Инвестиции в российскую недвижимость по итогам прошлого года составили почти полтриллиона рублей — максимальный показатель за 20 лет. Лидером по вложениям стала жилая недвижимость — на нее пришлось 45%
Общий объем инвестиционных сделок в недвижимость России по итогам 2022 года составил 494 млрд руб. Это на 36% больше, чем в2021 году, ирекордза всю 20-летнюю историю наблюдений. Такие данные содержатся в исследовании аналитиков IBC Real Estate (есть у редакции).
Период наибольшей активности инвесторов пришелся на конец года. По данным аналитиков, в четвертом квартале закрылись сделки, на которые приходится почтиполовина (46%) от общего объема транзакций— 227 млрд руб. Это связано с завершением крупнейших сделок: продажи портфеля компании «Интеко», бизнес-парка Comcity, складского комплекса «Южные Врата», пояснили эксперты.
Рекордный объем инвестиций в российскую недвижимость в IBC Real Estate объясняют уходом международных компаний и мерами господдержки. «Эти факторы и период высокой экономической турбулентности создали для инвесторов период возможностей: локальные игроки приобретали высококачественные активы зачастую с существенным дисконтом. Доходность подобных проектов значительно превышала уровень ключевой ставки ЦБ (в ряде случае в полтора-два раза)»,— пояснили в компании.
Драйверы спроса в 2022 году
В 2022 году структура инвестиций с точки зрения сегментов претерпела минимальную трансформацию.Жилой недвижимости удалось сохранить лидерство третий год подряд:на этот сегмент пришлось 45% (или 220 млрд руб.) от общего объема инвестиций.
В коммерческой недвижимости, на которую в совокупностипришлось55% (или 274 млрд руб.)общего объема сделок,лидерство перешло к сегменту офисов (19%, или 94 млрд руб.). На втором месте — сегмент складской недвижимости (17%, или 82 млрд руб.). Затем следуют торговая недвижимость (9%, или 47 млрд руб.) и многофункциональные комплексы (МФК, 7%, или 33 млрд руб.). Меньше всего в 2022 году инвестиций пришлось на гостиничную недвижимость(3%, или 18 млрд руб.).
Объемы инвестиций в сравнении с 2021 годом выросли в каждом из сегментов, самая высокая динамика была зафиксирована в сегменте МФК (+141%), самая низкая —в сегменте жилья(+17%).
Инвестиции в недвижимость по сегментам в 2021–2022 годах
| Сегмент | Объем инвестиций в 2021 году, млрд руб. | Объем инвестиций в 2022 году, млрд руб. | Динамика за год, % | Доля сегмента в общем объеме инвестиций, % | Специфика |
|---|---|---|---|---|---|
| Жилая недвижимость | 188 | 220 | 17% | 45% | Продление льготных ипотечных программ в конце 2022 года поддержит высокий спрос со стороны жилых девелоперов и в 2023 году |
| Офисная недвижимость | 57 | 94 | 66% | 19 | Выход международных компаний из своих активов обеспечил значительный прирост: 8 сделок с продавцами-иностранцами составили 54% всего объема инвестиций в сегмент |
| Складская недвижимость | 74 | 82 | 12% | 17% | Наиболее стабильный и сбалансированный сегмент, несмотря на закрытие крупных сделок по выходу иностранцев, 64% инвестиций — с локальными игроками |
| МФК | 14 | 33 | 141% | 7% | Рекордный объем вложений в сегмент за всю историю наблюдений, 55% которого составляет сделка по покупке ЛУКОЙЛом МФК «Открытие Банк Арена» |
| Торговая недвижимость | 23 | 47 | 103% | 9% | Объем инвестиций в ретейл превышает значения 2020–2021 годов., однако все еще далек от доковидных показателей. 33% транзакций пришлось на покидающие Россию компании |
| Гостиничная недвижимость | 8 | 18 | 112% | 3% | Высокий темп прироста во многом обеспечил эффект низкой базы 2021 года, текущие объемы инвестиций соответствуют 2020 году. В среднесрочной перспективе мы ожидаем сохранения объемов инвестиций в сегмент на текущем уровне на фоне роста внутреннего туризма |
Данные: IBC Real Estate
Москва— лидер по инвестициям в недвижимость
По оценке IBC Real Estate, в разрезе регионального распределения большая часть вложений пришлась на московскую недвижимость— 76%. Еще 16% транзакций было совершено в Санкт-Петербурге, доля региональных инвестиций составила 8%.
Уход западных компаний заметнее всего сказался на инвестиционном спросе в регионах— доля транзакций, обусловленных выходом из российского бизнеса, составила 33%. Большая часть таких сделок связана с переходом торговых объектов и участков под жилье от иностранных компаний к локальным игрокам. В качествепримеровв IBC приводят продажу компанией PPF торгового центра «М5 Молл» в Рязани и ТЦ «Ярмарка» в Астрахани, а также продажу портфеля жилых объектов компанией YIT компании «Эталон».
В целом в 2022 году 22% объема всех транзакций составили сделки по выходу международных компаний из своих активов в России. Для сравнения, в предыдущем году данный показатель был менее 10%.
Прогноз на 2023 год
В 2023 году инвестиции пойдут на спад и по итогам года могут снизиться на 20%, хотя конъюнктура рынка не будет отличаться от прошлого года, прогнозируют в IBC. «Продолжится тренд по выкупу активов уходящих иностранных компаний, импортозамещению и активному вовлечению локальных игроков, а также компаний из дружественных стран. В перспективе двух-трех лет особо привлекательными для инвесторов станут новые форматы недвижимости на фоне развития внутреннего туризма и активной господдержки отечественных производителей»,— рассказал член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций Микаэл Казарян.
«Учитывая нестабильный макроэкономический фон, мы ожидаем в 2023 году сокращения вложений со стороны инвесторов на 15–20%. По нашим прогнозам, в следующем году объем инвестиционных сделок составит 400–420 млрд руб.»,— добавил он.
