В начале 2023 года пройдут аукционы на право реорганизации 4 бывших промзон и неэффективно используемых территорий, предполагающих сбалансированное развитие всех градостроительных элементов — жилья, инфраструктуры, рабочих мест
В Москве при высокой стоимости земли и плотности застройки в обжитых районах по-прежнему остается много заброшенных, неэффективно используемых участков. Московские промзоны являются важнейшим резервом для развития города, на них суммарно приходится около 17% СтаройМосквы; почти четверть всей новой столичной недвижимости на сегодняшний момент создается именно на таких территориях.
Комплексный подход
С 2020 года в Москве действует специальная программа комплексного развития бывших промзон и неэффективно используемых территорий (КРТ). Первый договор о КРТ был заключен в 2020 году, чтобы преобразовать производственную зону «Октябрьское Поле».
Всего на данный момент заключеныдесять соглашений с инвесторами, по которым в столице реорганизуют также два участка бывшей промзоны «Коровино», участки бывших промзон «Кунцево», «Алтуфьевское шоссе», «Братцево», «Теплый Стан» и «Автомоторная», заброшенную стройку в Тропарево-Никулине и неэффективно используемый участок с объектом незавершенного строительства в Тимирязевском районе.
В январе-феврале 2023 года столичные власти планируют проведение торгов по еще четырем проектам комплексного развития территорий бывших промзон «Алтуфьевское шоссе», «Красный̆ строитель», «Вагоноремонт», а также неэффективно используемой территории по адресу Кусковская улица, вл. 12.
В целом градостроительный потенциал программы, по словам заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, составляет 35 млн кв. м, из которых под современные экологичные производственные объекты будет использовано 8 млн кв. м, под общественно-деловую и социальную застройку— 17 млн кв. м., еще 10 млн кв. м займет жилье.
Городские пространства осваиваются с учетом современных требований по благоустройству и комфорту, отмечает Владимир Ефимов: «Они станут «точками притяжения» бизнеса: здесь сформируются технологичные и экологичные производства, социальные и общественно-деловые объекты, где появится более 550 тыс. новых рабочих мест». Преобразованные территории, уверен вице-мэр, станут драйверами развития столичной экономики Москвы. Проект позволит привлечь более 7 трлн руб. инвестиций и получить налоговые отчисления в бюджет в размере около 3 трлн руб.
КРТ— ключевой механизм территориального развития столицы: он позволяет объединить и синхронизировать экономическую активность, строительство и занятость в рамках определенных районов, говорит независимый экономист Андрей Бархота. «Проекты КРТ направлены на улучшение облика целых районов, развитие ранее депрессивных территорий, обновление инфраструктуры и жилого фонда»,— отмечает управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Надежда Коркка.
Реализация проектов КРТ будет способствовать созданию локальных общественных центров в столице, добавляет соучредитель Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский: «Ключевые предпосылки для редевелопмента бывших промзон— повышение связанности транспортно-коммуникационным каркасом и сопряжение с жилыми районами».
Комплексное развитие территорий, по словам Бархоты, может быть привлекательным не только для столичных, но и для региональных инвесторов, поскольку эти проекты обладают мультипликативным эффектом для экономики города, позволяющим быстро нарастить доходы от инфраструктурного строительства. «Кроме того, эти территории могут стать центром притяжения для занятости и жилищного строительства, что обеспечивает экономическую базу, устойчивую к периодам нестабильности»,— продолжает Бархота. Благодаря КРТ региональные игроки получают в числе прочего реальный шанс выйти на столичный рынок и закрепиться на нем, соглашается Надежда Коркка.
Лариса Лукьянова, вице-президент группы компаний «Инград», которая участвует в комплексном освоении участка в промзоне «Братцево», где в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки территории (ППТ), рассказала, что для девелоперов одним из ключевых факторов при реализации проектов КРТ является всесторонняя поддержка со стороны города, возможность сокращения ряда административных процедур. «В процессе согласования ППТ, в том числе при появлении острых вопросов для инвестора, город оперативно реагировал и помогал в принятии взаимовыгодных решений»,— говорит топ-менеджер «Инград».
Видна промзону «Братцево» на севере Москвы (Фото: Денис Воронин / АГН «Москва»)
На сегодняшний̆ день процедура реализации решения о КРТ максимально упрощена и доработана с учетом имеющейся городской практики, подтверждает заместитель гендиректора девелоперской компании Stone Hedge Виктория Васильева: «В договоре, который инвестор заключает со столичным департаментом городского имущества, прописываются обязательства не только девелопера, но и города, что делает проекты понятными, правила реализации прозрачными, а сроки— четко зафиксированными». Stone Hedge сегодня ведет редевелопмент одного из наиболее известных проблемных долгостроев на севере столицы— многоуровневого наземного паркинга рядом с метро Дмитровская, на месте которого появится высококлассный бизнес-центр площадью 50 тыс. кв. м с расширенным инфраструктурным блоком, а прилегающая территория будет благоустроена и открыта для горожан.
Территории для освоения
Эксперты отмечают перспективность площадок для реализации проектов КРТ, аукционы по которым пройдут в ближайшее время. Предлагаемые проекты находятся в развитых районах в черте мегаполиса и обладают хорошими характеристиками транспортного и рекреационного потенциала.
