Как устроен необычный тип недвижимости, в чем ее плюсы и минусы и чем привлекают инвесторов резиденции под управлением отелей
Брендированные комплексы— один из самых быстрорастущих форматов элитной недвижимости. С каждым годом все больше известных брендов создают именные резиденции в партнерстве с застройщиками. А покупатели часто готовы платить за такие объекты на 30–40% больше, чем за классическое жилье.
Как брендированная недвижимость стала популярной
Брендированная недвижимость— это отдельная категория жилых объектов, которая разрабатывается при поддержке конкретного бренда. По данным агентства LonGrad («ЛонГрад»), самую большую долю рынка— 31%— занимал Marriott International («Марриотт Интернешнл»), 10% было у Four Seasons («Фор Сизонс»), 7%— у Hyatt («Хаятт»). Есть и проекты, которые появились в результате сотрудничества девелоперов с неотельными брендами.
Дизайн-студии, fashion-бренды, автопроизводители— все стремятся ворваться в данный сегмент, не жалея сил и денег. Versace, Porsche, Armani, Fendi, Nobu, Tonino Lamborghini (Дубай) и Pharrell Williams (Торонто)— это неполный список новичков в отельном бизнесес огромным опытом работы в сегменте люкс.
Бренд отвечает не только за дизайн, архитектуру, планировки апартаментов и общественных пространств. На бренд ложится ответственность за управление арендой квартирного фонда, безопасность и обслуживание жильцов и их гостей по высоким международным стандартам пятизвездочного отельного сервиса.
Люди с активным, творческим образом жизнине хотят тратить время на домашнюю рутину— уборку, глажку, стирку. Время слишком ценно для всего этого. Идеальным решением сталожить в отеле, где ты получаешь наслаждение и комфорт, а всю рутину берет на себя отель. В итогеосвободившееся время можно посвятить любимому делу или семье, не отвлекаясь на свое «хозяйство».
В люксовых отелях жили и пользовались их высококачественным сервисом, полностью избавленные от решения бытовых проблем, такие знаменитости, как Коко Шанель, Сальвадор Дали, Эрнест Хэмингуэй, Никола Тесла и многие известные люди.
Считается, что самой первой брендированной недвижимостью стал отель Sherry-Netherland («Шерри-Незерлэнд»), открытый в 20-х годах прошлого века в Нью-Йорке. Спустя столетие число подобных объектов, по данным международного брокера Exotic Property («Экзотик Проперти»), выросло до полутысячи.
Все началось в США, куда в первую очередь устремились бренды, чтобы увеличивать прибавочную стоимость продукта. В Штатах принято тратить деньги на поддержание статуса, поэтому формат быстро нашел своих поклонников. Сейчас тренд развивается одновременно и в странах со «старыми» деньгами (Великобритания, Германия, Италия, Испания), и в местах с «новыми» деньгами, которые наращивают свое богатство в последние годы— это Объединенные Арабские Эмираты, Азия и Латинская Америка.
Такую динамику участники рынка связывают с популярностью формата у состоятельных покупателей. Обеспеченные люди часто хотят обладать элитной недвижимостью с доступом к сервису высшего уровня от известного гостиничного бренда. И согласны за это платить: каждый третий покупатель готов потратить на брендированную недвижимость за рубежом значительно больше, чем за классическое жилье, говорят в Exotic Property.
«Брендированная недвижимость— восходящий международный тренд. Сегодня людям нужна не просто крыша над головой, а профессиональное и персонализированное обслуживание у них дома по аналогии с сервисом пятизвездочного отеля. Особый интерес к брендированной недвижимости с отельным управлением вырос во время локдаунов в пандемию, когда люди оказались в закрытых пространствах и не могли получать нужные услуги»,— объяснил старший партнер Exotic Property Карен Чичян.
По его словам, в декабре 2021 года только на Пхукете спрос на брендированные резиденции оказался выше, чем на жилую и коммерческую недвижимость. «Я считаю, что началось глобальное изменение мирового рынка элитной недвижимости. Хорошо строить застройщики уже научились. Теперь пришло время еще и предоставлять пятизвездочный уровень сервиса или уходить с этого рынка»,— добавил Карен Чичян.
