В Москве растет инвестиционный спрос на офисы. Разбираемся вместе с экспертом, как выбрать объект для вложений
Текущая экономическая ситуация заставила приспосабливаться к новым условиям как инвесторов, так и девелоперов. Первые после отмены льготной ипотеки стали активно интересоваться альтернативными инструментами сохранения денег и все чаще выходят в офисный сегмент. Вторые устремились за новым трендом— даже те, кто раньше строил только жилье, пробуют себя в коммерческом сегменте. В чем причина популярности офисов как объекта инвестирования, рассказывает Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Острый дефицит
После ухода западных компаний в 2022-м вакансия в бизнес-центрах Москвы достигла 12,5%. С тех пор показатель сократился вдвое— спрос формировали отечественные компании из банковской и IT-сферы, а также госкорпорации. Сейчас, по данным IBC Real Estate, вакансия в высококлассных офисах (классов от Prime до В-) составляет минимальные 6,2%. В центрах деловой активности свободных площадей класса А и вовсе практически не осталось: 1,7% свободно в «Москва-Сити», 2,3%— внутри Садового кольца.
Москва-Сити(Фото: Irina Kononova / Shutterstock / FOTODOM)
Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшей перспективе ни существующее предложение, ни новое строительство не смогут удовлетворить имеющийся спрос на рынке. Большая часть объектов продается еще на этапе строительства. Например, на сентябрь порядка 70% площадей, подлежащих вводу в 2024 году, уже реализовано. При этом половина имеющейся вакансии— малоликвидные лоты, не уходящие с рынка уже более года.
Бум частных инвестиций
Спрос частных инвесторов в офисном сегменте растет год от года. Так, по данным IBC Real Estate, если в 2022 году в бюджете до 500 млн руб. на московском офисном рынке было заключено 392 сделки на 28 млрд руб., то в 2023-м— уже 608 сделок на 48 млрд, а за восемь месяцев 2024 года— 706 сделок на 38 млрд руб.
Заметив интерес инвесторов, девелоперы бизнес-центров идут навстречу потенциальным покупателям и уменьшают нарезку, благодаря чему даже в БЦ класса А и выше можно приобрести лоты по цене, сопоставимой со стоимостью квартир среднего сегмента— начиная от 15 млн руб. Самые ходовые лоты— 50-200 кв. м в развитых деловых локациях.
Фото: PeopleImages.com — Yuri A / Shutterstock / FOTODOM
Выбор в пользу офисов инвесторы объясняют более высокой доходностью. Даже сейчас, когда арендные ставки на рынке жилья существенно выросли, доходность от сдачи квартир обычно не превышает 5-6% годовых. Вложения в офисы класса А обеспечивают доходность до 12%. Неудивительно, что наметилась новая тенденция: инвесторы покупают офисные помещения.
Важно отметить, что даже при увеличенных ставках по банковским депозитам опытные инвесторы не торопятся нести все средства в банки. Доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается, к томуже нужно заплатить налог на вклады. Недвижимость— это более надежный и стабильный актив, где рост цены метра прогнозируем.
Level work Воронцовская(Фото: Level Group)
Фокус на офис
Строящиеся офисные проекты— продукт высшего качества, который будет востребован в долгосрочной перспективе. Один из наиболее привлекательных— 23-этажный бизнес-центр класса A Level work Воронцовская. Он расположится в престижном и быстроразвивающемся Обручевском районе на юго-западе Москвы, недалеко от строящихся ЖК и офисов крупных IT-компаний. Учитывая, что локация— главный фактор успеха инвестиций в офисы, у этого проекта большой потенциал. В одной минуте пешком— станция БКЛ «Воронцовская», а за 11 минут на автомобиле можно доехать до ТТК.
Среди качественных характеристик бизнес-центра стоит отметить продуманные планировочные решения. В проекте Level work Воронцовская представлены варианты офисов под любую категорию арендаторов— площадью от 42 до 1400 кв. м.
Level work Воронцовская(Фото: Level Group)
В 15% офисов застройщик выполнит отделку. В условиях постоянного удорожания стройматериалов и рабочей силы офисы с ремонтом пользуются наибольшим спросом среди арендаторов. Как правило, те, кто на начальном этапе предпочел лот без отделки, впоследствии делают ремонтные работы, чтобы окупить вложения еще быстрее.
При выборе инвестиционного офиса также важно обратить внимание на инженерные системы бизнес-центра и его инфраструктурное наполнение: от них зависит комфорт конечных пользователей, а значит, и спрос. В Level work Воронцовская первые пять этажей займут магазины, фуд-холл, ресторан, фитнес, коворкинг, медицинский центр и спорткомплекс с теннисным кортом— все, чтобы сотрудники могли соблюдать life-work balance, а жители окрестных домов иметь полезную инфраструктуру под боком.
Level work Воронцовская(Фото: Level Group)
На подземных этажах разместится паркинг. А на 0,75 га благоустроенной территории появятся березовая роща для тихих прогулок и палисадники с уютными зонами отдыха. Все эти факторы станут преимуществами проекта на фоне морально устаревших бизнес-центров.
Продажи в Level work Воронцовская уже стартовали. На данный момент стоимость квадратного метра в проекте при условии полной оплаты начинается от 285 тыс. руб. при покупке этажа. Минимальная стоимость лота— 21,9 млн руб. Учитывая динамику развития рынка и самого Обручевского района, в четвертом квартале 2026 года, когда бизнес-центр будет введен в эксплуатацию, порядок цен на площади в нем станет совсем иной. Стабильный доход при сдаче в аренду в среднем может составить до 12%, а окупятся такие вложения в срок от восьми лет— по прогнозу, средневзвешенная арендная ставка составит около 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Реклама: ООО СЗ «Вектор движения», erid:F7NfYUJCUneP2WvacAoW
