Цены на вторичное жилье столицы снижаются третий месяц подряд. Из-за высоких ставок по ипотеке собственники чаще идут на скидки. Усилится ли тенденция летом и как отмена льготной ипотеки может повлиять на этот процесс — рассказываем вместе с экспертами
Вторичный рынок жилья Москвы с прошлого года находится под давлением дорогой ипотеки и низкого спроса. В такой ситуации собственники квартир вынуждены активнее идти на торг. Это уже отражается в общих ценах на жилье— они снижаются, хотя и небольшими темпами.
Цены идут вниз третий месяц подряд
Снижение цен на вторичном рынке жилья Москвы началось в апреле. По данным консалтинговой компании SRG, за апрель средняя цена «квадрата» снизилась на 0,23%, до 325 тыс. руб. Это было первое снижение с апреля 2023 года. Похожий тренд весной отметили в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В мае отрицательная динамика сохранилась. В результате Москва стала первой по темпам снижения цен на жилье среди 50 крупных городов России. В среднем вторичное жилье в столице в последний месяц весны подешевело на 0,51%, до 323,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательную динамику на вторичном рынке отметили и в «НДВ Супермаркет Недвижимости». «В мае по отношению к апрелю они снизились на 0,5%, за неполный июнь снижение составило еще 0,3%»,— рассказала директор по продажам компании Татьяна Подкидышева.
По ее словам, продавцы массового сегмента сейчас практически не снимают лоты с продажи, а дают дополнительные скидки и дисконты. «Уровень дисконта увеличился на 1–2% и составляет в среднем 8%. На некоторые лоты можно согласовать скидку до 10%»,— отметила Татьяна Подкидышева.
Отрицательную динамику на вторичном рынке Москвы наблюдают и в ЦИАН. «Снижение номинальных цен предложения фиксируется на протяжении последних пяти недель, но его масштабы незначительны»,— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По данным ЦИАН, за последний месяц средняя цена квадратного метра в столице снизилась на 0,3%, до 336,7 тыс. руб. Но устойчивый тренд на снижение пока не сформировался, отметил Алексей Попов. При этом если сравнивать цены, по которым объявления публикуются и по которым снимаются с публикации, то разрыв между ними растет, продолжил Алексей Попов. Если летом прошлого года этот разрыв в среднем составлял 2%, то сейчас превысил 4%. «То есть реальные дисконты сейчас около 5%»,— указал аналитик.
Сокращение цен на квартиры от собственников в Москве и рост скидок в апреле-мае зафиксировали и в компании «Миэль». «Темп снижения цен предложения на вторичку в Москве невысокий— примерно 0,5% в месяц»,— рассказал управляющий директор офиса «Сущевский» компании «Миэль» Александр Москатов. «В июне картина будет абсолютно такаяже»,— предположил эксперт.
Низкий спрос и дорогая ипотека
Фото: Andrey 69 / Shutterstock / FOTODOM
Цены на вторичное жилье снижаются на фоне дорогой ипотеки, которая сдерживает покупательскую активность. По данным «Дом.РФ», на начало июня средние ставки по ипотеке на готовое жилье превышают 18,3%, год назад они были на 7 п.п. ниже — на уровне на уровне 11,17%. «Цены идут вниз на фоне заградительно дорогой ипотеки и высокой стоимости предложения. Продавцам, привыкшим жить на растущем рынке, пока трудно решиться на существенное снижение цен, хотя заградительный уровень ипотечных ставок не оставляет им выбора»,— пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Под давлением дорогой ипотеки спрос на квартиры от собственников в Москве снижается. По данным «Инком-Недвижимости», с начала года (декабрь — май) число сделок со вторичным жильем упало почти на треть, относительно прошлого мая спрос снизилось на четверть. «Объем новых запросов сейчас на историческом минимуме»,— говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. При этом, по его словам, сами запросы сейчас в основном адресные. «Клиенты обращаются за конкретными квартирами, которые они собираются купить, и покупают»,— добавил эксперт.
