В России около 87 тыс. садовых некоммерческих товариществ (СНТ), где расположено более 16 млн участков общей площадью в пять раз больше Москвы. И 99% этих СНТ не отвечают современным потребностям городских жителей в дачном отдыхе. Гдеже лучше всего строить современные поселки, чтобы обеспечить их жителям комфорт, а участкам— ликвидность и инвестиционную привлекательность?
Примерно 75% СНТ в России— это поселки советского типа для личного подсобного хозяйства, 25%— постсоветские поселки, которые отличаются от советских более крупным размером участка и дома. Сейчас, особенно после пандемии, рынок недвижимости России ожидает массового выхода новых проектов, которых так ждет покупатель. По моим оценкам, только в Московском регионе отложенный спрос превышает 100 тыс. домовладений— это около 1 трлн руб. при средней цене нового домовладения в 10 млнруб. Если посмотреть на все города-миллионники, то отложенный спрос— около 2 трлн руб. Однако девелоперы не спешат инвестировать в этот сегмент.
Почему нет предложения
Несколько взаимосвязанных причин. Первая— доходность дачного и коттеджного девелопмента ниже малоэтажного и многоэтажного, поэтому профессиональные застройщики обходили вниманием этот сегмент. В основном дачным девелопментом занимаются небольшие частные застройщики с дефицитом ресурсов для развития стандартов и центров компетенций. В этом году в сегменте ИЖС появились первые проекты у группы «Самолет», но это не дачи, а коттеджные поселки для постоянного проживания.
Вторая — отсутствие проектного финансирования. До сих пор банки отказываются не просто финансировать дачные проекты, а даже рассматривать заявки. В последнее время в кредитном портфеле «Дом.РФ» появились первые проекты ИЖС, но там нет дачных поселков. Поэтому девелоперы вынуждены строить на собственные средства, что ограничивает масштаб деятельности и доходность инвестиций.
Третья — дефицит ипотеки. Как правило, дачные поселки строятся в сельской местности, где работает сельская ипотека со ставкой до 3% (70% выдачи приходится на РСХБ). Проблема в лимите. Лимит за пределами Московской области всего 3 млн руб. при минимальной стоимости качественного дачного домовладения в 6 млн руб.
Появилась льготная ипотека до 8%, где 75% выдачи приходится на «Сбер». Развитие этой ипотеки сдерживают отсутствие стандартных проектов и низкая ликвидность залога.
Четвертая— дефицит качественных, быстровозводимых и дешевых дачных домокомплектов. Если зайти на сайт «Свое село» (спецпроект РСХБ) или «Строим дом» (спецпроект «Дом.РФ»), то можно увидить сотни проектов, но абсолютное большинство из них— «бумажные», не серийные и не являющиеся продуктом отлаженной домостроительной технологии. На рынке не более десяти производителей дачных домов, которые реально гарантируют точную цену, сроки ввода и качественный сервис по гарантии. В итоге у покупателя, несмотря на видимое разнообразие предложений, ограниченный выбор домов.
Покупка дачи: смена цели
В советских и постсоветских дачных поселках единственным центром притяжения было само домовладение. Сегодня главная функция дачи для современного покупателя— полноценный отдых на природе. Не только внутри своего участка, но прежде всего за его пределами: на прогулках, во время занятий спортом, в общении с соседями, общих активностях. Для этого нужны и локации (свободные пространства), и управление. Однако большинство предложений загородной недвижимости остается сейчас в рамках простейшего и наиболее дешевого продукта— это нарезанные в поле участки без подряда, в поселках без инфраструктуры и управления. А они не могут обеспечить нужное покупателю качество жизни.
Курортные дачи
Проблемы с дачным девелопментом связаны еще и с недостаточностью инфраструктуры. Речь не только о дорогах, газе или социальных учреждениях, но и онехватке туристической инфраструктуры и «якорей», которые станут центром притяжения туристов и позволят потенциальным покупателям дач получать объекты, стоимость которых со временем вырастет. И конкретно сейчас, на мой взгляд, наилучшие перспективы развития имеют локации вокруг курортов и малых городов с туристическим потоком.
Курортная дача— продукт, на первый взгляд, несложный, но предложение отсутствует. Есть интересные дачные отели (аренда), но поселков на продажу почти нет. Хотя сложно отрицать, что иметь дачу рядом с развитой инфраструктурой, поддержание которой оплачивают туристы, а не владельцы дач,— это выгодно и удобно.
В случае соседства с курортом у дачи появляется еще одно важное качество, которого раньше не было,— доход от сдачи в аренду туристам. Это позволяет окупать затраты на дачу, но, что еще важнее, превращает ее из пассива в актив, привлекает инвесторов, создает залоговую стоимость для банков. Загрузка качественных дачных отелей близка к 100% в высокий сезон— это выходные, праздники и летние месяцы.
Сейчас главные игроки в дачном девелопменте— это застройщики курортов и производители домокомплектов. Скоро к ним присоединятся многочисленные девелоперы жилья. И вокруг Москвы около 100 перспективных туристических локаций. Борьба за 2 трлн руб. развернется серьезная.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.
