Как изменился рынок вторичного жилья Москвы за год

Рассказываем о главных тенденциях на вторичном рынке столичного жилья за последний год

За последний год вторичный рынок жилья в Москве ощутил на себе давление не только внешнеполитической ситуации, но и серьезную конкуренцию со стороны новостроек. Узнали у экспертов рынка недвижимости, как изменился вторичный рынок в столице за год.

Ипотечные виражи

Весной прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке Москвы был минимальным. Это связано с тем, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, что привело к удорожанию кредитов до 22–24% годовых. Во многом по этой причине доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в апреле и мае прошлого года составила лишь 12% в общем объеме, объясняет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Рост доли ипотеки на рынке готового жилья начался после майского снижения ключевой ставки до 11%, а в октябре (при ключевой ставке в 7,5%) доля ипотечных сделок на вторичке поднялась до 40%.

С октября прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке устойчив. Покупатели активны, в годовом выражении (апрель к апрелю) зафиксирован двукратный рост числа авансов и сделок. Сегодня спрос на вторичном рынке формируют те покупатели, которые в прошлом году в ситуации неопределенности поставили сделки на паузу, а теперь решили закрыть жилищный вопрос, замечает Сергей Шлома.

На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье в Москве находится на уровне 10,5–11,5% годовых. Поэтому доля ипотечных сделок в общем объеме достаточно велика, подтверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агенства Est-a-Tet Юлия Дымова.

Руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова считает, что покупателям были комфортны небольшие ежемесячные платежи по льготной ипотеке на новостройки под 0,01%. Поэтому весной и летом прошлого года рынок готового жилья проигрывал первичному. Но после фактической отмены нулевой ипотеки от застройщиков вторичка перехватила инициативу, говорит эксперт.

Основная причина нестабильности вторичного рынка до конца прошлого года— конкуренция с новостройками, где проценты по ипотеке были значительно ниже, соглашается с коллегами эксперт по недвижимости компании «Этажи» Ольга Грачева. По мнению эксперта, большую роль тогда сыграли и субсидированные застройщиками ипотечные ставки, когда покупатель мог выбрать более комфортный ежемесячный платеж, чем на вторичке. Но сейчас цены на новостройки высокие, ипотеки от застройщиков практически нет, а добиться скидки на вторичном рынке значительно легче. Все это способствует росту популярности вторичного рынка, добавляет Грачева.

Цены снижаются почти весь год

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы по итогам апреля 2023 года составила 301,3 тыс. руб., что на 5,4% ниже, чем в апреле прошлого года (318,6 тыс. руб.). По данным «ЦИАН.Аналитики», цена «квадрата» почти непрерывно снижается в течение последнего года:

• май 2022 года— 317,3 тыс. руб. (-0,4%);
• июнь 2022 года— 313,5 тыс. руб. (-1,2%);
• июль 2022 года— 311,8 тыс. руб. (-0,5%);
• август 2022 года— 310,6 тыс. руб. (-0,4%);
• сентябрь 2022 года— 309,1 тыс. руб. (-0,5%);
• октябрь 2022 года— 306,7 тыс. руб. (-0,8%);
• ноябрь 2022 года— 304,2 тыс. руб. (-0,8%);
• декабрь 2022 года— 302,6 тыс. руб. (-0,5%);
• январь 2023 года— 304,2 тыс. руб. (+0,5%);
• февраль 2023 года— 301,2 тыс. руб. (-1%);
• март 2023 года— 301,4 (+0,1%);
• апрель 2023 года— 301,3 (0%).

Ольга Грачева подтвердила то, что цены на вторичном рынке в последние месяцы замерли, их изменение находится в рамках статистической погрешности. Но с учетом того, что спрос на готовое жилье восстанавливается, падение цен затормозилось, а в будущем не исключен рост средней цены 1 кв. м, полагает эксперт.

