Могут ли россияне купить недвижимость в Израиле? На каких условиях продается и сколько стоит жилье в этой стране? На эти и другие вопросы отвечаем в нашем материале
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает рассказывать о том, как россиянину в современных реалиях купить недвижимость за границей. На этот раз речь пойдет об Израиле— популярной стране для иммиграции.
Только в 2022 году сюда репатриировалось 70 тыс. человек— рекордное число за последние 23 года. Причем более половины из них были россияне.
Могутли россияне купить жилье в Израиле
Россияне наряду с другими иностранцами сейчас могут купить недвижимость в Израиле, рассказывает СЕО и основатель Smartgen Марк Ойгман. «В Израиле нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Любой заинтересованный инвестор может приобрести и жилье, и коммерческие объекты»,— добавила директор департамента продаж зарубежной недвижимости Intermark Real Estate Юлия Овчинникова.
Однако оплачивается недвижимость непосредственно в Израиле, поэтому деньги сначала должны оказаться на личном счете покупателя в стране, продолжила эксперт. Уже потом с этого счета происходит перевод средств на счет застройщика или продавца. Именно на данном этапе возникают сложности с израильскими банками, которые проводят тщательную проверку всех поступающих зарубежных денежных средств.
«Это касается клиентов из всех стран, но средствам, поступающим из России или от граждан России, банки уделяют еще большее внимание. Открыть счет в израильском банке, не имея гражданства Израиля, сложно»,— отметила Юлия Овчинникова. Это можно сделать, показав, что покупатель имеет долгосрочные связи с Израилем, планирует там инвестировать, вести бизнес или иметь другие жизненные интересы, добавила она.
Сложности обычно возникают при переводе средств, подтвердил главный редактор портала зарубежной недвижимости Prian Филипп Березин. «Перевод возможен только из неподсанкционных банков, счета россиянам открывают сейчас с большим трудом. Израильские банки затребуют документы об источнике происхождения средств— впрочем, это история не только последних лет»,— пояснил эксперт. Поэтому проще купить недвижимость в Израиле репатрианту— подавляющее большинство иностранных сделок в Израиле совершают они, добавил Филипп Березин.
Особенности покупки недвижимости для иностранцев в Израиле
Покупка недвижимости в Израиле иностранцами имеет свои особенности. Например, в стране есть частные и государственные земли, приводит пример Филипп Березин. По его словам, объекты на частных землях иностранцы могут покупать без ограничений, а вот на госземлях— их в стране большинство— покупать недвижимость могут только граждане Израиля или репатрианты.
При этом недвижимость в Израиле иностранные граждане могут приобретать в полную собственностьв отличие от некоторых стран, например Таиланда, добавила директор департамента продаж зарубежной недвижимости Intermark Real Estate. Иностранные граждане также могут купить жилье в ипотеку, но нужно иметь источник дохода в стране. Для новых репатриантов действуют определенные льготы по ипотеке, отметила Юлия Овчинникова.
Условия по ипотеке для иностранцев будут менее выгодными, чем для репатриантов, как по первоначальному взносу, так и по процентной ставке, продолжил Филипп Березин. «Государственная ипотека выдается только гражданам-резидентам, по ней можно ориентироваться на 3% годовых и выше. Коммерческая доступна для всех, но ставка по ней выше 5%»,— привел примеры он.
Сама покупка недвижимости в Израиле не дает никаких льгот для получения вида на жительства или гражданства. «В Израиле нет программ инвестиционного гражданства или ВНЖ»,— сказала представитель Intermark Real Estate.
Схема покупки недвижимости в Израиле
Процедура покупки недвижимости в Израиле похожа на приобретение в других странах и выглядит следующим образом (некоторые этапы могут меняться местами или идти параллельно):
- поиск подходящей недвижимости, ее первичная проверка;
- выбор адвоката и оплата его услуг для сопровождения сделки. Адвокат ведет весь процесс, проверяет юридическую чистоту объекта и готовит все юридические документы. Услуги адвоката обычно стоят 0,5–1,5% от стоимости недвижимости плюс НДС;
- выбор объекта, переговоры между адвокатами сторон о механизме сделки, гарантиях, условиях платежей, составление договора о покупке (с девелопером или частным продавцом);
- параллельно идет финансовое обеспечение сделки, а именно перевод всей суммы на покупку в Израиль. Для этого нужно заранее пройти комплаенс банка;
- подписание договора о покупке, проведение платежей. Либо возможен вариант, когда сначала подписывается предварительный договор— происходит резервация объекта и выплата задатка;
- уплата налогов;
- завершение платежей, получение ключей и вступление в фактическое владение квартирой;
- юридическая регистрация прав покупателя.
Из дополнительных затрат на покупку, помимо оплаты комиссии агентству и услуг адвоката, покупатель должен закладывать единоразовый налог при покупке, его ставка варьируется от 0% до 10%. «Налог считается по прогрессивной шкале и зависит от нескольких параметров: перваяли это недвижимость в собственности, естьли у покупателя льготы, как и у нового репатрианта»,— пояснила директор департамента продаж зарубежной недвижимости Intermark Real Estate. Например, если это первый объект недвижимости стоимостью до 1,8 млн шекелей (до 46,9 млн руб.), то ставка по налогу будет нулевая. При техже условиях и стоимости 1,8–2,2 млн шекелей (46,9–57,4 млн руб.) ставка составит 3,5%. Максимальная ставка в 10% действует при покупке недвижимости стоимостью от 19 млн шекелей (496 млн руб.), привела примеры эксперт.
