Анализируем три варианта инвестиций в реалиях 2023 года. Куда вложить деньги обладателю российского паспорта?
В 2023 году инвестиции в недвижимость в России показали позитивную динамику. С января по март объем инвестиционных сделок с недвижимостью составил 122 млрд руб., что на 27% превышает аналогичный показатель первой четверти 2022 года. По данным компании IBC Real Estate, лидирующую позицию среди всех сегментов удерживает жилье. На него приходится 40% от общего объема инвестиций в недвижимость.
Востребованность таких вложений объясняется как надежностью инструмента в нестабильных экономических условиях, так и подтвержденной доходностью. В начале 2023 года Ассоциация российских банков представила результаты исследования, согласно которому в период с 2019 по 2022 год наиболее доходными инструментами для частных инвесторов стали недвижимость в Москве и золото. По итогам анализа, средняя доходность жилья в столице в рублях составила 9,3%.
Но как поведет себя московская недвижимость в турбулентные времена новой реальности, особенно в сравнении с другими типами активов? Единственный верный ответ— «смотря какой объект». В одном и томже городе эффективность вложений в разные лоты может показать совершенно разные результаты. Поэтому для объективированного анализа необходимо выбрать один строго определенный объект, а затем сравнить его потенциальную доходность с другими. Например, с набравшей популярностью недвижимостью в Дубае. И, разумеется, с фондовым рынком, который традиционно противопоставляют квадратным метрам в качестве способа сбережения и накопления средств. Разберем подробно все три стратегии.
Ценные бумаги или недвижимость
Исследования теоретиков-экономистов показывают сопоставимую доходность ценных бумаг и недвижимости на американском рынке на долгом сроке в несколько десятилетий. Это заставляет думать, что в США стратегии примерно равнозначны. Исследований сопоставимого уровня для России не существует по причине молодости местного рынка: в стране не накопилось достаточно данных, чтобы корректно сравнить два способа инвестиций. И здесь в дело вступают фундаментальные факторы, на которые всегда можно опереться. Один из них— защищенность вложений от обесценивания.
«На фондовом рынке всегда есть риск потерять все до копейки,— предупредила исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн.— В недвижимости такой патовый сценарий маловероятен. Максимум можно временно просесть по деньгам и на этот период, к примеру, сдать купленную квартиру, но в долгосрочной перспективе в Москве стоимость жилья только растет».
Второй фундаментальный фактор— возможность реализовать актив и получить наличные. В настоящий момент миллионы долларов российских инвесторов заморожены в европейских депозитариях, которые блокируют доступ граждан России к их акциям и облигациям. Будетли снята эта заморозка, и если да, то когда это произойдет, никто не знает.
Если вкладываться только в российские активы, обращающиеся внутри российского периметра, то ключевым становится вопрос надежности и доходности самих эмитентов. На контрасте с этим недвижимость остается более простой альтернативой с примитивным способом расчетов: для продажи дома или квартиры достаточно зарегистрировать договор купли-продажи в государственном органе. Даже если недружественная страна заморозит право распоряжаться имуществом, в объекте недвижимости хотябы можно жить— право собственности остается незыблемым в любой капиталистической стране.
Ситуация меняется, если рассматривать эту альтернативу с точки зрения обладателя паспорта другой страны. Но для гражданина России по совокупности факторов фондовый рынок оказывается более рискованным, чем вложения в недвижимость.
Скрытые нюансы Дубая
Чтобы понять специфику дубайского рынка, нужно углубиться в историю. Первый всплеск спроса и цен на местную недвижимость произошел в 2002–2008 годах: за время первого подъема экономики ОАЭ цены на жилье в ключевом эмирате этого государства подскочили в четыре раза, свидетельствуют данные Tranio. В кризис 2008–2009 годов произошел резкий спад, а многие стройки остановились. С тех пор в подвешенном состоянии остается целый архипелаг из искусственных островов, который так и не довели до изначально запланированного состояния.
