Как отличить новый вид производственно-складских помещений, у какого бизнеса он пользуется спросом и как эксперты оценивают его перспективность для инвесторов
Light industrial («лайт индастриал»)— относительно новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости России. Хотя, по данным NF Group, такие объекты составляют не более 0,5% от общего объема складского рынка в стране, аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», говорят о повышенном спросе на объекты light industrial, который фиксируется на протяжении последних нескольких лет.
Рост интереса к этому виду производственно-складских помещений обязан нескольким факторам. В первую очередь, это отсутствие качественного предложения для малого и среднего бизнеса. До недавнего времени такие предприятия выбирали преимущественно объекты в старых промзонах. Однако эти территории активно перестраиваются, что делает вопрос нехватки альтернативного предложения особенно острым. Вторым важным фактором является рост интернет-торговли. Российские онлайн-магазины нуждаются во все большем объеме площадей для хранения товаров и удобной логистики. И то и другое они могут найти в объектах формата light industrial. Разбираемся, как устроен нетипичный формат и какие возможности он открывает перед инвесторами.
Что такое light industrial и в чем его преимущества
Объект light industrial— это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. В отличие от классического складаблоки в light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м.
Ключевая особенность light industrial в том, что эти помещения специально созданы для размещения производственных и складских функций. У них универсальная конструкция (шаг колонн, нагрузка на пол, рабочая высота), при необходимости в них легко установить дополнительно необходимые инженерные системы. Подобные объекты зачастую размещают в черте города или рядом с крупнейшими транспортными артериями, что значительно повышает их транспортную доступность, облегчает собственникам и арендаторам привлечение квалифицированного персонала.
4 отличия light industrial от обычных складов
-
Площадь. Проекты формата light industrial значительно меньше традиционных складских объектов: в них возможно купить или арендовать помещение от 500 кв. м.
-
Локация. Light industrial дает бизнесу возможность разместить производство в пределах города. Традиционные склады редко располагаются так близко к городской инфраструктуре. Исключение составляют помещения в бывших промзонах, но их оснащение не соответствует запросам современных компаний.
-
Коммуникации. Для того чтобы обеспечить потребности производственных процессов, в объектах light industrial закладываются повышенные мощности по электричеству, воде, отоплению.
-
Вид разрешенного использования. Возможности для размещения производства могут быть ограничены видами разрешенного использования участка. Поэтому для проектов light industrial собственники стремятся максимально расширить круг ВРИ, что дает возможность привлекать широкий круг резидентов.
-
Оптимизация рабочих процессов. В light industrial производство и административные помещения находятся в едином пространстве, что удобно для управления процессами, а также в тех случаях, когда помимо производства необходимо разместить шоурум или торговый зал. Локация в городе позволяет сотрудникам и клиентам легче и быстрее добираться до объекта.
-
Спрос. Стоимость продажи 1 кв. м объектов light industrial выше, чем в складских комплексах сопоставимого уровня, в том числе из-за более дорогой земли в городских локациях. Однако и ставка аренды в таких проектах выше складской в среднем на 30–40%. При этом, также как и в классических складах, договоры аренды в сегменте долгосрочные и, как правило, предусматривают ежегодную индексацию ставки.
Аудитория light industrial: от легких производств до интернет-магазинов
Основная часть арендаторов light industrial— малый и средний бизнес. Арендаторами от производств в light industrial часто становятся мебельные фабрики, производители упаковки, фармацевтические компании, сборочные производства, а также компании, занятые в легкой и пищевой промышленности. Такие помещения подходят для размещения бизнеса по ремонту автотранспорта и data-центров. Удобное расположение light industrial вблизи крупных городов особенно привлекает представителей электронной торговли, которые могут обустраивать в них районные распределительные центры и пункты выдачи заказов.
По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существенную долю покупателей объектов light industrial составляют инвесторы, которые сдают площади в аренду или перепродают их, зарабатывая на росте стоимости квадратного метра.
Light industrial глазами экспертов: спрос, предложение, ликвидность
В беседе с «РБК-Недвижимостью» аналитики констатировали: формат light industrial только набирает популярность, а на рынке уже наблюдается дефицит подобных объектов. Такую тенденцию эксперты NF Group и CORE.XP связали с ограниченным объемом нового строительства.
Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group:
— На конец 2022 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию всего 99 тыс. кв. м площадей light industrial класса А и B. Но спрос на этот формат высок, так как бизнесу требуются такие помещенияпод размещение небольшого производства с современной инженерной инфраструктурой, удобной транспортной доступностью. Илиже под размещение небольшого склада для компаний, товарооборот которых не требует больших площадей, но которым необходимо размещение в качественном и удобном во всех отношениях объекте.
