Рассказываем о подводных камнях, с которыми могут столкнуться приобретатели земли
Участок без подряда— это надел земли, на котором собственник вправе возводить частный дом по собственному усмотрению и проекту с соблюдением законов и необходимых стандартов. Владелец участка без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы. Этот подход существенно снижает сумму расходов на проведение работ и дает свободу выбрать архитектурное решение. Однако покупка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)— сделка, связанная с решением непростых вопросов.
Эксперты рассказали, с какими сложностями могут столкнуться покупатели участка без подряда и как их избежать.
Ошибки в кадастровом плане
Случается, что площадь или расположение участка на местности не соответствует указанным в документах. «Нередко положение дел усугубляется тем, что границы соседних участков накладываются друг на друга. Это наиболее частая неприятность, с которой приходится иметь дело при покупке земли (90% среди всех ошибок)»,— рассказала начальник отдела направления «Загородная недвижимость» риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова. Однако, по ее словам, если вы уже купили такой участок, то можно подписать акт согласования границ с соседями (с проведением нового межевания) или установить новые границы участка в судебном порядке.
Отсутствие границ
Еще один риск— покупка участка без определенных границ. «Риск неразмежеванных участков (то есть без определенных границ) в том, что они могут оказаться меньшей площади, чем указано в документах. «В пример можно привести случай, когда покупатель заплатил за участок 12 соток без межевания, но по факту выяснилось, что каждый из двух соседей присоединил по полсотки от его участка себе. В итоге вместо 12 соток на бумаге остается лишь 10 соток в реальности. Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади, доходящие до судебных разбирательств. Кроме того, по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности»,— комментирует эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Чтобы избежать подобного риска, перед покупкой земли необходимо убедиться, проведеноли межевание и нанесеныли границы на кадастровую карту, отметила эксперт. Она подчеркнула: если выяснится, что участок не размежеван, то рекомендуется предложить продавцу провести межевание до сделки, либо— в случае отказа— отказаться от покупки.
Запрещенное назначение
Другой риск— купить участок с неверным видом разрешенного использования. Если человек покупает землю под строительство, то это должны быть земли определенных категорий с необходимым разрешенным использованием.
«Самый походящий вариант вида разрешенного использования для строительства дома так и называется— «для индивидуального жилищного строительства». На землях с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных, объяснил юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Если назначение— «ведение садоводства», то участок предназначен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома— жилые и садовые, отметил юрист. Но, например, лесные земли находятся в федеральной собственности и приватизации не подлежат. Строительство дома на них незаконно»,— резюмировал Баранов.
Подземные коммуникации
Другим риском покупки участка под строительство является наличие подземных коммуникаций. К примеру, вы можете случайно приобрести землю, под которой проходит газовая труба или водопровод. «Это может стать причиной для запрета на строительство дома. Чтобы избежать таких сюрпризов, перед тем как приобретать дом, стоит провести геологоразведку участка или обратиться в градостроительный департамент и узнать, естьли под землей подобные коммуникации. Также можно пообщаться с соседями, которые могут знать о наличии под землей каких-то коммуникаций»,— советует Максимова из «Инкома».
Отсутствие коммуникаций
Еще один большой риск— это остаться без коммуникаций. «Чаще всего застройщики обязуются подвести коммуникации— электричество, магистральный газ, водоснабжение. Однако в дешевых проектах девелоперы этого не делают. Поэтому необходимо проверить технические условия. Если вы оговорили покупку участка с электричеством, стоит не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений»,— советует эксперт «Инкома».
Личность продавца и обременения
Любое обременение (арест, договор аренды, сервитут и т. п.) может сделать невозможным использование земли или сильно его ограничить. «К примеру, при покупке участка, обремененного правами третьих лиц (договор аренды), есть риск перехода к покупателю всех прав и обязанностей предыдущего собственника-арендодателя. Чтобы оградить себя от покупки участка с обременением, необходимо отдельно указать в договоре купли-продажи пункт, где продавец гарантирует отсутствие подобных обременений. В этом случае у продавца будет возможность потребовать компенсации убытков или добиться расторжения договора»,— комментирует Анна Почикаева.
Необходимо проверить самого продавца на отсутствие у него и его супруга признаков банкротства (желательно также проверять организации, в которых они занимают управляющие должности). «Делается это путем анализа возбужденных исполнительных производств на человека, поиска судебных дел с его участием и, самое главное, поиска возбужденных дел в арбитражном суде о его банкротстве. Все указанные данные доступны и находятся в открытом доступе»,— отметил руководить юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Ипотечные риски
Вы можете взять ипотеку на строительство дома под льготную ставку до 8% годовых и построить дом на своей земле. Но в этом случае есть риск затягивания сроков строительства. «Строить можно как с подрядчиком, так и без него. Отличаются немного срок строительства дома и схема выдачи денег траншами. Если вы строите дом самостоятельно, без подрядной организации, есть риск затягивания сроков. Если что-то пойдет не так, вам придется искать новых строителей, например, а время идет. У вас есть всего год, чтобы отчитаться перед банком, что вы построили дом. Если вы не успеваете в этот срок, то банк увеличит вам ставку до рыночной (примерно 12%) и не выведет из кредита вашего поручителя»,— пояснила юрист Анна Писанкова.
