Разбираемся, что происходит на индонезийском рынке недвижимости, какие возможности и риски ждут на нем иностранных инвесторов
В 2023 году россияне стали активнее вкладываться в жилую недвижимость на Бали. В инвестиционном направлении интерес жителей России сместился из Европы в сторону Азии и Ближнего Востока. Тенденцию формирует не только нейтральный статус этих регионов по отношению к мировым событиям, но и устойчивость местных экономик. Например, рост экономики Индонезии в 2022 году ускорился до 5,3%, что стало максимумом с 2013 года. А уровень инфляции в стране, по данным Trading Economics, в августе 2023 года составил 3,2%— это заметно ниже показателей многих других стран.
И хотя сдвиг к вложениям в недвижимость Индонезии и Бали в частности уже произошел, многие российские инвесторы пока мало знакомы с местным рынком. Выясняем, что важно знать об инвестиционном климате и недвижимости Бали вместе с экспертами— профессиональными консультантами и крупнейшим международным застройщиком на Бали.
Кто и в какую недвижимость инвестирует
Покупка недвижимости на Бали нечасто рассматривалась российскими инвесторами до начала 2022 года. Об этом свидетельствует опыт компании Mirah Investment & Development. По словам ее директора по развитию бизнеса Дениса Науменко, на российскую аудиторию застройщик стал ориентироваться только в прошлом году. В 2020 году и ранее большинство запросов девелопер получал от инвесторов из Австралии, Сингапура, Европы и США.
К 2022 году тенденция изменилась, и русскоговорящие инвесторы вышли на третье место среди покупателей недвижимости на острове, подсчитали в компании Ricci. Вторую строчку заняли представители Евросоюза, среди которых наибольшую активность проявляют французы, голландцы и немцы. Пальму первенства удерживают клиенты из Сингапура, для которых покупка виллы на Бали сродни приобретению загородного дома в пригороде, объяснили в Ricci.
Согласно подсчетам Mirah Investment & Development, покупатели из России и СНГ формируют 18% спроса на Бали. Чаще всего они выбирают лоты доступного сегмента. «Чем выше цена на проект, тем меньше в нем доля граждан СНГ,— объяснил Денис Науменко.— Клиенты осторожничают, особенно при первой покупке, и редко берут объекты стоимостью выше $500 тыс. Поэтому им особенно удобно иметь дело с крупным девелопером, у которого есть выбор из разных предложений. К примеру, у Mirah Investment & Development предложение начинается со $170 тыс. за объект. Для опытных инвесторов найдутся и более дорогие объекты длясдачи в аренду».
Самый популярный вариант использования недвижимости в Индонезии— второй дом. Формат позволяет владельцу провести отпуск у моря, а в остальное время сдавать виллу туристам. Такой механизм выбирают 40% клиентов Mirah Investment & Development. 20% покупателей предпочитают жить на Бали круглый год, остальные покупают недвижимость исключительно с инвестиционной целью.
Самыми востребованными локациями для инвесторов председатель совета директоров Ricci Владимир Авдеев назвал юго-запад острова, включая район Чангу и курорт Семиньяк, а также полуостров Букит, особенно выделив район Улувату. В Ricci уверены: на Бали востребован любой формат недвижимости, а в 2023 году стала особенно заметна тенденция на покупку апартаментов, которые можно использовать как для сдачи в аренду, так и для проживания.
«Качественные апартаменты крайне востребованы, потому что сегмент на острове мало развит. Сейчас мы строим подобный комплекс на Буките, в районе в Улувату. Это резиденция Amali на скале над океаном с частным лифтом на пляж. В проекте 106 апартаментов и пентхаусов с роскошными условиями жизни и необыкновенными видами. По соседству с нами расположены два пятизвездочных отеля крупных международных сетей. Других предложений высокого класса у самой воды в этой локации просто нет»,— объяснил Денис Науменко.
Кто строит
Чаще всего на Бали можно встретить молодые девелоперские компании с небольшим опытом работы на местном рынке, считает Науменко. «Индонезийские компании не специализируются на девелопменте. Обычно они предоставляют строительные услуги и экспертизу в этой области. Как застройщик с 17-летним опытом работы в Индонезии мы видим, что на рынке пока мало новых игроков с реальными кейсами, которые уже успели принести большую прибыль инвесторам»,— отметил эксперт.
Согласно сегментации застройщиков на индонезийском рынке от Mirah Investment & Development, 95% компаний работают в экономсегменте, объем их застройки не превышает шести вилл в год. 4% девелоперов представляют собой средние по размеру компании, специализирующиеся на виллах и апартаментах. Годовой объем застройки у них составляет 20–30 вилл. Оставшийся 1%— крупные девелоперы, создающие комплексы из нескольких десятков вилл и апартаментов в год.
Денис Науменко, директор по развитию бизнеса Mirah Investment & Development:
— Mirah Investment & Development— одна из старейших строительных компаний на Бали. Наше внимание распространяется не только на один остров, но и на соседние локации— Гили и Ломбок. Российской аудитории эти места не очень известны, хотя предлагают райские условия для жизни. Мы также считаемся крупнейшим застройщиком по объему строительства и ввода на острове среди всех компаний. Ежегодно сдаем по 250 апартаментов, одновременно 10–11 комплексов находятся у нас в работе каждый год.