Так, выставленные сейчас на аукцион участки на территории бывшей промзоны «Красный строитель» и на Кусковской улице, как говорит Надежда Коркка, имеют характеристики, позволяющие построить востребованные на рынке жилые комплексы. «Вероятно, это будет комфорт-класс. В обоих случаях проекты КРТ будут реализоваться в обжитых районах, поэтому формируемая девелоперами инфраструктура не станет единственной и безальтернативной, а дополнит уже существующую в данных локациях»,— говорит она.
По словам директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP (ранее российский офис CBRE) Марины Гордеевой, представленные на аукцион локации имеют хороший потенциал не только для жилой застройки, но и для современных производств городского формата. Город, замечает она, грамотно определил технико-экономические показатели (ТЭП) для проектов: они «не избыточны, позволяют построить жилье, сделать неплотную производственную застройку, которая здесь нужна по своей сути, и не возводить при этом лишние ненужные офисные площади».
Бывшая промзона «Красный строитель» отличается хорошей транспортной доступностью, говорит Надежда Коркка. Здесь проходят МКАД и Варшавское шоссе. Рядом есть станции метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля», станция МЦД «Красный строитель». Недалеко от участка находятся масштабные природные зоны— Аннинский лесопарк, Покровский парк и Битцевский лес. Согласно ТЭП, площадь участка под редевелопмент территории в промзоне «Красный строитель» составляет 34,55 га, максимальный потенциал застройки почти 405 тыс. кв. м, из которых около 190 тыс. кв. м составит жилье, около 215 тыс. кв. м— нежилые помещения, на базе которых будет создано 4,6 тыс. новых рабочих мест. В условия договора включены обязательства инвестора по возведению школы на 900 мест, детсада— на 250 мест, поликлиники (320 посещений в смену). Объем планируемых инвестиций— более 46 млрд руб.
Проект КРТ в Кусково предполагает возведение на участке 21 га почти 249 тыс. кв. м площадей, в том числе около 142 тыс. жилого и почти 107 тыс. кв. м нежилого назначения (магазины, гостиницы, офисы), а также создание 3,6 тыс. рабочих мест. Кроме того, инвестор должен будет построить скалолазный центр площадью не менее 5 тыс. кв. м, выплатить городу компенсацию за места в школах и детских садах и передать участок для общественного транспорта.
Вблизи территории «ул. Кусковская, вл. 12» есть станции метро «Перово» и «Новогиреево», станция МЦД Кусково,ж/д станция и развязка электробусов. Кроме того, это место входит в число наиболее экологически чистых в Москве, отмечает Надежда Коркка: «Здесь находятся Кусковский лесопарк и усадьба-заповедник «Кусково», Перовский парк и парк на Зеленом проспекте». При этом, по словам эксперта, у девелопера жилого комплекса на Кусковской улице практически не будет прямых конкурентов. «По крайней мере, сейчас на первичном рынке не представлено ни одной новостройки в Перово и Новогиреево»,— говорит Надежда Коркка.
Предположительно вложения в проект в Кусково составят для инвестора около 30 млрд руб. Аукцион запланирован на 13 февраля, подача заявок— до 6 февраля.
Еще два заявленных к торгам проекта КРТ не предполагают масштабного включения в них жилищной составляющей. На площадке 2,7 га в промзоне «Вагоноремонт №16» по условиям договора КРТ инвестору предлагается возвести более 81 тыс. кв. м нежилых помещений и создать 1,5 тыс. рабочих мест. Перечень видов разрешенного использования довольно широкий: офисы, технопарки, магазины, фармацевтическое производство, кафе, рестораны. Рядом расположено МЦД «Лианозово», в непосредственной близости проходит Дмитровское шоссе. Планируемый объем инвестиций в проект— около 9 млрд руб. Аукцион запланирован на 7 февраля, заявки принимаются до 26 января.
На 14 февраля (с подачей заявок до 2 февраля) назначены торги на право комплексного освоения участка около 7,8 га в промзоне «Алтуфьевское шоссе». Согласно заявленным ТЭП, инвестор должен построить почти 176 тыс. кв. м недвижимости с различным функционалом: офисы, производства легкой и фармацевтической промышленности, культурно-досуговые объекты, магазины, кафе и рестораны. Обязательным условием является создание в рамках проекта физкультурно-оздоровительного комплекса площадью не менее 6 тыс. кв. м, передача городу помещений площадью 4 тыс. кв. м, а также создание около 4,4 тыс. новых рабочих мест. Объем планируемых инвестиций— 20,6 млрд руб. У этой площадки также хорошая транспортная доступность— рядом МЦД «Дегунино», неподалеку станции метро «Верхние Лихоборы» и «Отрадное». В непосредственной близости проходит Алтуфьевское шоссе.
«Казалосьбы на торги выставляются заброшенные и захламленные территории, однако они имеют огромные резервы для развития, которые хорошо понятны профессионалам»,— говорит вице-президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Сурен Варданян. На всех этих площадках, по его словам, в свое время успешно работали масштабные производства, связанные с высоким энергопотреблением, очистными системами, высокой транспортной нагрузкой, то есть здесь есть вся логистическая и коммунальная инфраструктура. «Все это позволяет говорить о возможности строительства на этих территориях объектов самого широкого назначения: жилья любой этажности, социальных объектов, коммерческой недвижимости, а также современных высокотехнологичных предприятий»,— считает Варданян.