По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на вторичное жилье в Москве в мае к апрелю снизился в среднем на 5%, в годовом выражении падение достигает 28%. «Заградительные ставки по ипотечным кредитам на уровне 17–20% тормозят спрос. При этом остается большой лаг с ипотечными ставками на первичном рынке до 10–12%»,— пояснила Татьяна Подкидышева.
Официальная статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке жилья столицы пока еще не опубликована, но потенциальный спрос (число просмотров объявлений) с 1 мая по 10 июня— на 15% меньше прошлогодних показателей, добавил Алексей Попов. Фактический спрос в столице (число договоров купли-продажи) по итогам января — апреля (43,2 тыс. сделок) ниже прошлогодних значений на 10%, а относительно предыдущего четырехмесячного периода (сентябрь — декабрь 2023-го)— на 32%, из которых 10–15% это фактор сезонности, указал глава «ЦИАН.Аналитики». «Поэтому пока снижение не выглядит таким драматическим»,— добавил он.
Что касается предложения, то оно постепенно пополняется после ажиотажного спроса в прошлом году. По оценкам ЦИАН, если весной прошлого года в экспозиции находилось 51 тыс. объявлений, то к декабрю показатель упал до 30 тыс. лотов, а за последние пять месяцев восстановился до 40 тыс. объявлений. «Резких движений по снятию/выведению квартир в реализацию в последние недели мы не фиксируем»,— отметил Алексей Попов. В «Инкоме» тоже отмечают постепенный рост экспозиции. По их оценкам, сейчас на вторичном рынке Старой Москвы на продажу выставлено 94,78 тыс. лотов, что на 8% больше, чем год назад. «Предложение увеличивается низкими темпами, потому что часть собственников в условиях низкого спроса не снижают цены, а снимают объекты с продажи»,— пояснил Сергей Шлома.
Снижение цен летом продолжится
Фото: Studio MDF / Shutterstock / FOTODOM
В ближайший месяц снижение цен на вторичном рынке продолжится, считают эксперты, поясняя это низким летним сезоном и отсутствием предпосылок для снижения ипотечных ставок. На июньском заседании ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 16%, допустив возможность ее повышения в июле. «При сохранении тенденции к росту ключевой ставки будут расти также и ипотечные ставки на вторичном рынке. На долю ипотеки приходится почти 80% сделок, поэтому это самый существенный фактор снижения спроса и цен соответственно»,— пояснила Татьяна Подкидышева.
В тоже время процесс снижения цен тормозит медленный прирост предложения— некоторые собственники по-прежнему снимают квартиры с продажи из-за невозможности продать недвижимость по желаемой цене, добавил Олег Репченко. «Летом, скорее всего, продавцы, смирившись с новой реальностью, станут активнее выводить свои объекты на рынок. Поэтому в ближайшие месяцы продолжится утряска цен при сохранении общей тенденции к сползанию вниз»,— считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Эксперты из «Инкома» тоже прогнозируют уменьшение цен. «Снижение будет, но постепенным— примерно на 1% в месяц. Пока ипотечные ставки остаются высокими»,— сказал директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». В «Миэль» ожидают, что начавшееся в апреле снижение средних цен летом продолжится, но будет небольшим. «Многоезависит от того, насколько быстро станет расти объем предложения. Третий месяц подряд объем растет, но пока в очень умеренном темпе»,— пояснил Александр Москатов.
В тоже время спрос на вторичное жилье летом может начать расти из-за отмены льготной ипотеки на новостройки. Это окажет влияние на цены, указывают эксперты. «После 1 июля может произойти перетекание какой-то части спроса с новостроек на вторичку, потому что по ряду ипотечных программ они сравняются по ставкам»,— пояснил представитель «Миэль». «Покаситуация описывается следующим тезисом: покупатели готовы ждать, продавцы не готовы резко снижать цены. Драйвером изменения этого баланса может стать отмена льготных программ на первичке по жесткому сценарию— то есть с заметной модификацией семейной ипотеки»,— заключил Алексей Попов.
Авторы Теги
