Cтроительство домов заметно подорожало. Что будет с ценами в 2024-м

В 2023 году подорожание частных домов составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. В следующем году тренд на рост цен сохранится, считают эксперты

В последние годы растет популярность жизни за городом. Тренд начал набирать обороты в пандемию и продолжается до сих пор. Среди причин эксперты называют возможность получить больше квадратных метров, чем в новостройке, а также развитие льготных ипотечных программ и инфраструктуры.

Сегодня населением строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением— 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Вместе с экспертами разбираемся, сколько стоит построить свой дом в 2023 году и что будет с ценами в следующем.

Как изменилась стоимость строительства в 2023 году

После прошлогоднего снижения цен на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2023 году тренд сменился— стоимость строительства вновь стала расти. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подорожание составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. Так, согласно расчетам «Технониколь», в 2023 году строительство домов подорожало во всех технологиях, а повышение цен в среднем составило 60%. Средняя стоимость строительства квадратного метра (без учета внутренней отделки) дома из бруса достигла 83 тыс. руб. (+59,6%), кирпичного дома— 100 тыс. руб. (+58,7%), дома из газобетона— 84 тыс. руб. (+58,4%). Заметно в этом году подорожало строительство каркасников— на 57,7% в энергоэффективном классе и на 60% в экономе, до 71 тыс. и 48 тыс. руб. соответственно. В расчетах учтены простые фасадные решения и наличие магистральных коммуникаций, которые уже заведены в дом. Примерную стоимость внутренней отделки эксперты оценивают еще в 60–80 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рост цен на строительство частных домов в компании объясняют не столько подорожанием основных строительных материалов, сколько подорожанием инженерии. «Во многом изменения связаны с ростом цен на инженерное оборудование, сантехнику и отделочные материалы»,— пояснил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Игорь Брязгунов. По его словам, предприятия все еще находятся в стадии адаптации и ищут альтернативные пути решения вопросов с комплектующими для оборудования, которое в 80–90% случаев является зарубежным. Из-за рубежа завозятся и некоторые сырьевые компоненты. Курсовые колебания и логистика сказываются на цене материала, пояснил эксперт.

Стоимость строительства частных домов в разных технологиях, 2020–2023 годы

Расчеты: «Технониколь»

В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) рост цен на строительство частных домов оценивают в 20–25%. «Сейчас стоимость строительства 1 кв. м (тепловой контур, без внутренней отделки) дома из клееного бруса в среднем начинается от 75 тыс. руб., каркасник заводского изготовления— 70 тыс. руб., каркасник экономкласса— от 50 тыс. руб., газобетона— от 70 тыс. руб., а кирпича— от 100 тыс. руб.»,— привела цифры член правления АДД Юлия Юрлова. По ее словам, подорожание связано с увеличением цен на строительные материалы. Например, куб доски естественной влажности сейчас стоит 17–19 тыс. руб. против 12–15 тыс. руб. в начале года, и тенденций к снижению нет. Кроме того, давление на стоимость строительства оказывает повышение цен на подрядные работы на фоне дефицита кадров на рынке.

Подорожание строительства домов из газобетона отмечают в компании «ИстКульт Можайск» (бывшее Xella Group, крупнейший производитель газобетона), но более умеренное. К началу 2023 года стоимость кубометра автоклавного газобетона в среднем по России составляла 5,4 тыс. руб. (данные Национальной Ассоциации производителей автоклавного газобетона), в течение года отпускные цены производителей оставались стабильными, рассказывает гендиректор «ИстКульт Можайск» Александр Суднев.

«Однако из-за дефицита транспорта и нехватки водителей— что в 2023 году характерно для всех отраслей экономики— существенно выросла стоимость доставки. Из-за этого сейчас заказчики у себя на объектах могут получать газобетон на 20–30% дороже, чем в начале года»,— отметил Александр Суднев. «В стоимости квадратного метра дома под ключ доля газобетона составляет примерно 10%, поэтому здесь существенную роль играют другие факторы: дефицит кадров в строительстве (который тоже ощущается довольно остро), цены на другие стройматериалы, инженерное оборудование»,— добавил глава компании.

Осенью НОСТРОЙ фиксировал заметный рост цен на стройматериалы, в частности на металл. По оценкам экспертов, только за сентябрь арматурная сталь подорожала на 16%. С начала года рост цен на нее в среднем по стране составил свыше 57%, а в отдельных регионах превысил 70%. Заметное повышение цен отмечается на портландцемент— до 20% с начала года. Повышение цен на стройматериалы негативно сказывалось на себестоимости строительства, отмечали в НОСТРОЙ.

