старины и созданием нового»,— говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Он также сравнивает Москву с Лондоном, где есть много аналогичных проектов ревитализации с точки зрения коммерческого использования территории и эффективности городской жизни. В Лондоне такие проекты нередко подвергаются критике за не слишком бережное отношение к наследию. Но московский проект сохранит связь с историей места, утверждают в «Гута-Девелопмент».

«Территория «Красного Октября»— уникальный культурно-исторический кластер в самом центре Москвы, популярное место среди молодежи и творческой интеллигенции, что делает его привлекательным для инвесторов. Сейчас здесь формируется фешенебельный квартал, включающий в себя строительство жилых резиденций, пятизвездочной гостиницы и реставрацию исторических зданий бывшей шоколадной фабрики «Красный Октябрь». Акцент делается на создании качественно новой городской среды, новых общественных пространств и развитии инфраструктуры комфорта. И если в концепции Баттерси используется активная модернизация, то «Красный Октябрь» больше ориентирован на сохранение исторического наследия и памятников промышленной архитектуры конца XIX века»,— указывает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев.

Такой подход поможет превратить «Красный Октябрь» в новую городскую достопримечательность. Неслучайно архитекторы делают ставку на уникальность локации: центральное расположение в 800м от Кремля, соседство с ведущими культурными институциями («ГЭС-2», Третьяковская галерея, ГМИИ им. Пушкина), наличие большой воды и парковой зоны (Музеон, парк им. Горького). Используя опыт самых успешных зарубежных проектов, они разработали концепцию жилого квартала в историческом центре, не похожую ни на один московский район. Это не преувеличение: других таких площадок в городе нет, стрелка острова Балчуг— идеальное место для строительства коллекционной недвижимости.

Жизнь на острове

Проект ревитализации «Красного Октября» подразумевает строительство и реконструкцию в общей сложности 120 тыс. кв. м недвижимости, а также создание нового городского пространства. Исторические здания будут бережно отреставрированы и приспособлены под новые функции. Мастер-план территории и первый жилой дом на Болотной набережной разработаны известным российским бюро «Меганом». Эта работа уже завершена, строительство началась в первом квартале 2023 года.

Архитекторы придумали, как связать стрелку острова с городом новыми пешеходными маршрутами. Новый мост свяжет парк Музеон и Крымскую набережную с Новой Третьяковкой со стрелкой острова Балчуг. Отсюда, с площадки вокруг памятника Петру I, можно будет дойти по нижней Болотной набережной до «ГЭС-2» и через Патриарший мост добраться до ГМИИ им. Пушкина. По сути, это аналог лондонского променада вдоль Темзы, от собора Святого Павла до Биг-Бена, который проходит через элитный квартал Southbank. Ничего сопоставимого на столичном рынке элитного жилья до сих пор не было. Таким образом, обновленный «Красный Октябрь» станет современным европейским кварталом в центре существующего музейного городка, сохранив свою историю, архитектуру и особую атмосферу острова. На самой стрелке, рядом с Императорским яхт-клубом, планируется разбить новый парк с рестораном и восстановить причальные сооружения, где резиденты «Красного Октября» и гости смогут оставлять свои катера и яхты либо добираться сюда на водном такси— еще одно беспрецедентное решение для центра Москвы.

В 2026 году на первой линии Болотной набережной появятся малоэтажные клубные особняки из красного кирпича с уникальными авторскими орнаментами. Бюро «Меганом» разработало не только архитектуру зданий, но и места общего пользования— интерьеры центрального лобби и паркинга. Будущим жителям гарантирована приватность благодаря клубному формату домов и продуманной планировке внутренних дворов с благоустройством от бюро Wowhaus. Кроме того, резиденты получат консьерж-сервис 24/7 от пятизвездочного отеля Savoy, а всем гостям острова будут доступны местные рестораны, магазины, велнес-клуб премиум-класса Savoy, «Гута Клиник».

«Уверен, что «Красный Октябрь» имеет все шансы стать еще одним топонимическим элитным центром Москвы, как это, скажем, получилось у Патриарших прудов. Заложенный потенциал локации дает все шансы на успех: здесь есть и близость к Кремлю, что в последнее время стало одним из самых значимых факторов премиальной локации, обрамление набережной— вода является вторым по значимости ценообразующим фактором на рынке элитного жилья, есть и история, которая позволяет создать статус места и интерес обеспеченных покупателей, есть и еще один фактор— это архитектурное наследие, вокруг которого и строится образ краснокирпичного квартала»,— прогнозирует CEO & управляющий партнер компании «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. Синергия культурной среды, появившейся здесь с открытием «ГЭС-2», и преобразованной территории «Красного Октября» позволит создать на стрелке острова Балчуг культовый проект мирового масштаба.

Сравнение проектов Баттерси и «Красный Октябрь»