Согласно данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимость», спрос на новостройки на фоне отмены льготной программы снизился. Речь идет как о заключенных сделках, так и заявках на покупку строящегося жилья
Больше месяца прошло со момента окончания льготной ипотеки с господдержкой— главного драйвера продаж на рынке новостроек на протяжении последних четырех лет.
Как рынок переживает отмену льготной ипотеки— разбираемся вместе с аналитиками и застройщиками.
Спрос на новостройки упал без льготной ипотеки
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты оценивают снижениеспроса на новостройки в июле к июню на фоне отмены льготной программы от 20% до нескольких раз. Речь идет как о заключенных сделках, так и заявках на покупку строящегося жилья. Причем число последних сократилось гораздо сильнее. Это связано с тем, что в июле сделки проходили по ранее одобренным заявкам. По данным SaaS-платформы TYMY, количество заявок на ипотеку в июле по всем регионам снизилось существенно по вторичному и первичному рынку— к июню на 52%. «А если считать только по новостройкам, спад количества заявок через платформу был зафиксирован почти втрое»,— говорит аналитик SaaS-платформы TYMY Эмзар Мусаев.
Согласно отчетности «Дом.РФ», в июне в рамках льготной ипотеки на новостройки было выдано почти 49 тыс. кредитов на общую сумму210,1 млрд руб. В июле выдача сократилась почти в 3,9 раза в количественном выражении и в 4 раза в денежном выражении. Всего в июле в рамках программы было выдано 12,4 тыс. кредитов на 52,5 млрд руб.
Эксперты из «Этажей» фиксируют в июле падение спроса на покупку квартир в новостройках (число заявок) в целом по России на уровне 30% к июню. Аналогичная ситуация, по их данным, отмечается и в московском регионе. «Но главная проблема рынка сейчас в снижении конверсии и скорости проведения сделок. Для части потенциальных покупателей нынешние условия ипотечного кредитования стали просто неподьемными»,— отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Под льготные программы многие не подходят, другим не хватает накопленного первоначального взноса из-за выросших требований к нему, пояснил эксперт.
Москва(Фото: Евгений Биятов / РИА Новости)
По данным риелторской компании «Жилфонд», в июле число заявок на покупку новостроек снизилось к июню вдвое, а к маю— в три раза. Снижение интереса к покупке новостроек отмечают аналитики ЦИАН, но не такое резкое. «Число просмотров объявлений по продаже новостроек на площадке в июле лишь на 10% ниже, чем в июне. Примечательно, что показатель стал расти после обнародования условий по новой семейной ипотеке (после 10 июля)»,— рассказала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. При этом, по статистике ЕИСЖС, объемы льготного кредитования (и в Москве, и в целом по России) в июле примерно на 70% меньше, чем в июне. «В первую декаду месяца банки толком не оформляли семейную ипотеку, а в июле была приостановлена выдача IT-ипотеки. Если сделать на это поправку, то спад чуть больше, чем на 50%»,— добавила эксперт.
Одновременно стало расти активное предложение. По данным ЦИАН, число лотов в продаже в новостройках Москвы в начале августа на 5% больше, чем в начале июле и составляет 61 тыс. лотов. «Увеличение выбора объясняется снижением спроса— объекты дольше не продаются и накапливаются на рынке»,— пояснила Елена Лапшина.
Цены стоят на месте
Цены на новостройки за месяц почти не изменились, хотя тренд на снижение появляется— в основном через скидки и акции. Например, в ГК ФСК рассказали, что пересмотрели условия программ рассрочек. «Стараемся сделать их льготными хотябы на период строительства (2-3 года от текущей даты для новых объектов), с минимальными платежами или вовсе отсрочкой платежей до ввода в эксплуатацию»,— пояснила Ксения Цаплина.
Фото: Эрик Романенко / ТАСС
В целом, по данным «Этажей», средняя цена 1 кв. м в новостройках за июль выросла на 0,4%, в годовом выражении рост составил 10,7%. «Намечается тренд на снижение цены, пока он вуалируется под различного рода индивидуальные дисконты и субсидирование ставок застройщиками за счет собственных средств, а не путем увеличения цены объекта, как это часто было ранее»,— рассказал Ильдар Хусаинов. По его словам, в сложной ситуации сейчас находятся застройщики с низкой маржинальностью— они, словно между молотом и наковальней. С одной стороны, рыночная ситуация требует от них субсидирования ставок и увеличения дисконта, с другой, выросшие затраты на строительство им этого сделать не дают. «И это уже опасная ситуация для строительной отрасли»,— считает глава «Этажей».
По данным ЦИАН, в начале августа средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляет370,5 тыс. руб., что на 0,1% ниже, чем в июле. «После локального роста цен в мае-июне (на фоне пика спроса перед отменой льготной ипотеки) в июле они вновь вернулись к стагнации. Про снижение цен пока что говорить рано. В среднем по 16 городам-миллионникам и двух столичным областям за последние 30 дней квадратный метр стал на 1,2% дороже»,— уточнила Виктория Кирюхина.
Прямого снижения цен на строящееся жилье пока не наблюдается, только через отдельные скидки и акции, добавил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. По его мнению, уменьшение стоимости новостроек в ближайшее время маловероятно, поскольку стоимость денег для застройщиков не снижается. «Поэтому вместо распродаж многие будут придерживать нераспроданные квартиры, чтобы найти возможность реализовать их на более интересных условиях и не разрушить свои финмодели»,— считает глава «Жилфонда».
Реальная картина будет понятна осенью
Последствия отмены льготной ипотеки и переход на рыночные ставки, которые сейчас превышают 20%, рынок новостроек полностью ощутит осенью. «Июльский рынок жилья еще не отыграл новый рост ключевой ставки и по опережающим показателям мы сейчас видим, что ситуация в августе еще более осложняется»,— пояснил глава «Этажей». По его мнению, к концу года число сделок на российском рынке новостроек может сократиться в три и более раза от пиковых значений. «Июль нельзя назвать показательным, новая система ипотечного кредитования в России только формируется, то, как заработают все программы в условиях высокой ключевой ставки, будет понятно лишь к октябрю»,— согласен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
Новогорелово, Ленинградская область(Фото: Семен Лиходеев / ТАСС)
При этом часть экспертов ждет восстановления спроса до рыночных показателей. По словам аналитика SaaS-платформы TYMY, до июля спрос формировали не те кто, реально готов покупать жилье в текущих условиях, а те, кто успевал взять льготную ипотеку. Поэтому в сделках в основном участвовали самые ходовые лоты по минимальным ценам. «Сейчас в течение нескольких месяцев рынок новостроек будет приходить в себя, спрос восстанавливаться до реального уровня»,— полагает он.
По мнению главы «Жилфонда», сейчас на рынке наблюдаются последствия высокого спроса из-за окончания программы. В обычное время эти продажи распределилисьбы на длительный срок. «Поэтому текущее резкое снижение мы расцениваем как временное явление»,— считает эксперт. Кроме того, есть фактор снижения активности из-за сезона— июль и август— традиционный период отпусков. «Реальную динамику рынка стоит оценить уже осенью, тогда мы будем понимать, какой в текущих условиях может быть реальный спрос на новостройки»,— заключил он.
Авторы Теги
