Какие механизмы смогут поддержать спрос на рынке новостроек после завершения льготной ипотеки 1 июля 2024 года
1 июля 2024 года заканчивается срок действия одной из самых популярных льготных программ на рынке новостроек— ипотеки с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Госпрограмма была запущена в 2020 году и несколько раз продлевалась, но власти уже дали понять, что больше этого не будет.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты отмечают, что прямой альтернативы льготной ипотеке, которая была доступна для всех россиян и с такими низкими ставками, нет. Тем не менее на рынке новостроек есть ряд неипотечных программ от застройщиков и банков, которые позволят купить квартиру в новостройке, поддерживая рынок жилья в условиях, когда ставки по рыночным жилищным кредитам на новостройки составляют 16–18% годовых.
Такие схемы покупки жилья, как траншевая ипотека, рассрочка и схема с использованием аккредитива, позволят покупателям квартир в новостройках первое время (от нескольких месяцев до трех лет) не платить высокие проценты по кредиту, а после снижения ключевой ставки рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.
Траншевая ипотека
Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Общая стоимость делится на несколько платежей (траншей) таким образом, чтобы до момента ввода новостройки в эксплуатацию у клиента был минимальный платеж по кредиту. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй, являющийся основным, уже после ввода дома в эксплуатацию, поясняет действие этой схемы президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввелдом в эксплуатацию, а до того момента выплачивает банку символические проценты.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов замечает, что некоторые застройщики в рекламных целях описывают траншевую ипотеку максимально привлекательно— например, «своя квартира за 1900 рублей в месяц». Но это, по словам эксперта, маркетинговая уловка, ведь такие платежи действуют до года, а затем ставка повышается примерно до 20% годовых. «Следует отметить, что априори траншевая ипотека невыгодна для застройщиков, так как лишает их оперативного поступления средств на эскроу-счета, что ведет к повышению ставки по проектному финансированию»,— говорит Сырцов.
Жилье на рынке можно приобрести с помощью рассрочки, траншевойипотеки, трейд-ин, а также влизинг(Фото: Shutterstock)
Схема с аккредитивом
В некоторых случаях банки и застройщики предлагают заемщикам купить квартиру в новостройке с использованием аккредитива. Эта схема похожа на траншевую ипотеку, только часть средств размещается на аккредитиве, а не на эскроу-счете. По этой схеме банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства жилого комплекса, пояснил партнер юридической компании «Генезис» Василий Сосновский.
Схема аккредитива может использоваться и при покупке жилья в рассрочку. В этом случае кредитные средства зачисляются на аккредитив на срок, согласованный кредитором и заемщиком. Как правило, срок составляет не менее полугода. В этот период для заемщика-покупателя действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж.
Ключевое отличие этой схемы от траншевой ипотеки заключается в том, что вся сумма лежит на аккредитиве в банке. Соответственно, кредит выдан на всю сумму целиком, банки ее переводят условно через полгода— и эти полгода у клиента низкая ставка. При траншевой ипотеке кредит выдается не сразу целиком, а частями, и процент начисляется на выданную часть, поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Однако Центробанк считает схему покупки в ипотеку с использованием аккредитива рискованной. Регулятор в сообщении на своем официальном сайте предупреждает, что аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. Это создает дополнительные риски, и в случае отзыва у кредитной организации лицензии покупатель не сможет вернуть ту часть средств, которая размещалась на аккредитиве.
Рассрочка от застройщика
Довольно часто застройщики предлагают клиентам длительные рассрочки, предоставляя гибкие условия внесения платежей, говорит Вадим Бутин. По словам эксперта, при такой схеме клиент сначала делает первоначальный взнос (20–50%), а в дальнейшем используются различные варианты оплаты:
- оставшаяся сумма проводится перед получением разрешения на ввод одним платежом;
- оставшиеся деньги проводятся несколькими, обычно двумя-тремя платежами;
- погашение оставшейся суммы производится ежемесячно равными платежами.
Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет сразу всей необходимой суммы для покупки жилья, добавляет руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.
По словам Антона Глушкова, несмотря на то что рассрочка на недвижимость предоставляется на короткие сроки (редко более трех лет), общая переплата все равно будет меньше, чем в случае с классической ипотекой (без льготных программ). «Как правило, этот инструмент застройщики используют для стимулирования спроса. Коммерческая выгода формируется за счет увеличения объема продаж»,— говорит Глушков.
Аренда с правом выкупа
Это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Схема лизинга проста: владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, который не должен превышать десяти лет. В нем прописывается возможность выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи— и квартира становится собственностью арендатора.
Удобство лизинговой сделки состоит в том, что для заключения договора достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. При этом клиент не обязан документально подтверждать свой доход. Разумеется, лизингодатель проверяет платежеспособность арендатора, но он может быть трудоустроен неофициально, говорит Руслан Сырцов.
Однако Надежда Стаднюк предупреждает, что лизинг в качестве альтернативы ипотеки подходит далеко не всем, он существенно дороже, а срок лизинга— максимум десять лет. Первоначальный взнос по лизингу может составлять иногда до половины стоимости объекта, а также, если в течение срока лизинга компания, которая предоставляет эту услугу и является собственником объекта, обанкротится, то лизингополучатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Однако лизинг может быть выходом, если у человека нет возможности подтвердить официальный доход и предоставить залог и поручителей по кредиту, говорит Стаднюк.
Трейд-ин
Особенность сделки в том, что в большинстве случаев покупка нового и продажа старого жилья осуществляются одновременно. Стоимость прежней квартиры принимается в зачет приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно. При этом по трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке, говорит Антон Глушков. На сегодняшний день такую услугу предлагают исключительно крупные застройщики и в большинстве случаев данная схема применима в рамках одного региона или города, добавляет Глушков.
Эксперты поясняют, что программы от разных девелоперов также могут подразумевать как выкуп старого жилья самим девелопером с предоставлением права на проживание там до ввода новостройки, так и проведение обмена после реализации старой квартиры на вторичном рынке.
Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру, сдав в зачет ее стоимости автомобиль. Если учесть, что стоимость некоторых новых премиальных авто иногда может равняться полной стоимости жилья, то подержанная машина может покрыть значительную часть покупки.
Надежда Стаднюк отмечает, что трейд-ин— это не выкуп недвижимости, где дисконт может достигать 20% и более, а услуга с небольшим дисконтом от рыночной стоимости. При этом ликвидные квартиры продаются относительно быстро. Трейд-ин позволяет не только быстро продать, но и выгодно купить, поскольку на период продажи старой квартиры застройщик фиксирует цену на выбранный клиентом лот в новостройке, поясняет эксперт.
Популярность программ трейд-ин постоянно растет, прежде всего в связи со снижением уровня платежеспособности населения. По данным «Метриума», их предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Максимальное число сделок по данной схеме происходит с жильем массового сегмента, объясняет Руслан Сырцов. Эксперт добавляет, что девелоперы используют трейд-ин и при реализации недвижимости бизнес-класса, изредка— премиум-класса. По его мнению, один из самых интересных вариантов— это трейд-ин с проживанием: девелопер предоставляет возможность проживать в старой квартире до ввода новостройки в эксплуатацию, что позволяет экономить на аренде и транспортировке вещей, говорит Сырцов.
Авторы Теги