За последний год наибольшее снижение средневзвешенной цены предложения произошло на вторичном рынке Москвы в наиболее дорогих округах: ЦАО (-20%), ЗАО (-11,8%) и СЗАО (-11%). В остальных округах снижение цены варьируется от 1% до 6,8%. Различие в динамике цен объясняется совокупностью факторов: уровень цен по сравнению с другими округами, объем предложения и ликвидность объектов, уровень спроса и конкуренция со стороны новостроек в локации, объясняет Юлия Дымова.

Скидки стали меньше

В марте-апреле прошлого года средний дисконт составлял рекордные 9–10%, а отдельные объекты при срочной продаже собственники готовы были продавать на 20–25% дешевле. Но постепенно рынок адаптировался, эмоции утихли, а средний размер дисконта начал снижаться и сейчас составляет около 5%, говорит Ольга Грачева.

Скидки на вторичном рынке практически всегда предоставлялись под конкретного покупателя, а уровень дисконта зависел от первоначальной стоимости объекта, рассказала Юлия Дымова. По словам эксперта, наибольший дисконт фиксировался в августе-сентябре прошлого года, тогда скидки доходили в среднем до 10–12%. Сейчас их размер уменьшился и фиксируется на отметке 5–7%.

По мнению экспертов, врядли стоит ожидать каких-то больших дисконтов со стороны продавцов, ведь они вновь ощутили интерес к своей недвижимости.

Срочные продажи вернулись на уровень прошлого марта

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2%. Это на 0,6 п.п. меньше, чем в прошлом апреле, на 0,8 п.п. уступает декабрю прошлого года и на 0,4 п.п. меньше показателя января этого года, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Эксперт также замечает, что апрельский показатель соответствует прошлому марту, когда доля объявлений о срочных продажах составила 2,3% в общем объеме. А это означает, что прошел ажиотаж, когда продавцы были готовы ради быстрой продажи серьезно уступить в цене, они снова начали считать деньги, добавляет Кирюхина.

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке Москвы

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Срочные продажи всегда существовали на вторичном рынке Москвы. В большинстве случаев продавцы прибегают к ним, если у них есть кредиты, которые надо срочно погасить. Такие собственники реализуют объекты для закрытия кредитов, на оставшуюся сумму приобретают другой объект, меньшей площади, говорит Юлия Дымова. А когда продажи на рынке готового жилья уменьшились, то именно такие продавцы формировали долю тех, кто согласен на срочную продажу. К этому апрелю ситуация на вторичном рынке окончательно успокоилась, потому и срочных продаж стало меньше, добавляет эксперт.

Как изменились покупатели

Как и год назад, самый востребованный формат у покупателей на вторичном рынке— это двухкомнатные квартиры. При этом весной прошлого года существенно выше был спрос на однушки— 36% просмотров против 20% весной 2023 года. В этом году спрос за счет более доступного кредитования и стабилизации на вторичном рынке сместился в пользу более дорогих и престижных локаций и просторных квартир, говорит Виктория Кирюхина.

Юлия Дымова подтверждает, что за последний год вырос интерес покупателей к просторным квартирам. Причем такие объекты приобретают не только для большой семьи с детьми. Некоторые покупатели просто хотят дополнительную свободную комнату, где можно обустроить комфортный кабинет для работы или пространство для творчества. Эксперт добавляет, что покупатели стали более требовательны к состоянию приобретаемого жилья, к качеству отделки. Наиболее популярны квартиры в локациях с развитой транспортной инфраструктурой— этот критерий сегодня снова выходит на первое место. Люди выбирают объекты поближе к работе и в шаговой доступности от парков, зон отдыха на свежем воздухе, говорит Юлия Дымова.

На вторичном рынке по-прежнему ценится жилье с хорошей транспортной доступностью. А за последний год спрос сместился в сторону меблированных квартир с отделкой, покупка которых позволяет не нести дополнительные затраты на ремонт, а сразу заехать и жить. В этом вопросе покупатели стали более дотошными и придирчивыми, резюмирует Ольга Грачева.