Одно из главных преимуществ покупки квартиры на аукционе — низкая цена. Однако за этим кроются и риски. Какие именно — разбираемся вместе с юристами
Под покупкой на торгах обычно подразумевают приобретение квартир у города, а также залоговых, банкротных или арестованных квартир. Например, это может быть ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка и по которой заемщик не может выполнять обязательства.
Такая недвижимость выставляется на торги на специальных площадках и продается. В Москве на торги объекты недвижимости (включая квартиры) выставляет Департамент городского имущества. Речь идет о так называемом муниципальном имуществе.
Принять участие в квартирных аукционах может практически любой— нужно иметь цифровую подпись и зарегистрироваться на площадке, где будут вестись торги. «Разница таких квартир, как правило, в цене— она ниже рыночной, но и в рисках— они могут быть выше»,— отметил руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Рассмотрим некоторые из слабых сторон такой сделки и рисков.
Сложности кроются в самой процедуре
Сложность покупки квартиры с торгов заключается в самой процедуре. Во-первых, процесс иногда занимает длительное время: с момента подачи заявки может пройти не один месяц.
Во-вторых, помимо регистрации на площадке, где будет проходить аукцион, и электронной подписи, необходимо внести обеспечительный платеж. Обычно это небольшая возвратная сумма (около 2% от первоначальной стоимости лота). Но на практике возврат может занять долгое время.
Кроме того, в ходе торгов стоимость квартиры может приблизиться к рыночной и даже превысить ее.
Риск купить неликвид
На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. «Самый явный риск для любого покупателя— невнимательность при изучении сведений о продаваемом объекте. Существует риск не усмотреть проблемы самого объекта недвижимости»,— уточнила эксперт. Важно запросить и проверить все правоустанавливающие документы, наличие споров из-за объекта недвижимости, а также и самого продавца, рекомендовала юрист.
Внезапные наследники
Нередко на торги попадают квартиры, оставшиеся от пожилых людей: из-за отсутствия наследников они переходят городу. Это так называемое выморочное жилье, отметила соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Но с юридической точки зрения есть нюанс— позднее могут объявиться наследники и через суд оспорить сделку. Например, наследник на момент смерти владельца квартиры был несовершеннолетним, а его родители как законные представители не реализовали право ребенка на получение наследства.
«Как правило, у таких наследников есть шансы на положительный исход судебного заседания. Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные)— это тот риск, на который не каждый готов пойти»,— отметила Анастасия Чумак.
Долги по коммуналке
Еще один риск— долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой. «Нередки случаи, когда на таком объекте недвижимости числятся огромные долги за коммунальные услуги. В итоге приобретатель сталкивается с отсутствием электричества, отопления, воды»,— рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия».
В таком случае предстоит разбирательство с управляющей компанией или тяжба в суде. Есть успешные кейсы, когда суд вставал на сторону приобретателя, но есть и такие случаи, когда суд обязывал покупателя оплатить огромный долг по коммунальным платежам, предупредила юрист.
Плачевное состояние квартиры
Квартиры, продающиеся на торгах, часто требуют серьезного ремонта. Вдобавок к этому в них могут быть незаконные перепланировки, с последствиями которых приходится разбираться новому владельцу, отмечает Анастасия Чумак. В результате можно получить большой штраф за несогласованную перепланировку, а затем заниматься восстановлением планировки до первоначального вида. Особенно это будет актуально в случае дальнейшей перепродажи жилья, добавила юрист.
Бывают случаи, когда покупатель на торгах приобретает квартиру с описанной в ней, например, сантехникой и мебелью, полагая, что в такомже виде она перейдет к нему в собственность, продолжила эксперт. Но это ошибка. «Обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику и порезать натяжные потолки. И взыскать с такого «собственника» ничего не получится, потому что продается на торгах только помещение»,— предупредила она.
Квартиры банкротов и арестованные
По мнению юристов, наибольшие риски— при покупке на торгах от банкротных или арестованных квартир. Такие квартиры нередко продаются с прописанными в них людьми (бывшими собственниками), к моменту продажи еще и проживающими в них. С этим придется разбираться новому собственнику, отметил Денис Васильев.
В данном случае существует риск признания сделки недействительной, если прошлый собственник будет обращаться в суд и пытаться оспорить реализацию через торги его имущества. «В практике есть дело, где банкротное имущество прошло уже через две сделки купли-продажи, но потом они были оспорены из-за ошибки в изначальных действиях финансового управляющего— он не выполнил некоторые необходимые операции на этапе выхода на торги»,— привел пример руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость». «Именно из-за наличия рисков и возможных сложностей цены на этих торгах значительно снижены. Можно назвать это премией за риск»,— добавил он.
Требования к торгам, проводимым в рамках банкротства, достаточно высоки, и есть риск признания сделки недействительной, подтвердила Мария Спиридонова. «Более того, руководство торгами осуществляет арбитражный управляющий. Такому организатору открывается широкий спектр действий для удовлетворения собственных целей»,— добавила она.
Покупка квартиры по реновации
Спросом у покупателей пользуются квартиры, которые реализует Фонд реновации Москвы. Такую квартиру можно приобрести на торгах и часто по цене ниже рыночной, отмечает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Преимущества такой покупки— никаких наследников, банкротов и всех тех, кто хотелбы оспорить эту сделку. Фактически новая квартира с ремонтом от застройщика.
Но есть и свои минусы, отмечает юрист. В отличие от тех, кто получает подобную квартиру по программе реновации, у приобретателя с торгов нет права требовать устранения дефектов ремонта от Фонда. Приобретатель в ДКП подписывает, что отказывается от всех претензий к ремонту и что он заранее был ознакомлен с качеством ремонта и согласен на него.
