Аналитики рассказали, как на стоимость лота влияет переход в статус жилья и по каким критериям выбирать высокобюджетный проект для долгосрочных вложений
Необычное для московского рынка высококлассной недвижимости событие произошло в ноябре этого года. Компания «Галс-Девелопмент» объявила о старте процедуры перевода помещений клубного дома «Космо 4/22» на Космодамианской набережной из апартаментов в квартиры. Разбираемся, в каких случаях возможна смена юридического статуса объекта, какой инвестиционный потенциал имеют такие проекты и по каким критериям стоит выбирать недвижимость для долгосрочных вложений.
Квадратные метры с перспективами
«Перевод апартаментов в жилой статус на этапе активного строительства— не самое распространенное явление. Такие случаи можно пересчитать по пальцам,— рассказал «РБК-Недвижимости» член правления ассоциации AREA и основатель агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский.— При переводе в жилье меняется не просто статус помещений как таковой, а к существующим видам разрешенного использования (ВРИ) земельного участка добавляются новые виды, которые позволяют проектировать и строить жилые помещения».
По словам Скоморовского, нормативы по жилью часто влекут изменения в планировочных решениях, так как у помещений появляются требования по инсоляции. Это может повлечь изменения в фасадных решениях, из-за чего проект заново проходит экспертизу, а девелопер оплачивает официальный платеж в городской бюджет за смену ВРИ.
В случае с «Космо 4/22» менять фасады или конструктив здания не пришлось. По словам Юрия Готмана, главы проектного бюро MARKS GROUP («Маркс Груп»), которое занималось разработкой объекта совместно с британским бюро Dyer, клубный дом «Космо 4/22» изначально проектировался по стандартам жилья. У объекта детально проработанные архитектурные решения, оптимальная конфигурация помещений, на первых этажах предусмотрена инфраструктура, есть свой благоустроенный сквер, пояснил руководитель компании-генпроектировщика Готман.
Вложение в объект с перспективой перевода из апартаментов в жилье определенно несет инвестору прибыль, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Разница в цене апартаментов и квартир в среднем может составлять 15–20%. При этом при переводе из одного статуса в другой уже во время строительства цена может вырасти за счет небольших остатков в реализации таких квартир и безусловной востребованности этого формата недвижимости на рынке»,— заявила заместитель директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
Чем удивляет рынок
Актуальность вложений в квадратные метры подтверждает статистика, фиксирующая бум инвестиций в недвижимость в России. По итогам трех кварталов 2023 года объем инвестиционных сделок в недвижимые активы составил 467 млрд руб. Это на 75% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Рекордным был и 2022 год— объем вложений в недвижимость тогда достиг отметки 494 млрд руб., что стало максимумом за 20-летнюю историю наблюдений.
По словам Евгения Скоморовского из AREA, за первые десять месяцев 2023 года на рынок вышло девять проектов высокобюджетных апартаментов в центре столицы. Стоимость 1 кв. м в этих проектах варьируется от 800 тыс. до 3 млн руб.
Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов придерживается мнения, что объекты в премиальном и элитном сегментах— штучный товар. При этом эксперт отметил рост числа высококлассных проектов на столичном рынке. «За последние два года зафиксирован прирост новых проектов в премиальном сегменте, на долю премиума приходится порядка 70% в соотношении с более высоким сегментом. Начиная с середины лета мы видим резкий скачок спроса, объекты активно вымываются с рынка»,— уточнил владелец Nika Estate.
Импульсом, который подстегивает покупательскую активность, эксперт назвал рост ключевой ставки и ожидаемое увеличение ипотечных ставок. «Сначала на рынок ринулись все, у кого была одобрена ипотека, затем все те, кого беспокоили валютные колебания. В целом нестабильная ситуация в экономике вынуждает людей искать более надежные активы для сохранения капитала, чем валюта или банковские депозиты»,— объяснил оживление рынка Виктор Садыгов.
Критерии ликвидного объекта
Возможность перепрофилирования объекта из апартаментов в квартиры— не единственный критерий ликвидного проекта. По просьбе «РБК-Недвижимости» брокеры назвали еще три фактора, которые помогут распознать перспективный объект для вложений. Так, в AREA призвали начать с локации. От расположения комплекса зависит многое: транспортная доступность, развитость инфраструктуры, экологическая обстановка, комфортное соседство. Кроме того, престиж локации способен значительно повысить привлекательность объекта на вторичном рынке.
Зачастую высококлассные здания располагаются в центральных исторических районах города, что дает им особый статус. Например, «золотой остров» Балчуг, где возводится «Космо 4/22», известен в городе как одна из наиболее респектабельных локаций неподалеку от крупнейших музеев, театров и роскошных ресторанов. При этом Замоскворечье славится атмосферой неспешного старого города. Благодаря своему расположению дом «Космо 4/22» обретает ценную на рынке двойственность— он находится в центре событий и в тоже время сохраняет приватность.
Вторым критерием для выбора апартаментов Евгений Скоморовский назвал репутацию застройщика. «Мало кто рискнет зайти в проект с неизвестным девелопером»,— отметил эксперт.
Третий критерий— качество отделки мест общего пользования и продуманность инфраструктуры. Девелоперы высокого сегмента вкладывают значительные средства в премиальные материалы для украшения фасадов, входных групп, а также в необычные решения для благоустройства придомовой территории. Так, «Космо 4/22» получит неоклассический фасад с ажурными коваными решетками балконов, пилястрами и арками. В облике дома найдут продолжение аутентичные детали проекта оригинального здания 1901 года— такой реверанс истории позволит проекту сохранить актуальность на годы вперед и привлекать внимание не только на этапе строительства, но и позднее. Кроме того, во внутреннем дворе комплекса появится тайный сквер-патио с арт-объектом.
На фоне бума инвестиционной активности обладатели капитала могут обращать внимание на редкие объекты, желая расширить свой портфель. Выбирая апартаменты высокого класса, инвесторы чаще всего оценивают целый комплекс параметров: локацию, премиальность отделки внутренних пространств, сервисную составляющую. Некоторые проекты могут открыть дополнительные возможности для прибыли за счет перевода в статус жилья. Одним из таких объектов может стать клубный дом «Космо 4/22» от «Галс-Девелопмент».
Проектная декларация
Застройщик ООО «СЗ Галс-Космодамианская»
Реклама. ООО «Галс-Девелопмент», https://hals-development.ru
