Число корпусов с аппартаментами, где продажи ведутся не по договорам долевого участия, начало расти с середины 2021 года. Сейчас на такие проекты уже приходится примерно четверть первичного предложения аппартаментов в столице, оценили в ЦИАН
11 из 15 корпусов с апартаментами, выведенные на рынок Москвы с начала 2023 года, реализуются не по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), следует из обзора рынка, подготовленного аналитиками ЦИАН (есть в редакции). Такие проекты продаются через договоры купли-продажи (ДКП), предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) или договоры инвестирования, уточняют аналитики.
Тенденция развивается с 2021 года, отмечают в ЦИАН. Формально подобные продажи законны, но, поскольку они не обеспечивают такуюже защиту дольщиков, как реализация недвижимости по 214 федеральному закону, аналитики называют этот сегмент «серым». Его активный рост связан с тем, что «на рынке апартаментов не применяется «государственная» льготная ипотека, а инициатива о присвоении лотам в части апартаментных ЖК статуса квартир не увенчалась успехом», говорится в обзоре.
По оценке ЦИАН, застройщики начали массово выводить такие проекты начиная с середины 2021 года— например, в третьем квартале по ДДУ было выведено 12 корпусов, в «сером» сегменте— 14 корпусов. В четвертом квартале это были, соответственно, 6 и 13 корпусов.
За весь 2022 год был выведен 51 корпус по ДДУ и 40— не по ДДУ. «В 1 квартале 2023 года в продажу вышли квартиры в 11 корпусах не по ДДУ, при том, что всего стартовали продажи в 15 корпусах (в 1 квартале 2022 года— в 9 из 23 корпусов всего)»,— отмечается в исследовании.
По статистике ЦИАН, сейчас предлагается порядка 2,2 тыс. «серых» апартаментов— около четверти всего первичного сегмента апартаментов и порядка 2% всего рынка новостроек Московского региона. Средняя цена 1 кв.м апарт-комплексах с продажами не по ДДУ составляет 317,9 тыс. руб.— показатель почти не отличается от стоимости для комплексов с продажами по ДДУ (319,2 тыс. рублей).
Тренд подтверждают аналитики компании «Бест-Новострой»: по данным bnMAP.pro, сейчас на рынке реализуются не по ДДУ 57 апарт-комплексов (учитываются все находящиеся в продаже, а не только выведенные на рынок). В апреле прошлого года таких проектов было 44 (статистика не учитывает разбивку по корпусам). Тенденцию отмечают и в «Домклик», фиксируя рост спроса на такие проекты— в первом квартале 2023 года на них пришлось порядка трети сделок с апартаментами на платформе.
В риелторской компании «Метриум» долю апарт-комплексов, которые сейчас реализуются по ДКП и ПДКП в Москве, оценивают в 55,4%.
Аналитики ЦИАН поясняют, что проекты «серого» сегмента в основном относятся к проектам по реконструкции или капитальному ремонту бывших гостиниц, общежитий (например, ЖК «My Space на Окской», апарт-отель «Connect.Moscow» и др.), офисов (например, «Берег Яузы», «Апартаменты в Кусково», «Лофт Нагорная»). Метраж лотов и их число в составе комплексов обычно меньше, чем в стандартных новостройках с апартаментами, отмечается в обзоре.
«В 2022 году низкий спрос и высокие темпы вывода новинок привели к росту объема предложения до допандемийного уровня,— комментирует ситуацию в сегменте руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.— Все большую долю на рынке апартаментов занимают проекты редевелопмента старых офисных, гостиничных и производственных зданий, лоты в которых продаются не по ДДУ».
Столичные риелторы отмечают, что приобретение апартаментов по ДКП и ПДКП не несут специфических рисков для покупателя, а само применение этих схем связано прежде всего со стадией готовности дома. «Сделки по ДДУ совершаются в строящихся комплексах. Реализация по ПДКП идет в готовых проектах до оформления прав собственности девелопера на жилье. Когда застройщик официально признается владельцем всех лотов в сданном доме, покупатели заключают с ним ДКП. Эти схемы не несут никаких рисков для покупателей»,— говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
«Выбирая апартаменты, важно понимать, что является предметом сделки— под эту категорию подходят самые разные объекты коммерческой недвижимости. Главное: это обязательно должно быть помещение с выделенным кадастровым номером, и ни в коем случае— не доля в помещении»,— предостерегает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Сазонова также подчеркивает, что условия получения ипотеки при приобретении апартаментов по ДДУ, ДКП и ПДКП не отличаются. «Любая из этих форм совершения сделки является стандартной, каких-либо специфических схем законом не предусмотрено,— говорит эксперт.— На покупку апартаментов не распространяются льготные ипотечные программы, но некоторые девелоперы самостоятельно субсидируют жилищные кредиты, вместе с тем существенно завышая стоимость лотов. На рынке апартаментов, которые де-юре не признаны жильем, сохраняются даже околонулевые ставки по ипотеке».