Цены на недвижимость в Израиле и популярные локации у россиян
Израиль— безумно дорогая страна с точки зрения цен на недвижимость, отмечают эксперты. Цены на нее росли на протяжении многих лет рекордными темпами, отмечают эксперты. Так, по данным Центрального статистического бюро (CBS), в 2022 году рост цен на недвижимости в Израиле составил 20,3%, а до этого в течение нескольких лет был на уровне 15–18% ежегодно. Одна из причин высоких темпов роста— дефицит предложения и низкие объемы строительства, отмечают в Intermark Real Estate.
Согласно подсчетам CBS, в 2023 году рост цен продолжился, несмотря на падение спроса в первом квартале почти вдвое. Цены на вторичном рынке за этот период выросли на 9,34% (с учетом инфляции), до 1,9 млн шекелей (49,6 млн руб.). В этом году наблюдалось даже некоторое снижение цен на строящееся жилье, отметила представитель Intermark Real Estate, но такая ситуация продлится недолго, считает эксперт. По ее словам, это связано с нехваткой предложения: земельный банк под застройку не растет. «Все это приведет к дальнейшему росту цен в 2024–2025 годах»,— прогнозирует она.
По ее словам, сейчас большинство объектов в Израиле продается на стадии котлована и на этапе строительства. К моменту его завершения в продаже остаются лишь самые дорогие квартиры и пентхаусы. «Вот они как раз ориентированы в основном на иностранных инвесторов. В премиум-сегменте доля иностранцев (а среди них и граждане Израиля, и те, кто планирует получить гражданство, но не живет там постоянно)— 20–30%»,— сказала Юлия Овчинникова. В Израиле, в отличие от Дубая, Майами или Лондона, нет ультрапремиальных комплексов. Но в целом масштаб и качество строительства растет, появляются брендированные резиденции. Многие проекты создаются как целые кварталы— по современным градостроительным концепциям, добавила она.
В Израиле, как и в любой стране, есть дорогие и дешевые регионы. Самая дорогая недвижимость— в центральной части, наиболее доступная— на юге и севере страны. По данным CBS, самым дорогим жилым районом страны является Тель-Авив, где средняя стоимость лота от собственника в первом квартале 2023 года составила 4,2 млн шекелей (109,6 млн руб.). За ним следуют Герцлия со средней ценой на жилье 3,4 млн шекелей (88,7 млн руб.), Рамат-Ган— 3,2 млн шекелей (83,5 млн руб.) и Кфар-Саба— 2,9 млн шекелей (75,7 млн руб.). Самое дешевое жилье Израиля, согласно подсчетам CBS, расположено в Беэр-Шеве: средняя цена лота здесь составляла 1,1 млн шекелей (28,7 млн руб.).
По словам СЕО и основателя Smartgen, минимальный порог входа для покупки жилья в Израиле составляет $5 тыс. (498,3 тыс. руб.) за 1 кв. м— в основном это проекты на севере и юге страны. Самое высокие цены на жилье в Тель-Авиве, здесь квадратный метр в среднем стоит $18 тыс. (1,7 млн руб.). В радиусе 30км от Тель-Авива можно купить нормальное жилье по $15 тыс. (1,4 млн руб.) за «квадрат», привел примеры Марк Ойгман.
Относительно недорогим считается север страны— скромные однокомнатные квартиры в некоторых районах Хайфы, Акко (Акре), Тверии можно купить даже за $100 тыс. (10 млн руб.). «Но это будет совсем небольшое и в неважном состоянии жилье, в пересчете на 1 кв. м все равно получится дороже $2 тыс. (200 тыс. руб.). Средние цены— в Беэр-Шеве, около $250 тыс. за объект (около 25 млн руб.)»,— отметил эксперт.
Российские покупатели в основном привыкли к довольно высокому уровню жизни и рассчитывают на похожие условия и в Израиле. Такие варианты находятся в основном в центре страны— в Тель-Авиве, Нетании, Герцлии, Бат-Яме, говорит директор департамента продаж зарубежной недвижимости Intermark Real Estate. Речь идет о тех, кто рассматривает недвижимость как второй дом и обычно выбирает объекты на первой линии.
Предпочтения местных жителей, в том числе россиян, давно живущих в Израиле, несколько отличаются. «Они выбирают районы рядом с хорошими школами и просто исторически престижные места— район Рамат-Авив на севере Тель-Авива, Гиватаим или Ранаану, расположенную между Герцлией и Нетанией»,— пояснила эксперт.
Россияне покупают жилье обычно на Средиземном побережье— вРишон-ле-Ционе, Бат-Яме, Тель-Авиве, Герцлии, Нетании (с юга на север), добавил Марк Ойгман. «Например, в Тель-Авиве примерно за $12 млн (1196 млн руб.) можно будет купить квартиру с тремя-четырьмя спальнями в хороших новых комплексах. В Нетании у моря приобретают такие квартиры с видом на море и рядом с пляжем примерно за $1,5 млн (149,5 млн руб.)»,— привел цены на недвижимость в популярных в россиян локациях эксперт.