После этого начался новый цикл роста: с 2012 по 2020 год расценки в Дубае поднимались в среднем на 20% в год, указывает Tranio. Новый обвал оказался спровоцирован коронавирусом: в условиях карантина экспаты перестали вкладываться в недвижимость Дубая, которую по инерции продолжают считать курортной. В 2021–2022 годах в эмирате начался новый виток роста цен, но на сей раз он растет с высокой базы уже проданных объектов предыдущих десятилетий. Сейчас рынок ОАЭ намного более насыщен в плане предложения, чем пять или десять лет назад, а значит, говорить о дефиците жилых домов уже не приходится.
По словам основателя агентства недвижимости One Moscow Александра Кузина, который часто работает с состоятельными клиентами, россияне часто выбирают между Москвой и Дубаем. «Мы фиксируем, что пик спроса на недвижимость в Дубае прошел и востребованность идет на спад,— заявил Кузин «РБК-Недвижимости».— Часть из тех россиян, кто вывел деньги в недвижимость Дубая, вернули капитал в Москву. Мы уже не наблюдаем ажиотажа по отношению к Дубаю».
Управляющий партнер NF Group Алексея Новиков и вовсе назвал инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивным. По его словам, для получения желаемой доходности в ОАЭ важно очень внимательно выбрать объект для инвестиций.
Впрочем, куда больший риск кроется в заточенности Дубая под экспатов и ограниченности местного спроса. «Рынки Москвы, Лондона или Белграда всегда имеют локальный спрос,— объяснила Екатерина Тейн.— Они могут временно проседать, но, если мы посмотрим в долгосрочной перспективе, стоимость недвижимости, к примеру в Москве, растет. При этом в сложившихся городах с подавляющим большинством местного населения всегда есть гибкий вторичный рынок. В Дубае ситуация отличается».
Что в Москве
В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве в валюте оказалась выше, чем в рублях, подсчитали в Ассоциации российских банков (исследование есть у РБК). Если трехлетняя рублевая доходность столичных объектов составила 9,3%, то в долларовом эквиваленте прирост достиг 10,2%, а в евро— и вовсе 15,7%. За этоже время максимальная доходность по банковским вкладам оказалась равна 6,4%, подсчитали в АРБ.
Чтобы превзойти средние цифры и показать доходность выше рынка, важно выбрать недооцененный объект с перспективой более интенсивного удорожания, чем в среднем по рынку. Первый этап такого выбора— сравнить стоимость 1 кв. м в конкретной новостройке со среднерыночными значениями. К примеру, средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке премиум-класса столицы сейчас составляет 613,6 тыс. руб., свидетельствуют данные компании «Метриум». Значит, для получения двузначной доходности инвестору стоит выбрать объект тогоже класса, но по более низкой цене.
Показательный пример: «Клубный город на реке Primavera». Средняя стоимость 1 кв. м в этом ЖК равна 526 тыс. руб.— на 20% ниже среднерыночных значений. При этом приведенная цена отражает 40%-ное удорожание квартир за последний год— то есть модель уже учитывает подорожание от стадии котлована.
Второй фактор— локация. И здесь расположение объекта на полуострове Покровское-Стрешнево способно сделать анализ довольно специфическим. «На мой взгляд, полуостров Покровское-Стрешнево— чутьли не единственное место в Москве с однородной застройкой. Здесь есть большой офисный кластер, несколько крупных застроек, в том числе «Клубный город на реке Primavera», есть вода, парковая зона и вся современная инфраструктура, включая спортивную. Такое повторить очень сложно. Может быть, через шесть— восемь лет еще появятся такие места, но в настоящий момент альтернативы с сочетанием всех этих факторов нет. Формат «город в городе» делает проект единственным в своем роде. Соседство с комплексами других классов ему не мешает— наоборот, делает район интересным и привлекательным»,— объяснил Александр Кузин.