Как происходит оформление
В последние годы растет число сделок, совершенных дистанционно: к 2023 году их доля выросла до 80%, подсчитали в Ricci. Такая возможность особенно ценна для иностранных покупателей. Опыт компании Mirah Investment & Development показывает, что около трети приобретателей жилой недвижимости на Бали даже не бывали на острове.
Приобрести недвижимость в Индонезии можно двумя способами. Первый— leasehold («лизхолд»)— представляет собой долгосрочную аренду земли под объектом недвижимости. Для такой сделки инвестору не требуется искать помощи местных посредников или регистрировать в стране юридическое лицо: leasehold-сделки максимально упрощены для покупателей. Второй способ— freehold («фрихолд»)— дает вечное право собственности. Однако оформление недвижимости в таком случае потребует от покупателя стать юрлицом и открыть компанию в Индонезии, а также физически присутствовать на Бали во время сделки. По местным законам, иностранные граждане не могут оформить freehold на себя как на частное лицо.
«Freehold непопулярен у иностранцев. Во-первых, из-за сложности оформления, которое нельзя провести удаленно. Во-вторых, из-за высокой цены. Стоимость земли под аналогичным объектом leasehold будет в три раза ниже»,— разобрал ситуацию Владимир Авдеев из Ricci .
Стандартный формат leasehold предполагает, что покупатель получает землю под объектом недвижимости на 25 лет. Некоторые девелоперы предлагают более длительные сроки. К примеру, клиенты Mirah Investment & Development могут пользоваться объектом от 35 до 150 лет. Недвижимость предлагается сразу с готовым и оплаченным компанией leasehold. Однако даже после 35 лет инвестор врядли лишится арендованной земли.
«Мы заключаем с индонезийским владельцем земли не только leasehold-договор, но и договор об обязательном последующем продлении сделки. Нам придется сесть за стол переговоров с владельцем земли только через 50–70 лет, но и тогда вероятность расторжения стремится к нулю. На моей памяти нет ни одного примера, когда владелец земли отказалсябы предоставить ее по leasehold, так как для него это источник дохода: собственнику самому выгодно продлить контракт. Нуа с точки зрения закона ни он, ни его наследники не могут оспорить право инвестора на эту недвижимость и не могут ею распоряжаться. Поэтому мы воспринимаем leasehold как полноценную покупку»,— рассказал Денис Науменко.
Какова доходность
По данным Ricci, покупатели недвижимости на Бали выбирают одну из трех инвестиционных стратегий. «Если владелец сдает объект в аренду несколько месяцев в году или круглый год, он может рассчитывать на ROI в 10–15% с годовым приростом капитализации 10%. Другая популярная стратегия— перепродажа недвижимости по переуступке. Если инвестор купил объект на раннем этапе, капитализация во время цикла строительства может достигнуть 30% и даже 50%»,— отметил Владимир Авдеев.
Практика Mirah Investment & Development показывает, что доходность от перепродажи может заметно превышать средние цифры. Например, один из объектов в поселке с виллами и апартаментами Secana в Чангу повысился в цене на 65,5%. Такую динамику лот показал за короткий срок — со второго квартала 2021 года до первого квартала 2023 года.
Согласно оценке Ricci, для недвижимости Индонезии характерен один из самых высоких показателей ROI в мире. В первую очередь, это обусловлено форматом leasehold: при длительной аренде стоимость квадратного метра ниже, чем при покупке. Из-за невысокой цены объекты окупаются быстрее, так как попадают в бюджет арендаторов и покупателей на вторичном рынке.
Еще один фактор— круглогодичная заполняемость. «На Бали нет понятия сезонности. Заполняемость в 70% является хорошим показателем для других регионов, а на Бали это, скорее, пессимистичный сценарий»,— признался Авдеев.
По словам Дениса Науменко, ни у одного объекта Mirah Investment & Development сегодня нет заполняемости в 70%— даже самые дорогие лоты демонстрируют более высокий результат. «Минимальная заполняемость — у эксклюзивных шестиспальных вилл, где ночь стоит $2,1 тыс. Но даже они заполнены в среднем на 75–79% в году. У более доступных лотов результат зачастую превышает 90%»,— уточнил Науменко.
Третий фактор, формирующий высокий ROI,— показатель ADR (average daily rate, «эверидж дейли рейт»), то есть средняя цена ночи при посуточной аренде в отеле. «На Бали самый высокий в Юго-Восточной Азии ADR для пятизвездочных отелей на первой линии океана— $575. Коттеджные поселки и резиденции, которые предлагают условия проживания и расположение поблизости от океана как у топовых отелей, могут рассчитывать на хорошую прибыль от посуточной аренды»,— рассказал Богданов.
Инвестор, который предпочтет стратегию перепродажи, также получит условия для выхода в плюс. По оценке Ricci, вторичный рынок региона показывает устойчивую нехватку предложения. В 2023 году спрос на жилую недвижимость на Бали достиг отметки 300 тыс. кв. м в год, в то время как предложение составило 170 тыс. кв. м.