По мнению Фомиченко, анонсированное расширение промышленной ипотеки может стимулировать интерес к строительству объектов light industrial. В долгосрочной перспективе это сократит дефицит предложения и увеличит спрос, заключил представитель NF Group.
Об активном приросте предложения «РБК-Недвижимости» рассказал старший директор и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. По его словам, на сегодняшний день в Московском регионе есть как минимум 12 действующих и строящихся комплексов типа light industrial, а еще ряд объектов находятся на стадии проекта. Константин Фомиченко добавляет, что стоимость продажи 1 кв. м light industrial с середины 2020 года выросла почти в два раза— на 91%, а ставка аренды— на 56%.
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ГК «ПИК»:
— На основании наших данных по продажам light industrial, наибольшим спросом пользуются помещения 800–1500 кв. м. Примерно 25% клиентов— это инвесторы, в том числе частные, заинтересованные в покупке площадей с целью организации арендного бизнеса. Индустриально-складской сегмент показал свою устойчивость к шокам последних нескольких лет, что обусловило рост интереса инвесторов к этому формату.
Антон Алябьев, старший директор и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP:
— Как показал опыт 2022 года, производственно-складская недвижимость остается востребована всегда— и конечными пользователями, и инвесторами. Сегодня, как и последние годы, этот сегмент один из самых привлекательных для инвестиционных целей. Light industrial не является исключением, это перспективный продукт, в том числе и для инвестиций.
По мнению Константина Фомиченко, инвестиционную стратегию в случае с объектом формата light industrial следует выбирать, исходя из потребностей инвестора. Если он ищет источник пассивного дохода, то приобретение подобного объекта может стать хорошей инвестицией, так как срок окупаемости может составить 10–12 лет. При этом спекулятивная продажа после ввода объекта в эксплуатацию также может продемонстрировать хорошие показатели доходности, так как в среднем за последние три года стоимость 1 кв. м в таких объектах росла на 30% в год, указали в NF Group.
Разбираем на примере: промышленный парк «Бутово»
В короткий список перспективных комплексов light industrial в Московском регионе вошел промышленный парк «Бутово», расположенный по адресу Южное Бутово, Проектируемый проезд, 189. Строящийся объект в 5км от МКАД по Варшавскому шоссе состоит из трех зданий, два из которых выполнены в формате light industrial. Проект возводят на огороженной охраняемой территории с прямым оборудованным заездом. Ввод в эксплуатацию запланирован на середину 2023 года.
В промышленном парке «Бутово» предусмотрено несколько десятков вариантов планировок блоков. Отсутствие стандартной «нарезки» открывает широкий простор для выбора помещения, в полной мере отвечающего потребностям конкретного бизнеса. Важно, что промышленный парк уже подключен к городским сетям, а каждый блок полностью автономен. Резиденты получат возможность установить любое ресурсоемкое оборудование, а также дополнительную инженерию под требования производственных процессов, утверждает девелопер проекта компания ПИК.
Каждый блок имеет обособленный вход, офисно-бытовую часть и парковку для грузового и легкового транспорта. В производственной зоне в зависимости от площади доступно не менее одного разгрузочного дока, но при необходимости их количество можно увеличить или установить пандус.
Сотрудники офиса смогут добраться до города общественным транспортом: парк находится в пяти минутах ходьбы от автобусной остановки и в 20 минутах от МЦД-2 «Бутово» и МЦД-2 «Щербинка». Застройщик предлагает вариант покупки блоков единовременно и с рассрочкой. По оценке девелопера, потенциал доходности инвестиций в этот тип недвижимости на горизонте до пяти лет составляет 20% годовых при условии наличия долгосрочного договора аренды и последующей продажи объекта. Согласно расчетам Антона Алябьева из CORE.XP, средний срок окупаемости в этом проекте составит семь лет.
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ГК «ПИК»:
— Спрос на покупку и аренду площадей распределяется примерно 50 на 50. Поскольку часть наших покупателей— частные инвесторы, мы имеем возможность предложить брокерские услуги по сдаче площадей в аренду, это обеспечивает покупателям максимальный комфорт владения объектом и снимает необходимость заниматься непрофильной для себя деятельностью.
Подробнее о промышленном парке «Бутово»
Реклама. ООО «СЗ «Териберский Берег», www.butovo-prom.ru