Покупка резиденции при отеле: особенности формата
У брендированной недвижимости есть несколько особенностей, характерных для объектов в любых странах.
Локации
Наиболее статусные бренды стремятся занять лучшие локации. Для Европы это обычно исторический центр города, для стран Юго-Восточной Азии— морское побережье. На этих территориях концентрируется культурная жизнь, что дополняет возможности отельной инфраструктуры с точки зрения развлечений.
Сервис
Жильцы вилл или апартаментов могут забыть об организации быта: за обеспечение чистоты и регулярного питания отвечает отель. Выгул собак, вызов такси, напоминание о важных событиях— все это сервисные службы гостиницы тоже берут на себя. Владельцу квадратных метров не нужно решать бытовые задачи самому или искать для этого подрядчиков.
Инфраструктура
Важное преимущество— доступ к инфраструктуре люксового отеля: от ресторанов и отдельных пляжей до гольф-полей и конференц-залов.
Цены
По оценкам Savills, средняя премия за бренд в мире составляет 30%. А на развивающихся рынках покупатели готовы платить за брендированную недвижимость на 54% больше, чем за классическое жилье, так как эти объекты существенно превосходят аналоги по качеству.
Обслуживание брендированной недвижимости также обходится дороже. Собственник выплачивает взносы на содержание общей инфраструктуры комплекса— и чем она обширнее, тем выше плата. Однако если апартаменты участвуют в арендной программе, эти расходы берет на себя отель.
Арендные программы
Собственники брендированной недвижимости могут отдать свои объекты в управление отелю. Бренд возьмет на себя все операционные расходы и заботы по привлечению туристов и будет выплачивать владельцу регулярный доход. На рынке представлены проекты с гарантированными ежегодными выплатами.
«Раньше на Пхукете многие комплексы обязывали собственников участвовать в арендных программах. Это были исключительно инвестиционные сделки. Иностранцы покупали апартаменты в отелях, получали гарантированный доход 5–8% годовых в стабильной валюте и право отдыхать в собственной квартире несколько недель в году,— рассказывает Карен Чичян.— За время пандемии девелоперы почувствовали спрос на резиденции, в которых можно проживать постоянно, и изменили свои стратегии. На рынке появились просторные апартаменты и виллы, а арендные программы перестали быть обязательными».
При этом в контракте на покупку по-прежнему прописывают запрет на самостоятельную сдачу объекта туристам с использованием бренда отеля. Никаких ограничений на продажу, дарение или передачу по наследству не предусмотрено, добавил Чичян.
Показательный пример: брендированные резиденции на Пхукете
Разберем конкретные детали, важные для потенциального владельца брендированной резиденции, на примере одного из наиболее привлекательных мест на планете— Пхукета.
Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:
— Первым на Пхукете формат брендированной недвижимости стал развивать застройщик комплекса «Лагуна». 30 лет назад сингапурский бизнесмен Хо Квон Пинг выкупил огромный участок земли в районе пляжа Банг-Тао и застроил его недвижимостью класса люкс. Там расположен легендарный отель Banyan Tree («Баньян Три»), где все виллы стоимостью $2–3 млн распроданы и находятся в собственности частных лиц.
С тех пор на остров пришли более 20 международных отельных операторов и регион вошел в топ-5 в мире по числу брендированных резиденций.
Недвижимость на Пхукете покупают люди со всего мира— из Китая, США, Европы. В 2022 году резко вырос спрос от россиян. Одна из причин— Таиланд не вводил никаких ограничений для граждан России. Согласно подсчетам аналитиков Prian («Приан»), за январь — август 2022 года спрос россиян на покупку недвижимости в Таиланде вырос в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Две стратегии инвестирования
Вкладываться в брендированные объекты на Пхукете можно двумя способами. Проанализируем плюсы и минусы каждого.