Наличие тренда на повышенный спрос подтвердил и Денис Науменко. «Вторичный рынок на Бали чувствует себя прекрасно, спрос на качественные лоты высокий. Нам даже не хватает объектов на продажу. Средний срок экспозиции у нас составляет два-три месяца, по некоторым комплексам продажи проходят быстрее. Например, в Secana мы за две недели помогли клиентам перепродать три апартамента. Все потому, что на новые и современные объекты на Бали заметный дефицит»,— отметил эксперт.
Что с налогами
Инвестору, который владеет недвижимостью в Индонезии, необходимо ежегодно уплачивать налог на недвижимость, объяснил «РБК-Недвижимости» ассоциированный партнер аудиторский компании Б-1 Василий Анищенко. Как правило, размер такого налога попадает в диапазон 0,1–0,3% от стоимости объекта недвижимости. «В популярной у россиян провинции Бали установлены одни из самых низких в Индонезии ставок этого налога»,— указал эксперт.
Василий Анищенко также напомнил, что при сдаче недвижимости в аренду инвестору необходимо уплачивать налог с рентных доходов. При продаже объекта и продавцу, и покупателю нужно уплатить налог с продажи. Если владелец проживает в Индонезии более 183 дней в году, его могут признать местным налоговым резидентом— тогда в дополнение придется платить подоходный налог.
«В целом для налоговой системы Индонезии характерны низкие налоговые ставки, что связано с невысокими доходами местного населения. Размер налога на недвижимость по отношению к рыночной стоимости самого объекта несущественен по сравнению со странами Западной и Южной Европы. Сравнивая с популярными у российских инвесторов странами, напримерс Испанией и Кипром, мы видим, что перечень налогов в Индонезии ограничен и определяется на федеральном уровне. Поэтому инвестор застрахован от введения чрезвычайных платежей и взносов на региональном или местном уровне. Размеры налоговых ставок не подвержены частым изменениям по сравнению с популярной у россиян Турцией»,— рассказал Василий Анищенко.
Что важно знать перед покупкой
Перед приобретением недвижимости иностранному инвестору разумно ознакомиться с портфелем выбранного застройщика. По мнению Дениса Науменко, только опытный партнер поможет избежать сложностей, связанных с неочевидными особенностями местной недвижимости.
«Важно найти девелопера, который умеет строить на Бали, потому что это не обычная стройка. Из-за повышенной влажности здесь особенно важно, какие используются материалы и технологии. Например, необходимо гидроизолировать все конструкции. Узнать неправильно построенную виллу на Бали легко: если вы входите в помещение, а там нет свежего воздуха и очень влажно, то гидроизоляцию не провели, не позаботились о вентиляции. Такой объект быстро станет жертвой плесени»,— объяснил Денис Науменко.
Эксперт также советует отдавать предпочтение девелоперам, у которых есть собственные управляющие компании. «Невозможно получить на Бали хороший доход от объекта, который не обслуживают грамотно. Бесполезно рассчитывать на недвижимость как на долгосрочную инвестицию, когда в ней нужно постоянно делать ремонт»,— пояснил представитель Mirah Investment & Development.
В пример Денис Науменко привел комплекс из 350 вилл Royal Garden, сданный в эксплуатацию в 2012 году. За 11 лет в поселке ни разу не пришлось провести капитальный ремонт, вся мебель из тикового дерева не менялась, а только частично реставрировалась. «Сейчас мы расширяем свою экспертизу в строительстве и управлении объектами, привлекаем иностранных партнеров. Это помогает нам строить комплексы, которые составят конкуренцию ведущим отелям»,— уточнил Науменко.
В Mirah Investment & Development также рекомендуют обращать особое внимание на расположение объекта во время сделки в онлайн-режиме. «Иногда на карте расстояние между объектами составляет 2см, но в жизни это целая пропасть. Например, в Чангу— самом популярном районе Бали— движение очень интенсивное. Там от объекта, расположенного в 300 м от океана, до пляжа можно доехать за 30 секунд, а от объекта в этомже месте, но в 800 м от воды, уже за 10 или даже 15 минут. Поэтому ключевой параметр для коммерческой успешности инвестиционного проекта на Бали— доступность океана. Важно, чтобы застройщик смог верно оценить реальное положение дел в локации и дал инвестору четкое представление о том, какой объект он получит»,— отметил Денис Науменко.
Главный совет эксперта— отнестись к выбору девелопера на Бали как к выбору банка для вклада. «Когда мы делаем вклад в банке, мы не идем в новое место. Мы хотим, чтобы вклад был застрахован, чтобы у банка был опыт выплаты процентов. Поэтомувыбираем самый большой и самый надежный банк»,— сравнил Денис Науменко. Вкладывая деньги в недвижимость в другой стране, инвестор доверяет судьбу своего капитала девелоперу. Именно поэтому важно с особой тщательностью подойти к выбору компании, которая станет партнером на долгие годы.
Реклама. PT Mirah Global Investment, https://rus.mirahdevelopments.com
