Вместе с экспертами разбираемся, реально ли купить жилье в Москве по цене до 5 млн рублей
По итогам мая средняя стоимость квартиры в новостройках Старой Москвы, по данным bnMAP.pro, составила 22,5 млн руб., снизившись за месяц на 1%. Сумма внушительная, однако в Москве можно купить жилье в несколько раз дешевле. Например, небольшие апартаменты в реконструированном комплексе могут стоить 3–5 млн руб. Многоли подобных вариантов на рынке и что представляют собой такие апартаменты— рассказываем вместе с экспертами.
Выбор за год почти не изменился
По данным аналитиков риелторской компании «Бест-Новострой», на начало июня в Москве, включая новые территории, на продажу выставлено 1138 апартаментов по цене до 5 млн руб. Речь идет об 11 проектах: «Перец», «Апартаменты в Кусково», «Кларнет», Clementine, Wellbe, SunCity17, Loft Red Star 2, «Лофт Нижегородская», «Лофт на Рощинской 10», All In Salute и МФК CitiMix.
Год назад выбор был немного больше— 1194 лота (+4,7%). Сокращение произошло за счет вымывания наиболее дешевых объектов, пояснила правляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Кроме того, уменьшилась доля лотов в такой ценовой категории в общем объеме предложения апартаментов с 7% до 5%. При этом минимальная стоимость лота в апарт-комплексах столицы составляет 3,1 млн руб., это студия в «Лофт Нижегородская» площадью 10,4 кв. м, добавила эксперт.
По подсчетам экспертов из риелторской компании «Метриум», у которых иная методика и своя база анализируемых объектов, на начало июня на рынке новостроек Москвы реализуется 14 проектов, в которых продается 539 апартаментов стоимостью до 5 млн руб. Только один из этих комплексов возводится в Новой Москве— в нем продают 88 апартаментов до такой цене.
Год назад в продаже насчитывалось более 580 апартаментов стоимостью до 5 млн руб. Таким образом, их предложение снизилось на 8%, отметил управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. «Впрочем, рынок проектов с микроапартаментами по минимальным ценам очень динамичный— апарт-комплексы такого рода часто появляются в продаже и быстро реализуются (в них обычно несколько десятков таких помещений)»,— уточнил он.
По данным «Метриума», минимальная цена апартаментов— 2,9 млн руб. Это студия площадью 12 «квадратов» в комплексе «Апартаменты в Кусково». Согласно подсчетам IRN.RU, в Старой Москве на начало июня 2023 года насчитывается три строящихся проекта с апартаментами дешевле 5 млн руб. за лот. Это сити-комплекс Citimix, «Перец» и апарт-комплекс Clementine.
Что можно купить по цене до 5 млн руб.
Апартаменты по цене до 5 млн руб., как правило, предлагаются в реконструированных зданиях— старых офисах, административных, производственных зданиях или гостиницах. Обычно они представляют собой лоты площадью от 12 до 25 кв. м. Именно в проектах реконструкции обычно предлагаются самые бюджетные апартаменты массового сегмента, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Например, в проекте реконструкции Dinamo Studio Apartments в районе Аэропорт, продажи в котором открылись в мае, апартаменты предлагаются по цене от 3,6 руб. за лоты площадью от 12,7 кв. м.
В новых строящихся проектах апартаменты по цене до 5 млн руб. представляют собой в основном студии площадью 20–24 кв. м со сроком ввода в конце 2023–2024 годов. «В данном случае стоимость апартаментов опускается ниже 5 млн руб., в том числе за счет дисконта»,— уточнил Олег Репченко.
По данным «Бест-Новостроя», по цене до 5 млн руб. в московских апарт-комплексах в основном предлагаются студии (71,8%). Еще 21,3% приходится на однокомнатные квартиры. При этом есть и компактные двушки— около 6% предложения. «Интересно, что в прошлом году двушек в категории апартаментов до 5 млн руб. не было»,— отметила Ирина Доброхотова. По ее словам, больше всего проектов с апартаментами на севере Москвы— три комплекса, на западе два комплекса, во всех остальных округах по одному проекту. Причем из 11 анализируемых проектов пять уже введены в эксплуатацию, три проекта заявлены к вводу в 2023 году, два— 2024-м, а один— в 2025-м, уточнила эксперт.
«Большинство комплексов доступных апартаментов продаются в старых границах Москвы, причем нередко близко к центру столицы. География расположения апарт-комплексов широкая— их можно найти в ЮВАО, ЗАО, СВАО, ЮАО. Что касается сроков строительства, то многие недорогие студии продаются в готовых реконструированных лофтах»,— добавил Руслан Сырцов.
Инвестиционный интерес
Ориентированы такие проекты в основном на инвесторов, которые планируют арендный бизнес, говорит управляющий директор компании «Метриум». Апартаменты гораздо дешевле однокомнатных квартир, при этом разница в ставке аренды между ними обычно небольшая. Особенно это характерно для апарт-комплексов с удачным расположением недалеко от метро и центра столицы. К томуже часто такое жилье передается инвестору с отделкой, поясняет эксперт.
Например, если купить апартаменты за 4,5 млн руб. площадью 20 кв. м, то можно сдаватьихв аренду в среднем за 30–35 тыс. руб. в месяц. Доходность в этом случае составит более 7–8% годовых, а срок окупаемости— 10–12 лет, привел расчеты эксперт. При этом если приобрести студию на старте продаж, фактически перепродать с прибылью апартамент можно в любой момент арендного бизнеса, добавил он.
