Пока готовятся поправки по введению НДС для застройщиков по апартаментам, редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, сколько сейчас стоят такие объекты в Москве и насколько они востребованы
В России планируют отменить нулевой налог на апартаменты. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», это может привести к росту цен на такой тип недвижимости, снижению спроса и предложения.
Сколько сейчас стоят апартаменты в Москве, как изменились их предложение и спрос за год— рассказываем вместе с экспертами.
Спрос за год снизился
Спрос на апартаменты в строящихся комплексах в Москве в 2023 году снизился. По данным компании «Метриум», в январе— мае 2023 года (данные за июнь еще недоступны) на московском первичном рынке апартаментов было совершено 1,8 тыс. сделок, что на 19,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Похожие цифры привели в компании Est-a-Tet. По их данным, суммарно за январь — май 2023 года было продано около 2 тыс. апартаментов, что на 25% меньше, чем годом ранее, хотя в январе— марте 2022 года на рынке наблюдался ажиотаж.
При этом майские показатели по сделкам с апартаментами оказались выше мая прошлого года, когда ставки по ипотеке резко выросли после повышения ключевой. «В мае 2023 года покупатели первичного рынка приобрели 420 апартаментов. Год к году спрос вырос на 39,5%. Снижение числа ДДУ наблюдается лишь относительно периода ажиотажного спроса»,— пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Причем количество зарегистрированных сделок с апартаментами в мае 2023 года оказалось выше, чем в мае 2019, 2020 и 2022 годов. Покупатели на апартаменты по-прежнему есть, отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По словам управляющего партнера Dombook, основателя компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, есть два сегмента, наиболее востребованные у покупателей. Первый— супердоступная мелкоформатная недвижимость, часто в цоколе или на первых этажах, площадью 8–12 кв. м. «Его главное преимущество— это низкая стоимость, например, есть лоты дешевле 5 млн руб.»,— отметила Ирина Доброхотова. Второй сегмент— это, наоборот, суперлюксовое предложение, где статус нежилья не более чем формальный признак. Это очень дорогая недвижимость в премиальной локации. «Это чаще всего центр, где по ряду причин невозможно возвести жилое помещение. Поэтому возводят нежилое, но делают из него максимально интересный продукт»,— пояснила эксперт.
Сколько стоят апартаменты
Цены на апартаменты на фоне уменьшения спроса за год тоже показали падение. По данным «Метриума», на июнь средняя цена 1 кв. м на рынке строящихся апартаментов столицы составляет 565,7 тыс. руб., что на 3,4% ниже, чем в июне 2022 года. Сильнее всего подешевели апартаменты в премиальном сегменте— на 15,6%. Если в июне 2022 года «квадрат» такой недвижимости стоил 765,8 тыс. руб., то сейчас— 646,4 тыс. руб. В массовом сегменте цена 1 кв. м увеличилась на 1,4%, до 257,9 тыс. руб., в бизнес-классе— на 8,6%, до 387,3 тыс. руб. Сильнее всего выросли в цене апартаменты в элитных строящихся комплексах— на 17,4%, до 1,5 млн руб.
Средние бюджеты в сегменте строящихся апартаментов росли как в квартальном, так и в годовом выражении, добавил Роман Родионцев. По данным Est-a-Tet, в комфорт-классе средний бюджет апартаментов в продаже сейчас составляет 10 млн руб., это на 11,7% больше, чем годом ранее. За квартал рост составил 8,2%. Средний бюджет в бизнес-классе— 21,5 млн руб. (+13,3% за квартал, +21,5% за год). В премиальном сегменте этот показатель находится на уровне 85 млн руб. (+6,7% за квартал, +23,9% за год).