Специалисты рынка недвижимости, с которыми удалось поговорить «РБК-Недвижимости», оказались убеждены в высокой ликвидности и перспективности объекта для инвестиций. «Цены в корпусах Vivaldi и Rossini достигли достаточно высоких значений, но им еще есть куда расти,— убежден Кузин.— Локация будет развиваться. Уже сейчас мы видим большой интерес к проекту: это самая первая линия, других таких мест в Москве просто нет. Это будет толкать цены вверх».
Наконец, третий фактор— особые преимущества, способные выделить жилой комплекс на фоне прочих. Это инфраструктура, планировки или особенный вид, который может привлечь потенциальных арендаторов или покупателей. Здесь «Клубный город на реке Primavera» выделяется расположением у самой Москвы-реки.
«Квартиры у воды— один из наиболее востребованных и интересных форматов для инвестиций,— рассказала «РБК-Недвижимости» старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Митина.— Рассматривая такой вариант, потенциальный покупатель, помимо базовых требований к ЖК, наверняка будет рассчитывать на наличие дополнительных бонусов: это видовые характеристики, возможность пользоваться собственной набережной, которая представляет собой самостоятельное многофункциональное пространство для социальной и спортивной активности. При этом важным фактором будет гарантия сохранности вида— то есть невозможности новой застройки».
По словам Митиной, в рамках одного жилого комплекса цены на квартиры могут различаться в пределах 5–15%, а видовые квартиры на воду дороже, чем те, чьи окна выходят во двор. По мнению Митиной, близость объекта к водоему можно считать безусловным преимуществом относительно других ЖК, а такое расположение позволит установить цены на 20–30% выше, чем в проектах без соседства с водой. Согласно анализу компании «Метриум», 75% покупателей московских новостроек при поиске подходящей квартиры отдают предпочтение видовым лотам.
В «Клубном городе на реке Primavera» все квартиры в прибрежных зданиях видовые. С балконов и из панорамных окон комплекса с углом обзора в 270 градусов открывается вид на прибрежный экопарк, реку и противоположный берег с плотным озеленением.
Среди других факторов, формирующих особый спрос на квартиры в «Клубном города на реке Primavera», можно выделить разнообразие нестандартных лотов. Редкие форматы представлены квартирами с патио и террасами, а также шестиметровыми потолками, которые обеспечивают помещениям второй свет. Всего клубный проект предлагает потенциальным резидентам более 120 вариантов планировок. Площадь квартир стандартного и евроформата варьируется от 40 до 184 кв. м. Есть варианты с увеличенной гостиной и кухней, мастер-спальней и угловым дорогостоящим моллированным остеклением.
Наконец, в современных реалиях все более важное место занимает качество окружающей среды. Экологичность района стала вторым по важности для россиян критерием при выборе квартир, выяснили в начале 2023 года аналитики сервиса Calltouch. Фактор назвали важным 18,3% опрошенных. Экологическую обстановку в районе около дома жители России посчитали более важной, чем наличие чистовой отделки и хорошей управляющей компании.
«Достаточно взглянуть на экологические карты Москвы и исследования последних 10–15 лет, чтобы понять: локация полуострова Покровское-Стрешнево и окрестностей максимально экологична. На востоке и юге столицы исторически было много производств, в центре— высокая загазованность. Северо-запад— оптимальное место с точки зрения экологии»,— рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Кузин.
«Клубный город на реке Primavera» представляет собой редкий тип проекта, в локации которого сочетается и наличие реки, и общая экологичность окружения, включая чистый воздух. По данным девелоперской компании «СЗ «Стадион Спартак», объект вошел в 9% новостроек Москвы премиум-класса, расположенных на первой береговой линии. При этом только 3% от общего числа жилых проектов этого сегмента в столице одновременно находятся у водоема и в экологически чистом районе.
«Учитывая ограниченные возможности Москвы в плане реализации жилых проектов на набережных и текущее лимитированное предложение таких ЖК, возможно предположить больший рост цены в перспективе и высокую ликвидность таких активов при последующей перепродаже»,— резюмировала Полина Митина из Commonwealth Partnership.
Проектная декларация
Реклама. ООО «СЗ «СТАДИОН «СПАРТАК», https://primavera.moscow/
