С 1 января Росреестр начал вести учет недвижимости в четырех присоединенных регионах. Как в ведомстве хотят упростить этот процесс и какие права на недвижимость предлагается не признавать — в материале «РБК-Недвижимости»
Росреестр разработал законопроект, который устанавливает правила признания прав на недвижимость на территории Донецкой и Луганской народных республик (ДНР и ЛНР), а также Запорожской и Херсонской областей. Документ пока не рассматривался Госдумой, сейчас идет процедура общественного обсуждения.
Вместе со специалистами Росреестра и юристами разбираем, как предлагается оформлять права на недвижимость в новых регионах.
Что предлагает законопроект
Основной смысл законопроекта— установить критерии, по которым будут признаваться документы на недвижимость, выданные на территории новых регионов до их вхождения в состав России. Как ранее сообщил «РБК-Недвижимости» руководитель Росреестра Олег Скуфинский, ведомство с 1 января ставит объекты недвижимости в этих регионах на кадастровый учет и начинает выдавать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого требуются правоустанавливающие документы— и законопроект предлагает признать значительную часть тех из них, что были выданы прежде.
В Росреестре поясняют, что основная цель законопроекта— упорядочить правовое регулирование и исключить риски, связанные с регистрацией прав на недвижимость по подложным документам или документам, которые не соответствовали требованиям законодательства на момент издания. «Проект позволит защитить правообладателей от мошеннических действий со стороны третьих лиц»,— добавили в кадастровом ведомстве.
«С момента вхождения территорий в состав России у государственных органов появилась необходимость внести в ЕГРН сведения об имуществе на перечисленных территориях и о правах на такое имущество. Теперь сделки граждан и юридических лиц подлежат внесению и регистрации в ЕГРН. Для регистрации объекта и права на него заинтересованное лицо будет обязано подать соответствующее заявление»,— поясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Признание значительной части ранее выданных документов на недвижимость должно упростить этот процесс.
«Основная суть проекта состоит в том, чтобы для подтверждения прав на недвижимость на указанных территориях (что необходимо, например, при совершении сделок) не требовалось выдавать отдельные документы в соответствии с российским законодательством. В качестве таковых планируется признавать документы, выданные органами власти или нотариусами Украины и аналогичные документы ДНР и ЛНР»,— разъясняет юрист, адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
Проект предлагает ряд правил, по которым станут признаваться выданные ранее документы. Признание будет зависеть от даты выдачи документа и от того, кем он выдан.
Что будет с правоустанавливающими документами на недвижимость, если они выданы госорганами Украины
Документы, выданные органами власти Украины и удостоверенные украинскими нотариусами до включения регионов в состав России, включая сам день вхождения, будут признаваться, если «выданы в пределах компетенции» органов власти или нотариусов и соответствуют местному законодательству на момент издания, выдачи или удостоверения. Речь идет о документах, которые «подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение такого имущества», говорится в законопроекте кадастрового ведомства.
Как пояснили редакции в Росреестре, под днем включения в состав России Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей понимается 5 октября 2022 года (дата ратификации договоров о принятии в Российскую Федерацию и образовании в ее составе новых субъектов). Таким образом, признаются документы, выданные Украиной до 5 октября 2022 года включительно. Документы, выданные 6 октября и позже, согласно законопроекту, уже не будут иметь юридической силы.
Что будет с документами на недвижимость, выданными местными властями ДНР и ЛНР
В ДНР и ЛНР до 5 октября действовали собственные нормативно-правовые акты. Законопроект предлагает признавать также и правоустанавливающие документы, выданные властями ДНР и ЛНР до включения в состав России (то есть до 5 октября 2022 года включительно), «при условии, что регистрация на их основании была осуществлена уполномоченными органами республик», пояснили в Росреестре.
«Вопрос о полномочиях украинских нотариусов на данных территориях не такой простой,— говорит адвокат, доцент Финансового университета при правительстве РФ Денис Быканов.— В отношении территорий ДНР и ЛНР полномочия украинских нотариусов и органов власти перестали действовать еще раньше: юридически независимость этих республик была признана Россией 21 февраля 2022 года, а фактическую независимость они получили еще в 2014 году. Более того, территориальный состав регионов также менялся. Таким образом, необходимо различать не только три последовательно сменявших друг друга правовых режима (украинский период, период независимости упомянутых регионов и период в составе России), но и территории контроля, границы которых также менялись». Чтобы разобраться в конкретных деталях и полномочиях органов, выдававших документы, необходимо установить соответствующие правила и учредить специальный орган, добавляет эксперт. Законопроект подразумевает создание такого органа— межведомственной комиссии.
Как будут оценивать соответствие закону документов на недвижимость
Для оценки создается специальная межведомственная комиссия. «Проект закона предусматривает, что порядок ее работы и состав будут утверждены правительством России,— пояснили в Росреестре.— Задачей предлагаемой межведомственной комиссии станет оценка соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства Российской Федерации. Рассмотрение комиссией вопросов перехода прав на недвижимость от собственника с ранее возникшими на законном основании правами не предполагается».
В случае если комиссия установит, что документы не могут быть признаны в России (например, они были выданы с нарушениями или содержат недостоверные сведения), права на эти объекты недвижимости могут быть признаны в судебном порядке, добавили в ведомстве. «Все документы будут подлежать проверке вновь созданной межведомственной комиссией. В данном Федеральном законе устанавливается значительная степень правоприменительного усмотрения при принятии решений о соответствии документов законодательству России. Я не исключаю, что это, в свою очередь, станет причиной новых судебных споров»,— комментирует Андрей Саунин.
Какие документы предлагается не признавать
Проектом предусматривается запрет на признание Россией и невозможность действия на новых территориях ряда документов, выданных в отношении некоторых лиц:
- актов суда или «иного органа публичной власти Украины»;
- исполнительных документов, «по которым органами государственной исполнительной службы Украины наложены обременения по обязательствам перед государством (государственными органами Украины), коммерческими и государственными банками Украины, а также финансовыми (кредитными) предприятиями, учреждениями и организациями Украины».
Такие документы предлагается не признавать и считать недействительными, если они касаются физических лиц, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, а также юридических лиц и ИП, зарегистрированных в соответствии с законодательством «ДНР, ЛНР, Запорожской области, Херсонской области и (или) Российской Федерации», и при этом «порождают возникновение ограничений прав на недвижимое имущество и (или) обременений недвижимого имущества, в том числе в виде залога, ареста, запрета совершать определенные действия на основании судебного акта, избрание залога в качестве меры пресечения».
Как пояснили в Росреестре, этот пункт не предполагает автоматического прекращения кредитных обязательств и не исключает возможность государственной регистрации прав на объекты недвижимости, приобретенные с использованием заемных средств. «Указанные положения направлены на исключение фальсификации документов, а также недружественных действий, создающих серьезные препятствия в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом по отношению к гражданам Российской Федерации»,— отметили в пресс-службе кадастрового ведомства. В признании откажут выданным украинскими судами и госорганами документам, на основании которых на недвижимость должны быть наложены арест, запрет совершать те или иные действия, залог и иные ограничения и обременения, разъяснили в Росреестре.
Такие документы законопроектом не признаются вне зависимости от даты выдачи. Сведения о перечисленных обязательствах и обременениях в отношении российских физлиц, юрлиц и ИП предлагается не вносить ни в ЕГРН, ни в «иные реестры, информационные ресурсы, содержащие сведения об ограничениях прав на недвижимое имущество и (или) обременениях недвижимого имущества на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области».