Цены на строящиеся апартаменты в Москве
| Сегмент | Средняя цена 1 кв. м в июне 2022 года, тыс. руб. | Средняя цена 1 кв. м в июне 2023 года, тыс. руб. | Динамика за год, % |
|---|---|---|---|
| Массовый | 254,4 | 257,9 | +1,4% |
| Бизнес | 356,6 | 387,3 | +8,6% |
| Премиальный | 765,8 | 646,4 | -15,6% |
| Элитный | 1290,1 | 1514,3 | +17,4% |
| В среднем по рынку | 585,6 | 565,7 | -3,4% |
Данные: «Метриум»
Предложение апартаментов и их доля
По разным оценкам экспертов, сейчас в продаже в строящихся апарт-комплексах представлено от 6,8 тыс. до 8,8 тыс. лотов, это на 13,6–23,4% больше, чем год назад. По словам Ирины Доброхотовой, минимальное предложение было в марте 2021 года— 5,1 тыс. лотов в экспозиции. «С марта 2021 года предложение неуклонно увеличивалось до нынешних значений. За пять лет максимум зафиксирован в феврале 2020-го— 10,6 тыс. лотов»,— сказала Ирина Доброхотова. Большая часть предложения сейчас сфокусирована в бизнес-классе— 51,5% от общего объема (8,8 тыс.). На комфорт-класс приходится около 30% предложения, оставшееся занимают более дорогие сегменты, уточнила эксперт.
По словам Руслана Сырцова, девелоперы продолжают выводить на рынок новые комплексы, рассчитывая на отложенный спрос. Многие компании переориентировались на апартаменты с учетом падения спроса на торговые и офисные помещения, добавил он.
Тем не менее доля апартаментов в общем объеме строящегося жилья Москвы в последние годы снижается. «Ранее она росла и составляла 25% от рынка, в прошлом квартале снизилась до 14%. В общем и целом доля апартаментов массового сегмента сокращается»,— отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
По его словам, это связано в том числе с тем, что апартаменты так и не обрели правовой статус. «Было внесено изменение в классификатор разрешенных видов использования земельных участков, прошло уточнение по коду 4.7— остались только гостиницы, альтернативные варианты с более размытыми планировками ушли»,— отметил он.
Сокращение доли апартаментов в общем объеме предложения подтвердили в «Бест-Новострое». По их данным, в 2021 году доля апартаментов в общей структуре предложения составляла 19%, в 2022-м—17,8%, а в 2023-м— 16,2%. «Главная сложность, которая связана с апартаментами,— это отсутствие у них внятного юридического статуса, поскольку юридического понятия «апартаменты» не существует»,— согласна Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доля апартаментов на первичном рынке Москвы сейчас составляет 12,8%. За год показатель сократился на 0,6 п.п. «Но это связано не с проблемами в сегменте апартаментов, а с рекордным ростом предложения квартир в данный период»,— полагает она.
Что будет дальше
В массовом сегменте стоит ожидать дальнейшего снижения доли апартаментов на рынке, считает Роман Родионцев. По его мнению, апартаменты могут стать частью современных МФК, будет расширяться практика формирования апарт-отелей (в Санкт-Петербурге, например, эта практика прижилась). Кроме того, будет активно развиваться сегмент микроапартаментов, который связан с реконструкцией административных зданий. Но на элитном и премиальном сегментах все эти изменения отразятся в меньшей степени, отметил он.
«В целом мы видим, что принимаемые меры, в том числе возвращение НДС, направлены на то, чтобы сделать апартаменты существенно менее привлекательными для застройщиков и в итоге— для покупателей, потому что возвращение НДС, скорее всего, заметно отразится на цене»,— добавила Ирина Доброхотова.
Управляющий директор компании «Метриум» тоже прогнозирует рост цен на апартаменты. Но даже несмотря на это, апартаменты будут по-прежнему выгоднее квартир. Продолжится активный рост числа проектов микроапартаментов, учитывая, что их не затрагивает ужесточение законодательства. «Но данный формат точно не исчезнет, так как дает возможность клиентам жить в престижных локациях, где запрещен ввод жилых комплексов»,— заключил Сырцов.