1. Покупка на старте строительства с целью перепродажи
«Согласно подсчетам компании, на Пхукете в течение строительства объект может подорожать до 100%. Например, проект Laguna Beachside. С первого дня продажброкеры агентства продали 20 квартир по две-три комнаты (всреднем по $400 тыс. за две спальни и $650 тыс. за три спальни). Поскольку проект был на самом старте, инвесторы внесли только первый платеж— 20%, а выросшая цена на 100% сделала инвестору 500% на вложенное. Квартиру можно переуступить и хорошо заработать»,— рассказали в Exotic Property.
Карен Чичян, старший партнер Exotic Property:
— Безусловно, подобные показатели в 100% прироста за годвыше среднего, так как стабильный прирост — 30–50%. Необходимое требование только одно— уникальность проекта. Мы занимаемся инвестиционными решениями, которые, по сути, и есть основной продукт. А недвижимость и кратный доход— естественное следствие правильно построенной стратегиис понятными инструментами управления рисками. Такжемы работаем с девелоперами, помогая им создать хороший комплекс с понятными арендными программами и высоким ростом капитализации. Мы считаем, что объект с высоким потенциалом роста нужно не искать, а создавать. Точнее, даже согласовывать с застройщиком.
С 2021 года на рынке наблюдается высокий спрос на недвижимость в Азии, Европе, США. Инвесторы видят негативные тенденции в динамике инфляции и нестабильность валюты, риски изоляции, а также это вездесущее слово«рецессия», которую нам пророчат экономисты, политики и другие лидеры мнения. И хранить деньги в кеше или в бумагах рискованно.
Недвижимость — это консервативный инструмент сохранения денег, а курортная недвижимость— приумножение денег. Люди всегда будут есть, пить, любить и отдыхать на море. А значит, всегда на Пхукете будет много платежеспособных туристов. На Пхукете за 2022 годцена аренды выросла до пяти раз по некоторым отелям. Цена стала выше доковидныхпоказателей.
В качестве примера роста капитализацииагентство приводит опыт комплекса Twin Palms Montazure («Твин Палмс Монтазур»), состоящего из роскошных резиденций с бассейнами и садами на крыше. Цены от начала строительства до его завершения выросли от 50% до 80%. Даже при максимально высокой стоимости площади активно покупали, указали в Exotic Property: по сведениям агентства, к концу 2022 года в продаже осталось всего три пентхауса стоимостью от $1,5 млн до $2,4 млн.
2. Покупка объекта для периодического проживания и сдачи в аренду
Такой вариант в Exotic Property считают оптимальным: владелец проживает в резиденции один или несколько месяцев в году, а все остальное время отель сдает ее в аренду. Нет необходимости платить за содержание площадей. Как отмечают в агентстве, собственник получает стабильный доход, а гарантом безопасности инвестиций в этом случае выступает крупный гостиничный бренд.
Некоторые клиенты Exotic Property рассматривают такую покупку как вклад в собственное будущее. Они сдают жилье, пока работают, а к пенсии переезжают туда насовсем. «Мы уже 13 лет занимаемся продажей брендированной недвижимости на Пхукете и видим, как изменился спрос за эти годы. Например, одни из наших постоянных клиентов очень любили проводить месяц на новогодние праздники в пятизвездочном отеле на побережье, снимая виллу на первой линии пляжа. Когда я им сообщила, что виллу можно купить, чтобы не только отдыхать самим, но и получать доход от аренды, они сразу решили купить два дома. Уже восемь лет владельцы каждый год отдыхают на вилле, экономя $25–30 тыс. за аренду, а также получают доход от удачных инвестиций»,— рассказала Светлана Касаткина.
За сезон 2021–2022 года 72% повторных клиентов Exotic Property выбрали апартаменты и виллы под управлением международного отельного бренда. По оценке брокера, владельцы такой недвижимости получают 5–12% годовых в зависимости от объекта и статуса комплекса. Причем инвесторы могут в любой момент выйти из программы и просто жить в апартаментах, пользуясь высочайшим уровнем отельного сервиса.
Материалы статьи не являются персональной инвестиционной рекомендацией
Реклама. Exotic Property Management Co., Ltd. https://exoticproperty.ru/
