Почему спрос на новый вид производственно-складских помещений растет, как эксперты оценивают его перспективность и где найти light industrial в условиях ограниченного предложения
Формат промышленных парков light industrial попал в фокус внимания бизнеса и инвесторов. Еще несколько лет назад о новой разновидности производственно-складских помещений мало кто знал. Сегодня аналитики рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», фиксируют уверенный рост спроса на light industrial, который, судя по всему, прекратится не скоро.
По мнению экспертов, привлекательность light industrial заключается, в первую очередь, в его универсальности. Объекты такого формата— это помещения, в которых возможно совместить легкое производство, склад, офис и шоурум. Концентрация всех бизнес-процессов в одной локации позволяет компаниям повысить эффективность своей работы, в том числе за счет сокращения затрат на логистику.
«Light industrial— пространство «пять в одном»: склад, офис, шоурум, магазин и производство. Чем больше функционала, тем удобнее. Это как с покупкой квартиры— удобно, когда есть кладовое помещение или парковка»,— объяснил Евгений Нумеров, управляющий директор и партнер агентства Skladman USG.
Важной особенностью light industrial является продуманное устройство с учетом требований производства: рабочая высота, нагрузка на пол, соотношение офисной и производственной площади, лимиты подключения к коммуникациям удовлетворяют в первую очередь запросы производственных компаний.
Рассказываем, какие факторы формируют высокую востребованность light industrial, почему эксперты рынка считают формат перспективным для инвестирования и в каком промышленном парке разместить свою компанию.
Почему на light industrial высокий спрос
Light industrial стремительно завоевывает рынок, об этом говорят результаты исследования компании ПИК, согласно которым количество запросов на light industrial выросло почти в два раза с начала 2023 года. Такой вывод аналитики компании сделали на основе анализа спроса в «Промышленном парке Бутово», строительство которого компания завершает уже летом этого года.
Более половины обращений по объекту приходит на покупку блоков. Наибольший интерес потенциальные владельцы проявляют к пространствам малых размеров— 52% запросов касаются лотов до 1 тыс. м.
Высокий интерес к light industrial заметил и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко: «Рынок light industrial начал свое развитие относительно недавно. С одной стороны, мы фиксируем стабильно высокий спрос на объекты подобного формата. С другой стороны, объемы поглощения несравнимо меньше относительно классических складских проектов класса А, что обусловлено ограниченным количеством предложения. Тем не менее объекты формата light industrial пользуются большим спросом: в среднем еще до ввода в эксплуатацию объект заполняется более чем наполовину».
По прогнозам компании ПИК, к 2026 году потенциал спроса на объекты light industrial составит 1,4 млн кв. м. Не исключено, что более половины от этого объема обеспечат компании, которые в настоящее время размещаются на территории старых московских промзон. В Skladman USG сообщили «РБК-Недвижимости», что уже видят спрос на light industrial среди таких игроков.
Мнение о том, что востребованность новых объектов будет увеличиваться на фоне программы комплексного развития территорий, разделяет член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. «Спрос на качественные объекты растет и будет расти, так как бывшие промзоны подвергаются реновации. Из-за дефицита площадей по цене старый фонд зачастую приравнивается к современным объектам»,— заявил эксперт.
Какие компании предпочитают такой формат
По оценке NF Group, основной спрос на небольшие лоты light industrial формирует малый и средний бизнес (МСБ). Для этого сегмента имеет значение минимизация расходов и возможность быстро локализовать производство на площадке, не требующей значительных капитальных затрат на старте. «Возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности»,— уточнил Константин Фомиченко.
Более крупные компании интересуются light industrial, потому что этот формат предусматривает инженерную инфраструктуру, рассчитанную на потребности производственных процессов и широкий спектр видов разрешенного использования земли, что позволяет легально размещать производства.
Данные NF Group говорят о том, что 50% спроса на light industrial приходится на компании, занимающиеся логистикой и хранением товаров. Остальные 50%— непосредственно производители. Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК, добавляет, что структура спроса во многом зависит от локации объекта. В городских парках light industrial представлены производители, ретейл, e-commerce и логистика— компании, для которых критически важна близость к клиенту. В загородных форматах меньше логистики и e-commerce, а основной спрос формируют производственные компании.
Компании-резиденты light industrial часто работают в отраслях полиграфии, производстве бумажных изделий, фармацевтике и создании парфюмерно-косметических продуктов, деревообработке, производстве мебели и пищепроме. «В единичных случаях арендаторами выступают центры обработки данных (ЦОДы). В одном из парков производитель разместил тренинговый центр с демонстрацией грузового автомобиля внутри блока»,— рассказал Константин Фомиченко.
Чем light industrial привлекает инвесторов
По оценке компании ПИК, 21% спроса на блоки light industrial формируют инвесторы. «Существенную долю покупателей данных объектов составляют инвесторы, которые либо сдают их в аренду, либо перепродают и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра»,— подтвердил Константин Фомиченко.
В IBC Real Estate формат light industrial называют перспективным с точки зрения инвестиций из-за невысокого порога входа относительно других форматов индустриально-складской недвижимости. «Инвесторы из таких сегментов, как стрит-ретейл и офисная недвижимость, могут рассматривать сегмент складов, который в текущей ситуации показывает себя достаточно уверенно»,— отметил Евгений Бумагин. Эксперт считает, что входить в проект на ранней стадии гораздо выгоднее. По его словам, такое решение позволяет потратить меньше и избежать потенциального простоя объекта на время подбора арендаторов.
Какой объект выбрать: разбираем на примере двух промпарков
Как отметили собеседники «РБК-Недвижимости», предложение в формате light industrial ограничено. Системным развитием и продвижением формата занимается компания ПИК. Первый проект застройщика в этом сегменте— «Промышленный парк Бутово»— находится на финальной стадии строительства, второй— «Промышленный парк Сенькино»— будет построен в середине 2024 года.
Одно из ключевых различий между проектами, которое определяет структуру спроса,— локация. «Бутово»— городской промышленный парк с пешей доступностью от жилого района и остановок общественного транспорта. «Сенькино» расположен на ЦКАД между Киевским и Калужским шоссе, что делает его привлекательным для производителей с широкой географией поставок.
«Объекты light industrial строятся как в черте города, так и в пригороде либо в области. Но здесь существуют определенные различия по формату. В городе наиболее успешно работают форматы, где можно разместить склад или шоурум с офисом. В проектах за городом форматы более нацелены на компании, которым не так важна близость к конечному потребителю»,— отметил Евгений Бумагин.
Отличается и размер производственных и офисных блоков. В «Промышленном парке Бутово» площадь блоков начинается от 580 кв. м для помещений под производство и от 288 кв. м— для офиса. «Промышленный парк Сенькино» предлагает возможность выделения меньших по площади блоков: от 400 кв. м под производство и от 155 кв. м под офис.
Как и «Промышленный парк Бутово», новый проект ПИК оснащен передовыми инженерными решениями. Блоки подойдут для разных видов производств, так как в них можно подключить ресурсоемкое оборудование и установить дополнительные инженерные системы.
Оба проекта будут проходить сертификацию по системе экологической эффективности КЛЕВЕР, что станет независимым подтверждением качества пространства и отсутствия вреда для окружающей среды.
Реклама. ООО «Специализированный застройщик «МЭЛ», Промышленный парк Сенькино, https://senkino-prom.ru
