Раунд роста рыночных ипотечных ставок продолжится — первые повышения ставок крупными банками можно будет увидеть в декабре, считают эксперты
Банк России на последнем в 2023 году заседании совета директоров увеличил ключевую ставку с 15% до 16% годовых. Пятое повышение подряд именно в таких пределах ранее предсказывали аналитики.
Сможетли очередной подъем ключевой охладить спрос на рынке ипотеки и по каким теперь ставкам можно будет оформить жилищный кредит без учета льгот, разбираемся вместе с аналитиками.
Что будет с ипотечными ставками
Рынок ипотеки сегодня условно можно поделить на два сегмента— льготный и собственно рыночный. С увеличением ключевой ставки льготные программы не меняются, но дорожает рыночная ипотека. Рост ключевой на 1 п.п. приведет к такомуже повышению ставок по рыночной ипотеке, считает большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» аналитиков. Однако, по их прогнозам, некоторые банки могут перенести решение об увеличении ставок на следующий год.
«Банки не будут спешить повышать ставки до конца года в силу того, что декабрь традиционно является высоким ипотечным сезоном. Воспользоваться моментом, чтобы нарастить выдачи, да еще накануне января, характеризующегося затишьем, захотят многие,— считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.— Кроме того, банки находятся в ожидании снижения ключевой ставки в первом полугодии 2024 года, что также может сдержать ипотечных кредиторов от повышения ставок».
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов также считает, что некоторые банки могут подождать с решением по увеличению ипотечных ставок до следующего года. «Но прецеденты повышения ставок крупными банками, имеющими высокую значимость для ипотечного рынка, уже в декабре мы, конечно, увидим»,— считает он. По прогнозу эксперта, ставки по рыночной ипотеке вырастут в среднем на тотже 1 п.п. «Кредитоваться по таким ставкам, учитывая еще и не поддающиеся устойчивой корректировке цены на недвижимость, конечно, будет сложно»,— заключил Беликов.
Аналитики «Финам» ждут более сдержанного повышения ставок по ипотеке— до 0,5 п.п. «Текущие ставки по рыночной ипотеке уже частично учитывали сегодняшнее решение Банка России, поэтому их равнозначного повышения я не жду. Думаю, рыночные ипотечные ставки увеличатся на 0,3–0,5 п.п. в течение ближайшего месяца»,— говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Торможение спроса продолжится
В октябре-ноябре ипотечные выдачи уже начали сокращаться относительно пиковых значений августа-сентября. С повышением ключевой эта тенденция сохранится, считают эксперты. На спросе также скажется и ужесточение требований по льготным программам. Ипотека с господдержкой тоже ограничивается регуляторными мерами и повышением порога входа, не говоря уже об истощении платежеспособной части спроса, пояснил Юрий Беликов. «В результате с уверенностью можно говорить только о том, что в ближайшие месяцы мы увидим общее падение ипотечных выдач, которое уже имеет шансы превысить 40%, сравнивая со среднемесячным уровнем завершившейся части 2023 года»,— прогнозирует он.
Несмотря на то что повышение ставок по ипотеке затронет в большей степени рыночную ипотеку, льготная ипотека может потерять свои позиции в пользу вторички, допускает Ирина Носова. Это связано как с ужесточением требований по льготной ипотеке, так и с тем, что вторичное жилье не требует ремонта, в нем можно сразу жить и цены на него ниже, пояснила эксперт.
По оценке экспертов компании «Этажи», интерес к ипотеке в начале декабря снизился в среднем на 14–15% относительно аналогичного периода ноября. Но даже при заградительных ставках определенный спрос на рыночную ипотеку сохранится— просто на меньшие суммы и сроки, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Кроме того, кредитный спрос может активнее смещаться на индивидуальное жилье: в этом сегменте есть льготные программы, но цена квадратного метра по сравнению с новостройками может быть в полтора-два раза ниже, поясняет эксперт.
Игорь Додонов, в свою очередь, прогнозирует дальнейший рост доли льготных программ. «Полностью рыночная ипотека врядли будет заморожена, но объем выдач в рамках рыночных программ продолжит замедляться»,— отметил эксперт. «Ипотечный рынок довольно инерционный, поэтому влияние сегодняшнего шага Центробанка начнет проявляться где-то с середины января»,— прогнозирует он. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая сегодня на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора, отметила, что на фоне роста ключевой ставки выдача рыночной ипотеки уже замедлилась примерно на 30%. Доля госпрограмм в ипотечной выдаче, по оценке Банка России, сейчас составляет 80%.
К чему еще может привести рост ключевой
Замедление ипотечного спроса, вероятно, будет оказывать определенное давление на цены на жилье, считают в «Финаме». «Однако какого-то существенного удешевления жилой недвижимости ябы не ждал, учитывая, что себестоимость строительства также заметно выросла за последний год»,— говорит Игорь Додонов.
На длинном горизонте цены на недвижимость должны снижаться вследствие такого охлаждения рынка, считает Юрий Беликов. «Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы, и оно будет неравномерным в любых разрезах— региональном, по сегментам недвижимости и так далее»,— уточнил эксперт.
Если снижение цен и будет, то на вторичном рынке, считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. «Возможно, девелоперы будут проводить акции, стимулируя продажи на каком-либо объекте. Но говорить о значительном снижении цен как о долгосрочной тенденции на рынке нельзя»,— отметил эксперт.
Повышение ключевой ставки скажется и на активности застройщиков, подчеркивает он. «Оживления и динамики на рынке жилищного строительства и кредитования в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Это станет возможным тогда, когда регулятор будет готов пересмотреть денежно-кредитную политику в сторону смягчения»,— резюмирует Кулаков.