Каким был спрос в 2023 году

Одной из причин роста цен на рынке загородного жилья эксперты называют активный спрос, в том числе ипотечный. По оценкам «Дом.РФ», по итогам 2023 года будет выдано примерно 110 тыс. ипотечных кредитов на 450–500 млрд руб. на строительство частных домов. Это в четыре раза больше, чем в 2022 году. «Если говорить о наиболее востребованных технологиях строительства, то они определяются региональными особенностями. Например, на Севере, Дальнем Востоке чаще строят дома из дерева (бруса, CLT-панелей), а на Кавказе предпочитают камень»,— рассказал Михаил Гольдберг.

Кроме того, меняется восприятие загородного дома. Если раньше он рассматривался чаще как дача, то сейчас— место для постоянного проживания. По оценкам «Дом.РФ», уже сейчас в крупных городах (Ростов, Краснодар, Уфа, Казань) от 20% до 40% приходится на ИЖС. Соответственно, ИЖС должно быть обеспечено инфраструктурой (школы, больницы, магазины) и иметь хорошую транспортную доступность. «Предпочтительнее, чтобы жилой дом был расположен не более чем в часе езды от места работы»,— добавил эксперт.

В текущем году спрос был активным, и он был выше значений прошлого года, подтвердил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь». Например, на отдельные стройматериалы (кровельные) рост превышал 20%. По его словам, отличительной особенностью этого года стала теплая осень, которая позволила загрузить подрядчиков работой. Некоторые из них научились строить круглогодично за счет применения префаб-технологий. Зимой спрос традиционно снижается, существенного влияния на рынок это не оказывает, что связано со спецификой индустрии, пояснил он.

По оценкам «Технониколь», лидером в ИЖС выступает дерево (около 60%)— из него возводят каркасные дома, домокомплекты, дома из клееного бруса. На втором месте строительство домов из блоков, их доля составляет чуть более 30%. Строительство из кирпича в общем объеме занимает около 10%.

Все четче прослеживается тенденция к сокращению площади, отметил Игорь Брязгунов. «Огромные дома с перспективой на расширение семьи для следующих поколений уже не строят. Наиболее востребованная площадь— 100–120 кв. м. По-прежнему популярны дома в стиле барнхаус и скандинавском стиле»,— добавил он.

Похожую тенденцию отмечает глава «ИстКульт Можайск». По его словам, растет спрос на дома квартирного типа— небольшие одноэтажные строения площадью до 100–130 кв. м с кухней-гостиной и террасой, обязательно— с кладовой и большими окнами. В тоже время спрос на большие дома (от двух этажей и выше) в 2023 году сократился почти вдвое, рассказал эксперт.

Прогноз: что будет с ценами в 2024 году

В 2024 году рост цен на рынке строительства загородного жилья продолжится, считают эксперты. На это будут оказывать влияние высокая ключевая ставка, дорожающие стройматериалы, дефицит рабочей силы, а также спрос, поддерживаемый льготными программами.

«Сегодня мы фиксируем существенный отложенный спрос, который может реализоваться к лету 2024 года. Это характерно как для ИЖС, так и для городского капитального строительства. Кроме того, проблемы с транспортом ведут к повышению стоимости сырья, а значит, и к росту себестоимости газобетона. Это может привести к скачку цен в начале сезона 2024 года»,— пояснил Александр Суднев. «Основные факторы— высокий отложенный спрос, проблемы с транспортом и дефицит кадров. Эти проблемы врядли решатся сами собой, а значит, цены будут расти. Насколько— сейчас сказать трудно»,— добавил он.

На изменение цен на строительство частных домов в 2024 году будут влиять ситуация в мировой экономике и общеполитическая обстановка в мире, продолжил Игорь Брязгунов. «Повышенная ключевая ставка снизит доступность кредитных средств, но программы государственной поддержки позволят сохранить спрос»,— считает он.

Давление на стоимость строительства может оказывать постепенный переход загородного рынка на эскроу-счета. «Повышение стоимости на ИЖС неизбежно. Отчасти на это повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка»,— пояснил основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров.

Дальнейшее повышение цен на индивидуальное жилое строительство в следующем году прогнозируют в АДД. «Ожидаем рост цен, связанный с удорожанием материалов и рабочей силы, в пределах 10–15%»,— сказала Юлия Юрлова. Что касается спроса, то может снизиться доля ипотечных сделок из-за ужесточения требований к заемщикам и по льготным программам. В тоже время рынок ИЖС на фоне перегретости рынка многоквартирных домов остается привлекательным.

«Инвестиции в земельные участки и строительство домов (с учетом роста популярности загородной жизни), по нашему мнению, могут стать новым трендом для сохранения денежных средств в условиях инфляции и драйвером для развития строительной отрасли России»,— заключила член правления АДД.