Вместе с экспертами рассказываем о механизме перевода нежилых помещений в жилье и о порядке действий собственника
Перевод нежилого помещения в жилье— процесс хлопотный, самое главное здесь действовать по четкому алгоритму, чтобы помещение получило новый статус. Это непростой и трудоемкий процесс для собственника помещения, который может отнять много сил и завершиться неудачей. С помощью экспертов рассказываем о механизме перевода: какие документы для этого надо собрать и куда обращаться.
Что такое нежилое помещение
В действующем российском законодательстве нет исчерпывающего объяснения, что такое нежилое помещение. Но вст. 16 Жилищного кодекса сформулирован перечень помещений, которые имеют жилое назначение. Это жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) или комната. Вся остальная недвижимость относится к нежилой, объясняет Дарья Хорошавцева.
Чем нежилое помещение отличается от квартиры
По словам Дарьи Хорошавцевой, есть два главных отличия нежилых помещений от жилья.
Регистрация
В нежилых помещениях, в отличие от квартир, невозможно оформить регистрацию. Исключение составляют апартаменты, где разрешена лишь временная регистрация, но только в том случае, если они квалифицируются как гостиница или аналогичное заведение.
Налоги
Налоговый кодекс разделяет ставки для жилых домов, квартир, комнат и для нежилых помещений. Если за жилое помещение налоговая ставка составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, то налог за апартаменты рассчитывается по ставке 0,5–2%.
Условия для перевода нежилого помещения в жилье
Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek / Shutterstock / FOTODOM
Дарья Хорошавцева поясняет, что для осуществления подобной процедуры необходимо соблюсти четыре основных условия:
- гражданин, который осуществляет перевод, должен быть собственником помещения. На переводимом помещении не должно быть никаких обременений, например ареста;
- здание должно находиться на землях разрешенного пользования (ст. 23 Жилищного кодекса). Если в проектной декларации указано, что земля, на которой построен дом, носит общественно-деловое назначение, то осуществить перевод в жилой фонд не получится;
- помещение должно соответствовать признакам жилого помещения обычного многоквартирного дома как по шумоизоляции и уровню света, так и по другим техническим нормам жилья (постановление правительства №47). Например, в нежилом помещении должны быть санузел, кухня, водоснабжение и отопление. Планировка должна соответствовать нормам жилой площади— в каждой комнате должно быть окно;
- переводимое помещение не должно находиться в залоге. В противном случае изменить их статус станет возможным только после снятия обременения.
Довольно часто для перевода требуется проект переустройства или перепланировки помещения для целей приведения помещения в соответствие с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и гигиеническими требованиями, поясняет Наталья Гусева. Данный проект может быть подготовлен собственником помещения самостоятельно или с привлечением специализирующейся на этом организации, добавляет эксперт.
Какие документы надо собрать
Список основных документов при переводе апартаментов в жилое помещение выглядит следующим образом:
- заявление собственника;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- план помещения с техническим описанием;
- план переустройства помещения (если нужен);
- поэтажный план;
- согласие на изменение статуса помещения от собственников всех других помещений в доме (если переустройство касается общего имущества).
В некоторых случаях для перевода нежилого помещения в жилое заявителю-собственнику необходимо также получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилью. Например, заключение о техническом учете и технической инвентаризации, которое выдает БТИ. Этот документ можно получить и через многофункциональный центр (МФЦ), поясняет Виктория Ляпина. Собственнику может потребоваться проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы помещения и положительное письменное заключение. Иногда к списку документов может добавиться экспертиза проектной документации, дополняет эксперт.
Куда подавать заявление
Документы для перевода надо подавать непосредственно в орган местного самоуправления по месту нахождения апартаментов или через МФЦ, говорит Александр Павловский.
Сколько рассматривается заявление
Заявление должно быть рассмотрено в течение 45 дней. За этот срок перевод в жилое помещение либо будет одобрен, либо собственнику будет отказано, поясняет Александр Павловский.
Что делать, если отказали
По итогам рассмотрения заявления о переводе помещения из нежилого в жилое уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения либо об отказе в переводе помещения, говорит Виктория Ляпина.
Дарья Хорошавцева поясняет, что согласно ст. 24 Жилищного кодекса предусмотрены следующие основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:
- непредоставление предусмотренных документов;
- предоставление документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдение условий перевода помещений;
- несоответствие проекта переустройства помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе должно быть мотивированным и содержать обоснование. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке, поясняет Наталья Гусева.
Авторы Теги
